作者：周文龍
周三將近午夜時分，居家辦公結束後正準備就寢時，主任突然打電話來說：緊急事件，政府出台房地產降溫措施了！
我跟降溫措施似乎特別有緣。2018年7月上一輪措施推出時，我正好跟進政府是否會推出降溫措施的新聞；這一輪措施推出時，我又負責晚間的突發新聞。
雖說是突然，但其實這次降溫措施有如影視劇本中所謂的「意料之外，情理之中」，乃有跡可循。
早在今年1月，副總理兼經濟政策統籌部長王瑞傑和國家發展部長李智陞，都已分別在不同場合表示，政府密切關注房地產市場走勢，必要時會調整政策。
上周，新加坡金融管理局發布《金融穩定評估》報告時指出，以絕對值計算，家庭債務過去一年增加了6.8％。該局在報告中警惕國人，應確保自己有能力承擔長期房貸，並在做出龐大開支的決定時保持謹慎。
另外，私宅價格自2020年第一季度以來，上漲了約9％。上回降溫措施推出時，私宅價格前四個季度也是漲約9％。「9％」或許是政府衡量房價漲勢快慢的重要指標。一旦達到這個水平，它就可能考慮出手。
降溫措施針對投資型買家
去逛逛最新樓盤和轉售私宅單位，就能感受到樓市的熾熱。
昨天開盤的武吉知馬豪華私宅項目Perfect Ten，之前預覽活動的平均尺價為3400元，創下該地區價格的新高。
上月開盤的克拉碼頭項目康寧河灣（CanningHill Piers），推出後首個周末賣出近八成，平均尺價3000元，當中有個超級豪華頂層單位以4800萬元賣出，尺價為5360元。
新私宅表現強勁，帶動轉售私宅。不少轉售私宅屋主就地起價，例如碧山的晴宇（Sky Habitat），有好幾個單位要價超過1900元尺價，較近期平均成交價高出近兩成。
碧山的晴宇（Sky Habitat）一些單位要價超過1900元一平方英尺，較近期平均成交價高出近兩成。（檔案照片）
一名屋主表示，附近的四房式預購組屋售價高達67萬9000元，以後轉售很有可能又是另一間百萬組屋。他說：「我這個單位的增值潛能很高，賣尺價1900元，怎麼會貴呢？」
值得一提的是，晴宇是在2012年樓市火熱時推出，當時的售價從尺價1700元起跳，堪稱價位最高的半市區公寓，吸引了媒體大篇幅報道。但隨著隔年總償債率（TDSR）和額外買方印花稅（ABSD）等多項降溫措施出爐後，樓市變得疲弱，發展商凱德集團（Capitaland）忍痛削價，中位數尺價跌至約1377元。
晴宇超過三成單位是出租的，意味著不少屋主是投資型買家。從最新價格走勢來看，有些人已經賺翻了天，可是不少早期買家還是「大閘蟹」，如今仍然被緊緊套牢。
這次的降溫措施，將新加坡公民和永久居民購買第二套或更多房產的ABSD調高，顯然是針對投資型買家，迫使他們必須更謹慎考量資金預算，提醒他們房子並非投資工具。
增加組屋與私宅供應 恐遠水難救近火
過去一年多來，本地樓市火熱並非投資型買家炒作的結果，而是處在低利率環境，市場有大量的流動資金、投資市場大起，以及住宅供應因建築工程延誤等種種原因所造成的。
尤其是受到建築工程延誤的影響，就如李智陞日前在記者會上所言，過去兩年住屋的需求較強勁，是因為有更多出生於上世紀八九十年代的人已達適婚年齡，他們要搬離父母住家，婚後組織小家庭。此外，人們也擔心冠病疫情導致組屋建築工程延誤，因此紛紛轉向轉售組屋或私宅市場。
這次政府從供應和需求兩方面著手，雙管齊下穩定房地產市場，並準備在接下來兩年將組屋供應增加35％，明年上半年正選名單地段私宅的供應量也環比增加40％。然而，遠水難救近火，這些大概要五六年後才建好的房子，根本無法滿足當前的住房需求，一些人估計還是會到轉售市場找房子，私宅需求應該會繼續保持強勁。
建屋發展局16日宣布，下來兩年每年推出多達2萬3000個預購組屋單位。（檔案照）
更重要的是，這次的降「樓」十八掌有用嗎？
的確，政府這次出手更重、範圍更廣，其中包括將ABSD上調多達15個百分點。不過，它並沒有新的「大招」。大多分析師也認為，降溫措施只會抑制私宅價格上漲的速度，並不會導致價格大幅下滑，明年私宅價格漲幅預料介於零至5％。
合登房產集團（Huttons Asia）研究部主管李思德表示，估計私宅成交量在下來一兩個季度會放緩，隨後又會回彈。「因為投資者喜歡新加坡的政治穩定，而首次買家仍占私宅需求的較大部分，他們並沒有受到措施的影響。」
回顧過去兩輪的降溫措施，2013年，樓市經過了約四年才走出低谷；2018年，樓市卻只花了一年多就開始復甦。由此可見，本地樓市是「越戰越勇」，越來越有韌性。
老實說，連冠病疫情造成的這股前所未有的經濟衝擊都拿樓市沒輒，全球許多國家也同樣正面對房價高漲的挑戰。
市場已摸透舊招數
即便政府加重「掌力」，如進一步調高ABSD或收緊TDSR，但買家、經紀和發展商其實都已漸漸熟悉政府出招的方式，這一次出招，能壓得住多久呢？
推行每一項措施，有得必有失，更嚴苛的措施會減低樓市的流動性，導致市場僵化、缺乏活力，對它的長期發展有著深遠影響。它也可能減低新加坡對外來人才的吸引力。
在2009年至2013年初樓市火熱之時，政府先後推出八輪降溫措施，仍始終無法讓行情冷卻下來，直到2013年中祭出了TDSR這個奇招，才成功降「樓」。或許政府必須再使出像出TDSR般的奇招來鎮住，否則樓市在稍微收斂之後，相信很快又會恢復元氣，讓江湖再度掀起「腥風血雨」。
