常常有朋友諮詢，在銀行做房屋貸款時，銀行的人(banker)常常要他們買保險，說是強制性的(法律規定的)。其實不一定哦，不要被忽悠。
分3種情況：
1 如果是私人住宅如公寓(condo/apartment),mortgage insurance/term insurance不是強制性必須要買的。Banker可以鼓勵你買(這種保障很有必要)，不可以說這是強制性的；再說要買，也不用找Banker買，外面有很多比較便宜、性價比高的mortgage insurance/term insurance(我會推薦leverl term insurance，下面會有解釋)。
2 如果是組屋(HDB)，保險就是強制性的，要麼HPS(Home Protection Scheme)，要麼個人商業保險的term insurance/mortgage(需要做HPS豁免(HPS exemption)，下面會有介紹)。HPS其實比較貴的，推薦商業定期壽險，下面會解釋。
3 如果在房屋貸款之前就已經有了比較完備的定期壽險(term insurance),保額大於貸款額度，保單合同期限大於貸款期限，就不必重複買保險了(除非保額不夠，有shortfall)。公寓的話不必，HDB的話申請HPS豁免即可(在CPF網站online做幾分鐘就搞定提交啦)
為何推薦保額不變的定期壽險(level term insurance)而不是保額下降的 (decreasing term insurance)?
原因很簡單，因為decreasing term plan不便宜啊，保額還逐年遞減。level term plan保額維持不變，價格也差不多。再說如果家裡的頂樑柱如果沒有定期壽險，就應該有一個較高保額的定期壽險，一旦有事發生，不僅負責房屋貸款的還款，剩下的賠付保險金還可以提供給家庭所需(非工作配偶的生活和退休，未成年子女的生活和完成學業)。
我們來算算：
下面是年滿30歲男，不吸菸，50萬新幣保額不變的30年定期壽險，保費僅447.1元/年
再看看Decreasing term plan的價格
同一家保險公司，同一人，用這個decreasing term 保費是435/年，僅僅便宜12.1元，不足3%，保額卻維持不變大，很多。當然保費繳費年限要少2年，但後面幾年的保額很少，保費卻是不會下降，保費一直不變。
下面來談談HPS:
什麼是HPS?
英文解釋：
The HPS is a mortgage-reducing insurance that protects members and their families against losing their HDB flat in the event of death, terminal illness or total permanent disability. HPS insures members up to age 65 or until the housing loans are paid up, whichever is earlier.(我就不翻譯了啊，很簡單的英文)
凡是買組屋貸款的，無論是從CPF貸款，還是從銀行貸款，用CPF OA來還放貸的話，都需要有HPS保險，或者商業保險但要做HPS豁免。
通常組屋是夫妻二人共有的，原則上夫妻二人作為受保人的保額加起來應該大於或者等於房屋貸款額度，可以按比例，比如一人一半的還房貸的話，保額也可以一人一半，也可以每一個人100%的貸款額度的保額。英文解釋見：
https://www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/housing/home-protection-scheme
不推薦做夫妻聯合投保(joint life)，聯合投保保的是其中一個人，若一人買一個保險，保的分別獨立的兩個人，聯合投保的保費不便宜，獨立分別投保的保費不會貴多少但是保2人；聯合投保不可以做指定受益人，萬一離婚也是非常麻煩(當然不要離婚了)。這裡就演示實際的保費了，肯定是對的，可以加我xyzupup諮詢細節。
為何推薦用定期壽險來代替HPS保險呢（適用組屋貸款）？
還是價格的原因。HPS不便宜哦。
另外，如果定期壽險買到65歲，保額足夠多 比如100萬新幣以上保額，第二次買房還可以繼續用這個定期壽險來代替HPS呢。
所以很多人選擇找我們買定期壽險。
用定期壽險替代HPS需要注意的幾個問題（適用組屋貸款）：
1 定期壽險的保單期限必須大於貸款的期限，貸款生效日期在保單生效日期之後，保單截至日期在貸款到期日之後。僅記，否則HPS豁免不會成功的哦。
2 定期壽險的保額必須大於或者等於房屋貸款額度
3 如果已經有了HPS，定期壽險生效後，就可以去CPF網站做HPS豁免了；
如果此前就有了定期壽險，貸款合同生效以後 就可以去CPF網站在線做HPS豁免了，幾分鐘就搞定了的。
4 如果幾年後，定期壽險保額不夠了(因為索賠等原因，或者不小心退保了，或者換了另外一種較好的定期壽險，此前在做HPS豁免時的定期/終身壽險終止了)，CPF會寄信通知您 立馬申請HPS的；如果有了新的保單，可以繼續再申請HPS。
最後，哪些保險可以替代HPS呢？僅僅是定期壽險嗎？非也。很多，只要保額足夠就行：
You can apply for HPS exemption if you already have one or more of the following insurance policies:
Whole Life(終身壽險)
Term Life(定期壽險)
Endowments(儲蓄保險，這個身故保額很難達到)
Life Riders (must be attached to a basic policy)(附加險)
Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) / Decreasing Term Rider(抵押貸款保險，保額遞減的定期壽險)
These policies must cover your outstanding housing loan up to the full term of loan or 65 years old, whichever is earlier, in the event of death, terminal illness or total permanent disability.
Your exemption from HPS may be revoked if any of the insurance policies used for the exemption is discontinued or altered. Subsequently, the Board would extend a HPS cover to you based on the declared percentage that you were exempted for, subject to the Board’s terms and conditions. If you wish to be exempted from HPS again, you will need to reapply for it.
如果有一個100萬新幣保額的定期壽險，且保到超過65歲，你就不用操心這些HPS的細節，只需要做一個HPS豁免就行了。
而家裡的頂樑柱，很有必要有一個超級便宜的定期壽險的。定期壽險再附加全面的重疾附加險，就更好了。
看看，沒有那麼簡單吧？
