新加坡：房地產分析師指出，取消私人住宅業主購買建屋局（HDB）轉售組屋的15個月等待期，可能會釋放那些尋求「縮減規模」（right-size）家庭的積壓需求，但不太可能引發轉售價格的再次劇烈上漲。
專家表示，隨著HDB轉售價格趨於平緩，未來幾年將有更多組屋達到最低居住年限（MOP），且買家仍有預購組屋（BTO）等替代選擇，市場目前更有能力消化額外的需求。
國家發展部部長在周二（7月28日）宣布，該等待期將立即取消。這意味著符合條件的私人房產業主在出售私人住宅後，無需等待15個月即可購買非補貼的HDB轉售組屋。
分析師指出，該限制是在HDB轉售價格快速上漲時引入的，而自那時起，市場已經冷卻。
自今年年初以來，HDB轉售價格已連續兩個季度下降，此前則經歷了連續五個季度的增長放緩或持平。
Realion (OrangeTee & ETC) 集團首席研究員兼策略師 Christine Sun 女士表示，冷卻措施的主要目標已基本實現。她指出，HDB轉售價格的放緩和交易量的下降，表明公共住房市場已經穩定。
ERA Singapore 執行長 Eugene Lim 先生表示，取消等待期將使私人住宅業主在調整住房規模時擁有更大的靈活性，而更多達到MOP的組屋進入市場將有助於吸收額外需求，維持整體市場的穩定。
自2022年實施該政策以來，HDB每年處理約1,800宗私人房產業主申請豁免15個月等待期的請求。
政府在去年的議會書面答覆中表示，這一數字在過去幾年中保持「穩定」，大約四分之一的申請獲得批准。這些獲批者主要是面臨財務困難或特殊情況且沒有其他住房選擇的家庭。
需求可能集中在大型組屋
CNA 採訪的分析師表示，最大的影響可能會體現在大型轉售組屋市場。
Huttons Group 數據分析高級總監 Lee Sze Teck 先生表示，冷卻措施在降低私人房產業主對五房或更大組屋的需求方面已達到目的。
五房轉售組屋的交易量從2022年的6,951套下降到2025年的5,966套，而執行型（Executive）和多代房（Multi-generation）的銷售量在同期從1,946套下降到1,539套。
他表示：「基於目前的市場情緒，Huttons 數據分析預測，2026年五房及執行型/多代房的成交量可能與2025年持平。」
同時他補充道，四房轉售組屋的交易量每年大致穩定在11,000套左右，這表明需求並未顯著轉移到較小戶型。
Lee 先生認為，隨著限制取消，一些前私人住宅業主可能會重新進入大戶型市場。
「這可能會為2026年上半年表現低迷的HDB轉售市場提供支撐，」他補充說，轉售價格可能會在下半年趨於穩定，而非飆升。
他還指出，首次購房者仍有BTO組屋、執行共管公寓（EC）和私人住宅等替代方案，因此HDB轉售價格不太可能出現劇烈上漲。
同樣，Sun 女士認為，新需求可能會集中在大型轉售組屋上，因為前私人住宅業主在出售房產後通常資金充裕，傾向於優先選擇空間更大、價值更高的單位。
隨著更多HDB組屋達到MOP，且今年10月將發布新一批組屋，Sun 女士認為，受宏觀經濟不確定性和就業前景黯淡的影響，下半年的價格增長可能會保持低迷。
Lee 先生補充說，轉售組屋的價格在下半年「可能會穩定」。
「雙速」市場
雖然分析師不認為轉售價格會出現全面飆升，但他們認為某些細分市場的需求會比其他市場更強。
Sun 女士表示，隨著購買大戶型HDB組屋的前私人住宅業主增加，可能會出現更多百萬新幣級別的轉售交易。
不過，她認為這些高端交易在整體市場中僅占很小份額，這意味著任何價格上漲可能僅限於該細分市場，而不會波及整個轉售市場。
「此外，充足的整體住房供應將在未來幾年繼續使價格增長保持穩定和溫和，」她說道。
Singapore Realtors Inc (SRI) 研究與數據分析主管 Mohan Sandrasegeran 補充說，儘管百萬新幣的HDB交易仍在繼續，但它們集中在少數具有強大地理優勢的成熟社區，並不反映整個轉售市場的普遍價格上漲。
「我們預計轉售價格將保持大致穩定，並繼續預測2026年全年的價格漲幅將較為溫和，在0.5%至2%之間，」他補充道。
Sun 女士進一步指出，由於更多私人住宅業主轉向大戶型，四房轉售組屋的需求可能會減弱，從而導致一個「雙速」市場的出現：較新且較大的轉售組屋繼續走強，而較小或地段較差的組屋價格增長則較慢。
分析師還表示，這一變化可能會鼓勵新加坡住房市場的整體流動性。
隨著私人住宅業主出售房產搬入HDB轉售組屋，市場上可能會出現更多私人住宅，為買家提供更多選擇。
Lee 先生認為，這種額外的供應可能會有助於私人住宅價格的進一步穩定，而私人住宅價格近年來也已有所回落。
Sun 女士補充說，由於之前在15個月等待期內租賃房屋的本地人不再需要租房，小型公寓的租賃需求和租金增長，以及大型HDB轉售組屋的租賃需求，可能會在未來幾個月放緩。
Lim 先生表示，儘管預計會有一定的積壓需求，但未來幾年進入轉售市場的MOP組屋數量增加，應能確保首次購房者和從私人房產搬遷的家庭有足夠的供應。
預計今年將有超過13,400套組屋達到MOP，而2025年這一數字為7,000套。
ABSD 規則修訂
分析師還對周一宣布的針對大型集體出售（en bloc）項目的額外買方印花稅（ABSD）修訂規則表示歡迎。
這些變更適用於2026年7月29日或之後收購的住宅土地，給予大型項目開發商更長的時間來滿足 ABSD 退稅條件，同時引入新保障措施，確保房屋及時投放市場。
ERA Singapore 執行長 Marcus Chu 先生表示，這些變化為開發商提供了更大的靈活性，可能會維持近期集體出售活動的回升，儘管更廣泛的復甦仍取決於業主的預期價格和開發成本等因素。
Mogul.sg 首席研究員 Nicholas Mak 先生表示，修訂後的時間表可能會促使大型老舊住宅開發項目（尤其是99年租賃權項目）的業主探索集體出售，因為重新開發變得更具可行性。
然而，他指出仍然存在重大障礙，包括業主更換住房的成本上升、許多老舊社區的容積率未改變，以及來自政府地價銷售（GLS）地塊的競爭——開發商可能仍然更傾向於後者，因為流程更短，且業主反對和訴訟的風險較低。
Mohan 先生表示，從長遠來看，修訂後的框架可以支持逐步重新開發此前難以實施的大型老舊住宅社區。
他認為，這將有助於建立一個更健康的未來住房供應管道，同時加速社區更新，並實現與新加坡長期規劃目標一致的更集約的土地利用。
