新加坡樓市10年降溫12次，為何越來越熱？為何備受青睞

2018年11月18日 • 3萬次閱讀

近些年來海外房地產投資趨熱，成為大家熟悉的投資項目之一，不少人都投身到該行列中。在一些主要金融中心，房地產市場的總回報率中位數達到了10％的年收益，所以近幾年的房地產市場看起來似乎表現要優於股市。縱觀目前市場上的情況，值得投資的海外房產有不少，但在權衡利弊後就會發現，和遭遇瓶頸的熱門投資地比起來，新加坡房產市場顯然是一塊還未被海外投資者過度「開墾」的凈土，正在受越來越多投資人的追捧。

投資者初印象

初看新加坡，這裡大樓高聳、滿眼蔥綠，是一座魅力無限的港口城市。這裡約有18萬人口資產過百萬，6萬美金的人均GDP讓這座城市成為了全世界最富有的國度之一，堪稱亞洲版摩納哥，難怪有不少政商界名人在此置業。

最宜居城市

雖然是聞名於世的金融中心，匆忙之餘，新加坡白天卻有著海島的寧靜，夜幕落下後，頂尖的酒吧、餐廳和娛樂設施都透露出大都市的風範。新加坡國土面積雖小，卻有著最合理的國土規劃，滿眼蔥綠，如同建在一座花園中。作為全球治安最好的城市之一，「夜不閉戶」在新加坡再也不是天方夜譚。對於中國人而言，在新加坡生活也完全沒有語言障礙，因為70%以上的國民都是華人，使用雙語的家庭有90％，文化相近，便於融入，也為打算在新加坡發展的技術人士帶來了很多發展機遇。

教育資源

新加坡擁有兩所亞洲最頂尖的學府：新加坡國立大學（NUS）和新加坡南洋理工大學（NTU）。泰晤士高等教育在2月7日發布了亞洲大學排名，NUS連續第三年登頂，清華大學、北京大學分列其後。而在2018年的QS亞洲大學排名中，NTU和NUS分獲第一、第二名。

新加坡投資環境

新加坡經濟屬於外向型經濟，以轉口貿易和金融中心而聞名全球，吸引外資是基本國策，所以無論是對個人還是企業都創造了一個高度開放的投資環境。在世界銀行發布的《全球經商環境報告》中，新加坡連續八年坐穩榜首，在其他的有關投資環境的評價指數中，新加坡也均名列前茅。

房價趨勢

從近15年的房價來看，雖然中間有短期周期性波動，總體呈現出上升的趨勢，從2005年至今，新加坡房價整體已經翻了一番。

新加坡無外匯管制

在新加坡，資金可自由流入流出，不管款額多大，只要你申報並且理由合理，新加坡金管局基本都會予以批准，甚至企業利潤匯出也沒有限制和特殊稅。

新加坡房產投資五大優勢

撇開對新加坡的第一印象，更深入得去探究新加坡房地產，就會發現更多值得投資者注意的門道。從投資人的角度看，在海外置業，主要看兩個關鍵因素：一看風險，二看潛力。香港房地產市場是典型的高風險，高收益，價格幾乎已達臨界點，雖然居高不下，一旦崩盤就一潰千里。而新加坡房地產市場則成功找到了「風險」和「潛力」之間的平衡點，尤其是對有意規避風險的投資者而言，這裡絕對能夠讓你遊刃有餘。

在瑞銀集團（UBS）公布的最新一期「全球房產泡沫指數」中，評分最低的三個城市分別是芝加哥、米蘭和新加坡，而香港高居榜首。其他存在泡沫風險的城市包括：香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。

2018房產泡沫指數

存在泡沫風險的房地產市場主要有這些特徵：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。

泡沫指數過高會造成什麼後果？指數過高說明房地產有嚴重的市場溢價情況，這種情況會導致利率上升，貸款條件收緊等等後果，這些都可能會引發經濟結構和社會結構的失衡，造成房產市場的突發崩盤。雪梨就是其中一個最好的例子，今年年初，雪梨房價下跌了30%，這種大幅度下跌無疑是每個投資者的噩夢。

新加坡政府有著超強的干預市場能力。2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬鬆政策，導致大量外資湧入新加坡，從2009年至2013年期間房價上漲高達60%，一躍成為亞洲房價第二高的城市。在此背景下，為控制房地產市場持續升溫，新加坡政府先後出台了八輪降溫措施，以控制房價的不斷上漲。

從此圖能看出，新加坡政府一直在積極調控樓市

在2018年7月里最新一輪的降溫措施再向外國人徵稅額外5%，外國人需要支付的額外買家印花稅達到了20%，這次確實能看到成效，但也沒有影響到樓市的發展，最近一季度房產價格仍然略有上漲。從調控結果來過，政府是希望價格上漲的，只是要把這個上漲控制在緩慢且穩定的水平。而且對比世界上其他主要城市，新加坡的政策對外國買家仍然很寬鬆。外國人在新加坡購房還可以最高獲得60%的貸款比例，而貸款利率僅為1.8-2.1%。

對比全世界主要城市，新加坡房地產價格顯然有更大的升值潛力。新加坡和香港是最有可比性的兩個城市。2018年金融危機後，隨著資本向新興經濟體的轉移，香港和新加坡的房地產價格的增長百分比達到了兩位數。與香港不同的是，自2013年政府的調控以來，新加坡房價經歷了一段緩慢下跌的過程，房價得到了良好的控制，而且在這15年里，新加坡房地產市場一直呈現穩步上升的趨勢。

而目前香港住房價格約等於香港家庭中位數年收入的19倍，新加坡僅為5倍。香港黃金地段目前的最高尺價是新加坡每平方尺的4-5倍，新加坡的GDP增長率卻比香港更高。這也就意味著新加坡房產的升值空間要比香港高得多。

從長期來看，新加坡房產市場將會是一個供不應求的狀態。在新加坡政府2013年發布的人口白皮書中，預計新加坡人口在2030年將達到650-690萬，而目前的住房供應量仍然不足以應對這一人口增長。

政府在2013年人口白皮書上對2030年的規劃

1990至今單身家庭的增長趨勢

同時近幾年單身家庭的增長也會刺激小戶型的住房需求。雖然政府對房價調控有度，然而在供需不平衡的情況下，新加坡的房價長期來看將依然保持上漲的趨勢，而且不可能出現有價無市的局面。

全球頂尖金融中心

在過去幾十年里新加坡成為繼紐約和倫敦之外全球第三大金融中心，同時，新加坡也是亞洲最大的外匯和大宗商品交易中心。新加坡的金融市場將大量外資引入，為本地區的經濟發展提供了良好的基礎。

新加坡一向以低失業率聞名，常年維持在1.9%-2.2%之間，低失業率確保了經濟和住房需求的穩定。

在過去的10 – 15年里，新加坡貨幣對印尼盾，馬來西亞林吉特和人民幣的升值幅度更大，所以新加坡貨幣相對而言強勁和穩定。即使在金融危機最嚴重的2008年，因為有非常完善的金融體系，新幣繼續保持為全球最穩定的貨幣之一。不到500萬人口的富裕島國，卻擁有超過1700億美金的外匯儲備，世界排名第8，人均外匯儲備率居世界第一。貨幣穩定會帶來什麼好處？海外投資者對新加坡市場的信心，因為外資更傾向於流入政府強大、經濟活躍、貨幣穩定的國家。外資持續的流動性為新加坡創造了一個優越的投資大環境。