新加坡：房地产分析师指出，取消私人住宅业主购买建屋局（HDB）转售组屋的15个月等待期，可能会释放那些寻求“缩减规模”（right-size）家庭的积压需求，但不太可能引发转售价格的再次剧烈上涨。
专家表示，随着HDB转售价格趋于平缓，未来几年将有更多组屋达到最低居住年限（MOP），且买家仍有预购组屋（BTO）等替代选择，市场目前更有能力消化额外的需求。
国家发展部部长在周二（7月28日）宣布，该等待期将立即取消。这意味着符合条件的私人房产业主在出售私人住宅后，无需等待15个月即可购买非补贴的HDB转售组屋。
分析师指出，该限制是在HDB转售价格快速上涨时引入的，而自那时起，市场已经冷却。
自今年年初以来，HDB转售价格已连续两个季度下降，此前则经历了连续五个季度的增长放缓或持平。
Realion (OrangeTee & ETC) 集团首席研究员兼策略师 Christine Sun 女士表示，冷却措施的主要目标已基本实现。她指出，HDB转售价格的放缓和交易量的下降，表明公共住房市场已经稳定。
ERA Singapore 首席执行官 Eugene Lim 先生表示，取消等待期将使私人住宅业主在调整住房规模时拥有更大的灵活性，而更多达到MOP的组屋进入市场将有助于吸收额外需求，维持整体市场的稳定。
自2022年实施该政策以来，HDB每年处理约1,800宗私人房产业主申请豁免15个月等待期的请求。
政府在去年的议会书面答复中表示，这一数字在过去几年中保持“稳定”，大约四分之一的申请获得批准。这些获批者主要是面临财务困难或特殊情况且没有其他住房选择的家庭。
需求可能集中在大型组屋
CNA 采访的分析师表示，最大的影响可能会体现在大型转售组屋市场。
Huttons Group 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 先生表示，冷却措施在降低私人房产业主对五房或更大组屋的需求方面已达到目的。
五房转售组屋的交易量从2022年的6,951套下降到2025年的5,966套，而执行型（Executive）和多代房（Multi-generation）的销售量在同期从1,946套下降到1,539套。
他表示：“基于目前的市场情绪，Huttons 数据分析预测，2026年五房及执行型/多代房的成交量可能与2025年持平。”
同时他补充道，四房转售组屋的交易量每年大致稳定在11,000套左右，这表明需求并未显著转移到较小户型。
Lee 先生认为，随着限制取消，一些前私人住宅业主可能会重新进入大户型市场。
“这可能会为2026年上半年表现低迷的HDB转售市场提供支撑，”他补充说，转售价格可能会在下半年趋于稳定，而非飙升。
他还指出，首次购房者仍有BTO组屋、执行共管公寓（EC）和私人住宅等替代方案，因此HDB转售价格不太可能出现剧烈上涨。
同样，Sun 女士认为，新需求可能会集中在大型转售组屋上，因为前私人住宅业主在出售房产后通常资金充裕，倾向于优先选择空间更大、价值更高的单位。
随着更多HDB组屋达到MOP，且今年10月将发布新一批组屋，Sun 女士认为，受宏观经济不确定性和就业前景黯淡的影响，下半年的价格增长可能会保持低迷。
Lee 先生补充说，转售组屋的价格在下半年“可能会稳定”。
“双速”市场
虽然分析师不认为转售价格会出现全面飙升，但他们认为某些细分市场的需求会比其他市场更强。
Sun 女士表示，随着购买大户型HDB组屋的前私人住宅业主增加，可能会出现更多百万新币级别的转售交易。
不过，她认为这些高端交易在整体市场中仅占很小份额，这意味着任何价格上涨可能仅限于该细分市场，而不会波及整个转售市场。
“此外，充足的整体住房供应将在未来几年继续使价格增长保持稳定和温和，”她说道。
Singapore Realtors Inc (SRI) 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 补充说，尽管百万新币的HDB交易仍在继续，但它们集中在少数具有强大地理优势的成熟社区，并不反映整个转售市场的普遍价格上涨。
“我们预计转售价格将保持大致稳定，并继续预测2026年全年的价格涨幅将较为温和，在0.5%至2%之间，”他补充道。
Sun 女士进一步指出，由于更多私人住宅业主转向大户型，四房转售组屋的需求可能会减弱，从而导致一个“双速”市场的出现：较新且较大的转售组屋继续走强，而较小或地段较差的组屋价格增长则较慢。
分析师还表示，这一变化可能会鼓励新加坡住房市场的整体流动性。
随着私人住宅业主出售房产搬入HDB转售组屋，市场上可能会出现更多私人住宅，为买家提供更多选择。
Lee 先生认为，这种额外的供应可能会有助于私人住宅价格的进一步稳定，而私人住宅价格近年来也已有所回落。
Sun 女士补充说，由于之前在15个月等待期内租赁房屋的本地人不再需要租房，小型公寓的租赁需求和租金增长，以及大型HDB转售组屋的租赁需求，可能会在未来几个月放缓。
Lim 先生表示，尽管预计会有一定的积压需求，但未来几年进入转售市场的MOP组屋数量增加，应能确保首次购房者和从私人房产搬迁的家庭有足够的供应。
预计今年将有超过13,400套组屋达到MOP，而2025年这一数字为7,000套。
ABSD 规则修订
分析师还对周一宣布的针对大型集体出售（en bloc）项目的额外买方印花税（ABSD）修订规则表示欢迎。
这些变更适用于2026年7月29日或之后收购的住宅土地，给予大型项目开发商更长的时间来满足 ABSD 退税条件，同时引入新保障措施，确保房屋及时投放市场。
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 先生表示，这些变化为开发商提供了更大的灵活性，可能会维持近期集体出售活动的回升，尽管更广泛的复苏仍取决于业主的预期价格和开发成本等因素。
Mogul.sg 首席研究员 Nicholas Mak 先生表示，修订后的时间表可能会促使大型老旧住宅开发项目（尤其是99年租赁权项目）的业主探索集体出售，因为重新开发变得更具可行性。
然而，他指出仍然存在重大障碍，包括业主更换住房的成本上升、许多老旧社区的容积率未改变，以及来自政府地价销售（GLS）地块的竞争——开发商可能仍然更倾向于后者，因为流程更短，且业主反对和诉讼的风险较低。
Mohan 先生表示，从长远来看，修订后的框架可以支持逐步重新开发此前难以实施的大型老旧住宅社区。
他认为，这将有助于建立一个更健康的未来住房供应管道，同时加速社区更新，并实现与新加坡长期规划目标一致的更集约的土地利用。
