新加坡：在新加坡購物中心的早期時代，百貨公司往往就是商場的代名詞。
提到 Centrepoint，人們可能會想到 Robinsons；提到 Ngee Ann City，高島屋（Takashimaya）則會立刻浮現在腦海中。
但隨著 Metro 百貨計劃在租約到期後撤出 Paragon 和 Causeway Point，零售專家表示，這類「主力店」（anchor tenants）已不再是像以前那樣決定商場吸引力的核心因素。
如今，商場運營商不再依賴單一的主力店來吸引客流，而是越來越多地轉向餐飲（F&B）概念店、生活方式品牌和娛樂業租戶的組合，以維持消費者的到訪率。
凱美盛（CapitaLand Investment）商業管理執行長 Ervin Yeo 先生表示，主力店的角色隨著消費者偏好的轉變而演變。
他補充道，一個商場的成功取決於其整體租戶組合的強度，而非任何單一租戶。
「如今的新加坡購物者旅行經歷更豐富，眼光更挑剔，他們追求的是更具策展感、差異化且以體驗為導向的產品。商場運營商在戰略性規劃貿易組合方面也已經具備了更強的能力。」
因此，他認為現在的主力店更多是幫助塑造商場的身份標識，而不是作為主要的吸引點。
昔日的主力店
JLL 東南亞研究與諮詢主管 Chua Yang Liang 博士表示，顧名思義，主力店在傳統上起到了「定海神針」的作用，將商場凝聚在一起。
例如，百貨公司曾幫助驅動客流量並塑造商場品牌。
在 20 世紀 70 年代到 90 年代，日本百貨公司 Yaohan 是 Plaza Singapura 和 Thomson Plaza 等商場的核心主力店。
隨著新加坡零售環境競爭加劇，消費者變得更加富裕，百貨公司逐漸失去了作為「一站式購物目的地」的角色。
Chua 博士說：「以前在百貨公司里銷售的那些品牌，現在要麼通過自己的實體店，要麼通過電子商務直接銷售。」
他指出：「因此，百貨公司在今天的相關性在某種程度上被稀釋了，」儘管他注意到在新加坡某些市場中，百貨公司依然普遍存在。
Metro 在 7 月 20 日表示，計劃關閉其百貨店是對其零售業務進行「戰略審查」後的結果，旨在更好地適應不斷變化的消費者偏好、購物習慣和市場趨勢。具體的最後營業日期尚未公布。
此次計劃退出是近期一系列知名百貨公司關店潮中的最新一例。Isetan 在關閉 Tampines Mall 店後，於今年早些時候關閉了 Nex 分店；而 BHG 則撤出了 Junction 8。
百貨公司的衰落反映了商場對「主力店」定義更廣泛的轉變。
Chua 博士表示：「今天，主力店的概念已經發生了演變。過去，主力店規模很大，但現在你會發現周圍有很多個『錨點』。雖然單個規模較小，但在同一個商場內分布著多個這樣的點。」
商業考量也重塑了大面積租戶的角色。
南洋理工大學（NTU）兼職副教授 Lynda Wee 表示，大型主力店的一個缺點是，由於占據空間巨大，它們通常支付的每平方英尺租金較低。
但由於許多大型商場由房地產投資信託基金（REITs）支持，投資者期望運營商能實現收益最大化。
現在，商場運營商不再依賴主力店來吸引顧客，而是自己承擔起這個職責。
運營商通過會員卡追蹤數據，了解應該策劃什麼樣的產品，而零售品牌本身對營銷更敏感，能夠獨立吸引客戶。
Wee 教授說：「主力店的作用是吸引人們回到商場，而吸引人們回來的方式是了解他們關心什麼以及為什麼會回來。」
她補充道：「你不再需要一個主力店來完成這件事，你自己就可以做到。」
運營商的角色
在這種環境下，專家認為商場運營商在捕捉客流方面扮演著戰略性角色。
Lendlease 零售與工作空間管理主管 Jenny Khoo 表示，商場的成功日益取決於一個「經過深思熟慮且互補」的租戶組合，以響應當地社區及其人口結構的需求。
主力店的類型也至關重要。
Khoo 女士指出，例如，超市提供便利並支持高頻訪問；而娛樂、生活方式、健康和健身產品則能延長顧客的停留時間並增加重複光顧。
她補充說，在某些區域，提供差異化和策展產品的百貨公司所帶來的購物體驗仍深受消費者喜愛。
「最終的正確組合取決於資產本身、其覆蓋範圍以及購物者不斷變化的偏好，」她說道。
