百万组屋越来越多，是不是代表组屋已经普遍很贵了？如果把新加坡各个城镇拆开来看，差距还是很明显。
根据截至2026年9月17日的最新转售交易数据，部分城镇的组屋转售价中位数已经接近90万新元，另一边还有不少城镇维持在50多万新元。
所以这次我们直接把新加坡各城镇排一遍，看看现在到底谁贵、谁便宜。
01 新加坡组屋价格第一梯队
目前排在最前面的几个地方，基本都在大家熟悉的成熟市镇。
武吉知马的中位价稳居第一，价格区间42.8万到124万，跨度极大——区内既有较旧的低价单位，也有紧邻优质洋房区的稀缺组屋。
女皇镇中位价88.8万，作为女皇镇组屋标杆，四房式中位价在2026年第一季度就已达到104万，是全岛四房式首个突破百万的城镇。
碧山中位价88.5万，靠近碧山地铁站和优质学校群，一直是自住买家的必争之地
大巴窑以84.1万的中位价和57宗的活跃成交量，展现了老牌成熟市镇的强劲需求；加冷/黄埔则凭借紧邻市中心的优越位置，以81.45万中位价达成43宗交易。
相比之下，中区虽然凭借核心地段的稀缺性达到81万中位价，但成交量仅6宗；红山则以76.75万的中位价和40宗交易，稳守这一价格梯队。
02 第二梯队：70万左右已经很常见
接下来这一批，价格开始来到70万新元上下。
淡滨尼、实龙岗、巴西立已经站上70万，是这一梯队的领头羊。三个区配套成熟，商场、学校、地铁都不缺，五房式和执行公寓式组屋占比也不低，中位数自然被推高。对想住得大、住得方便的家庭来说，70万上下已经是常态。
榜鹅、盛港、后港、芽笼集中在S$65万左右。榜鹅和盛港是典型的新镇，屋龄新、社区规划整齐，适合年轻家庭；后港和芽笼则胜在市区边缘、交通方便，但组屋类型较杂，价格跨度大，同区不同座可以差很多。
武吉班让和武吉巴督落在S$62万左右，是第二梯队里的“性价比守门员”。如果预算在60万出头，又希望面积比核心区大一些，这两个区值得重点看。尤其是靠近地铁站、屋龄适中的四房或五房式，仍然是很多买家的现实选择。
70万，已经不再是天花板，而是第二梯队的入场券。 但中位数不是成交保证，同样70万，在不同城镇能买到的面积、屋龄和条件，差别可能很大。
03 50多万这一档，选择开始明显增加
再往下，就是很多买家真正会重点看的区域。
裕廊西、三巴旺、裕廊东、蔡厝港、兀兰组成了非成熟区的“性价比阵营”。不到60万，通常能买到面积宽敞、屋龄较新的四房或五房式，代价是通勤较远。
勿洛、马林百列、义顺、金文泰、宏茂桥这些成熟区，中位数反而偏低，主要是因为区内有大量老旧、小户型组屋拉低了整体价格。宏茂桥以S$50万垫底，也是同样原因。
50到60万预算，选外围新镇换空间，选成熟老区换便利。 这个区间“同价不同命”最明显，买房务必细看屋龄和剩余屋契。
04 百万组屋：哪些城镇最壕？
2026年以来，新加坡百万组屋交易已经累计达到1373宗。仅9月目前就已经录得83宗，百万组屋继续保持高频成交。
8月最高成交来自中峇鲁景（Tiong Bahru View）一套五房式单位，以168万8888新元易手；非成熟市镇最高价则来自兀兰81街的一套Executive Apartment，以125万新元成交。
百万组屋已经不再只是成熟市镇的“专利”。榜鹅Northshore一套四房式组屋曾以87万新元成交；兀兰也已经出现125万新元的Executive Apartment成交。
05
组屋市场正在出现明显转折
HDB转售价格指数（RPI）今年第一季度下跌0.1%，第二季度再跌0.3%，降至202.8，连续两个季度下滑。这是RPI自2019年以来首次出现这样的走势。
但市场并不是所有房子一起降温。普通组屋价格开始趋稳，高价组屋却依然活跃。
供应端也正在发生变化。2026年预计有1万3484套组屋达到5年最低居住年限（MOP），几乎是2025年的两倍。其中约七成集中在榜鹅、淡滨尼、大巴窑和女皇镇等热门市镇。
政策端，7月28日起，符合条件的私宅屋主出售私宅后购买非津贴转售组屋，不再需要等15个月。HDB表示，这一调整是在转售市场连续两个季度出现价格下跌、市场逐步稳定的背景下作出的。
现在更像是普通组屋趋稳，高端组屋继续有需求。
ERA预计，2026年全年组屋转售价格涨幅约为2%至5%。这只是目前的市场预测，最终全年数据仍要等到年底才能确定。
对于准备买房的人来说，预算不同，看的其实是完全不同的市场。
50万左右，看的是哪里还能买；
60万—70万，看的是区域和房型怎么取舍；
80万以上，看的就更多是地段、楼龄、面积和稀缺性。
