新加坡：在新加坡购物中心的早期时代，百货公司往往就是商场的代名词。
提到 Centrepoint，人们可能会想到 Robinsons；提到 Ngee Ann City，高岛屋（Takashimaya）则会立刻浮现在脑海中。
但随着 Metro 百货计划在租约到期后撤出 Paragon 和 Causeway Point，零售专家表示，这类“主力店”（anchor tenants）已不再是像以前那样决定商场吸引力的核心因素。
如今，商场运营商不再依赖单一的主力店来吸引客流，而是越来越多地转向餐饮（F&B）概念店、生活方式品牌和娱乐业租户的组合，以维持消费者的到访率。
凯美盛（CapitaLand Investment）商业管理首席执行官 Ervin Yeo 先生表示，主力店的角色随着消费者偏好的转变而演变。
他补充道，一个商场的成功取决于其整体租户组合的强度，而非任何单一租户。
“如今的新加坡购物者旅行经历更丰富，眼光更挑剔，他们追求的是更具策展感、差异化且以体验为导向的产品。商场运营商在战略性规划贸易组合方面也已经具备了更强的能力。”
因此，他认为现在的主力店更多是帮助塑造商场的身份标识，而不是作为主要的吸引点。
昔日的主力店
JLL 东南亚研究与咨询主管 Chua Yang Liang 博士表示，顾名思义，主力店在传统上起到了“定海神针”的作用，将商场凝聚在一起。
例如，百货公司曾帮助驱动客流量并塑造商场品牌。
在 20 世纪 70 年代到 90 年代，日本百货公司 Yaohan 是 Plaza Singapura 和 Thomson Plaza 等商场的核心主力店。
随着新加坡零售环境竞争加剧，消费者变得更加富裕，百货公司逐渐失去了作为“一站式购物目的地”的角色。
Chua 博士说：“以前在百货公司里销售的那些品牌，现在要么通过自己的实体店，要么通过电子商务直接销售。”
他指出：“因此，百货公司在今天的相关性在某种程度上被稀释了，”尽管他注意到在新加坡某些市场中，百货公司依然普遍存在。
Metro 在 7 月 20 日表示，计划关闭其百货店是对其零售业务进行“战略审查”后的结果，旨在更好地适应不断变化的消费者偏好、购物习惯和市场趋势。具体的最后营业日期尚未公布。
此次计划退出是近期一系列知名百货公司关店潮中的最新一例。Isetan 在关闭 Tampines Mall 店后，于今年早些时候关闭了 Nex 分店；而 BHG 则撤出了 Junction 8。
百货公司的衰落反映了商场对“主力店”定义更广泛的转变。
Chua 博士表示：“今天，主力店的概念已经发生了演变。过去，主力店规模很大，但现在你会发现周围有很多个‘锚点’。虽然单个规模较小，但在同一个商场内分布着多个这样的点。”
商业考量也重塑了大面积租户的角色。
南洋理工大学（NTU）兼职副教授 Lynda Wee 表示，大型主力店的一个缺点是，由于占据空间巨大，它们通常支付的每平方英尺租金较低。
但由于许多大型商场由房地产投资信托基金（REITs）支持，投资者期望运营商能实现收益最大化。
现在，商场运营商不再依赖主力店来吸引顾客，而是自己承担起这个职责。
运营商通过会员卡追踪数据，了解应该策划什么样的产品，而零售品牌本身对营销更敏感，能够独立吸引客户。
Wee 教授说：“主力店的作用是吸引人们回到商场，而吸引人们回来的方式是了解他们关心什么以及为什么会回来。”
她补充道：“你不再需要一个主力店来完成这件事，你自己就可以做到。”
运营商的角色
在这种环境下，专家认为商场运营商在捕捉客流方面扮演着战略性角色。
Lendlease 零售与工作空间管理主管 Jenny Khoo 表示，商场的成功日益取决于一个“经过深思熟虑且互补”的租户组合，以响应当地社区及其人口结构的需求。
主力店的类型也至关重要。
Khoo 女士指出，例如，超市提供便利并支持高频访问；而娱乐、生活方式、健康和健身产品则能延长顾客的停留时间并增加重复光顾。
她补充说，在某些区域，提供差异化和策展产品的百货公司所带来的购物体验仍深受消费者喜爱。
“最终的正确组合取决于资产本身、其覆盖范围以及购物者不断变化的偏好，”她说道。