Frasers Centrepoint Trust 的一名發言人表示，積極的場所營造（placemaking）以及創造具有吸引力、多樣化購物體驗的能力，正日益驅動商場的成功。
該發言人說：「這與我們更廣泛的資產管理戰略一致，我們不斷審查商場布局、貿易組合和空間利用率。在策劃商場租戶組合時，主力店同樣經過了仔細考慮。」
當一個長期存在的主力店離開並留下巨大的空置空間時，商場運營商的角色尤為重要。
JLL 的 Chua 博士表示，如果運營商花費太長時間來填補空缺，會帶來聲譽風險，因為這會讓外界覺得該資產經營不善。
「儘管如此，這對運營商來說也是一個機會，可以重新定位資產，或將空間分割成更小的單元。雖然小單元能獲得更高的租金，但也意味著更高的租戶更替率和運營成本。」
CapitaLand 的 Yeo 先生表示，在 Paragon 商場，目前正在進行可行性研究，以優化並選擇性地重新配置某些區域，包括目前由 Metro 占據的空間。
CapitaLand Integrated Commercial Trust 最近以 39 億新元的交易收購了該商場。
他補充說，Metro 已表示有興趣以新的零售概念店形式留在 Paragon，相關討論正在進行中。
Yeo 先生表示，在評估任何大面積空間時，他們的規劃始於該空間在商場中的預期定位及其與覆蓋人群的相關性。
「根據匹配程度，這可能涉及引入另一個大型主力店、調整現有主力店的規模，或者將空間細分為一個精心策劃的小型概念組合，從而共同產生目的地吸引力。」
在 Junction 8，原 BHG 的空間現在由 Uniqlo 和日本家居品牌 Nitori 以及一系列美容健康店占據。
Yeo 先生表示，在 Isetan 關閉之前，Tampines Mall 的翻新計劃已在進行中。一項 2400 萬新元的資產提升計劃預計將於今年第四季度完成，屆時將刷新商場環境。
Frasers 的發言人表示，Metro 宣布退出 Causeway Point 與運營商計劃於明年實施的資產提升計劃相吻合。
他們正在與 Metro 討論未來的安排，包括引入「新鮮且令人興奮」的零售概念的機會。
該發言人補充道：「我們也在探索將現有主力店空間進行細分，這將使我們能夠刷新商場的供應，並擴大購物者在餐飲、生活方式和娛樂類別的零售選擇。」
該發言人還補充說，在 Isetan 4 月退出後，Nex 的客流量依然強勁。
「第一階段將涉及對原 Isetan 占據空間的跨樓層重新配置，以適應更新穎、更清新的店鋪概念。」
新的「主力店」
如果百貨公司不再是默認的主力店，商場該如何脫穎而出？
專家表示，答案並不一定是用另一個大型零售商來替代，而是提供能讓購物者有理由到訪並再次光顧的產品。
例如，Ion Orchard 並不依賴傳統的百貨公司。相反，它在底層設有多個雙層精品店，共同吸引購物者。地下的美食廣場和四樓的 Ion Art 也增加了商場的獨特主張。
Wee 教授說：「所以，我們現在不再追求一個巨大的主力店，而是轉向次級店，或者我們稱之為『旗艦店』概念。」
專家一致認為，隨著電子商務的興起導致實體零售下降，新型主力店將專注於體驗式和生活方式主導的概念。
CapitaLand 的 Yeo 先生舉例說，一些例子包括運動與健康目的地、娛樂與文化空間，以及沉浸式旗艦體驗。
例如，Kallang Wave Mall 和 Funan 的攀岩牆，以及 Plaza Singapura 的 Yamaha 和 Spotlight，都是貢獻於商場獨特身份的不同類型的主力店。
Chua 博士指出，與餐飲概念相結合的高端超市，或者室內遊樂場、瑜伽或普拉提工作室，都是新興主力店的例子。
主力店的演變也反映了購物中心角色更廣泛的轉變。
他注意到圖書館被整合進購物中心的趨勢。
「圖書館現在在商場內發揮這種功能，使商場變得更像一個城鎮中心，具有社交元素。」
Wee 教授認為，關於商場如何定期產生客流的問題，答案可能是那些滿足生活方式需求的品牌。
「吸引我去商場的原因不再僅僅是購物，也不僅僅是吃飯，」她說，「我認為，與其討論主力店之類的事情，今天的購物中心將演變為『生活方式中心』。」