Frasers Centrepoint Trust 的一名发言人表示，积极的场所营造（placemaking）以及创造具有吸引力、多样化购物体验的能力，正日益驱动商场的成功。
该发言人说：“这与我们更广泛的资产管理战略一致，我们不断审查商场布局、贸易组合和空间利用率。在策划商场租户组合时，主力店同样经过了仔细考虑。”
当一个长期存在的主力店离开并留下巨大的空置空间时，商场运营商的角色尤为重要。
JLL 的 Chua 博士表示，如果运营商花费太长时间来填补空缺，会带来声誉风险，因为这会让外界觉得该资产经营不善。
“尽管如此，这对运营商来说也是一个机会，可以重新定位资产，或将空间分割成更小的单元。虽然小单元能获得更高的租金，但也意味着更高的租户更替率和运营成本。”
CapitaLand 的 Yeo 先生表示，在 Paragon 商场，目前正在进行可行性研究，以优化并选择性地重新配置某些区域，包括目前由 Metro 占据的空间。
CapitaLand Integrated Commercial Trust 最近以 39 亿新元的交易收购了该商场。
他补充说，Metro 已表示有兴趣以新的零售概念店形式留在 Paragon，相关讨论正在进行中。
Yeo 先生表示，在评估任何大面积空间时，他们的规划始于该空间在商场中的预期定位及其与覆盖人群的相关性。
“根据匹配程度，这可能涉及引入另一个大型主力店、调整现有主力店的规模，或者将空间细分为一个精心策划的小型概念组合，从而共同产生目的地吸引力。”
在 Junction 8，原 BHG 的空间现在由 Uniqlo 和日本家居品牌 Nitori 以及一系列美容健康店占据。
Yeo 先生表示，在 Isetan 关闭之前，Tampines Mall 的翻新计划已在进行中。一项 2400 万新元的资产提升计划预计将于今年第四季度完成，届时将刷新商场环境。
Frasers 的发言人表示，Metro 宣布退出 Causeway Point 与运营商计划于明年实施的资产提升计划相吻合。
他们正在与 Metro 讨论未来的安排，包括引入“新鲜且令人兴奋”的零售概念的机会。
该发言人补充道：“我们也在探索将现有主力店空间进行细分，这将使我们能够刷新商场的供应，并扩大购物者在餐饮、生活方式和娱乐类别的零售选择。”
该发言人还补充说，在 Isetan 4 月退出后，Nex 的客流量依然强劲。
“第一阶段将涉及对原 Isetan 占据空间的跨楼层重新配置，以适应更新颖、更清新的店铺概念。”
新的“主力店”
如果百货公司不再是默认的主力店，商场该如何脱颖而出？
专家表示，答案并不一定是用另一个大型零售商来替代，而是提供能让购物者有理由到访并再次光顾的产品。
例如，Ion Orchard 并不依赖传统的百货公司。相反，它在底层设有多个双层精品店，共同吸引购物者。地下的美食广场和四楼的 Ion Art 也增加了商场的独特主张。
Wee 教授说：“所以，我们现在不再追求一个巨大的主力店，而是转向次级店，或者我们称之为‘旗舰店’概念。”
专家一致认为，随着电子商务的兴起导致实体零售下降，新型主力店将专注于体验式和生活方式主导的概念。
CapitaLand 的 Yeo 先生举例说，一些例子包括运动与健康目的地、娱乐与文化空间，以及沉浸式旗舰体验。
例如，Kallang Wave Mall 和 Funan 的攀岩墙，以及 Plaza Singapura 的 Yamaha 和 Spotlight，都是贡献于商场独特身份的不同类型的主力店。
Chua 博士指出，与餐饮概念相结合的高端超市，或者室内游乐场、瑜伽或普拉提工作室，都是新兴主力店的例子。
主力店的演变也反映了购物中心角色更广泛的转变。
他注意到图书馆被整合进购物中心的趋势。
“图书馆现在在商场内发挥这种功能，使商场变得更像一个城镇中心，具有社交元素。”
Wee 教授认为，关于商场如何定期产生客流的问题，答案可能是那些满足生活方式需求的品牌。
“吸引我去商场的原因不再仅仅是购物，也不仅仅是吃饭，”她说，“我认为，与其讨论主力店之类的事情，今天的购物中心将演变为‘生活方式中心’。”
