百萬組屋越來越多，是不是代表組屋已經普遍很貴了？如果把新加坡各個城鎮拆開來看，差距還是很明顯。
根據截至2026年9月17日的最新轉售交易數據，部分城鎮的組屋轉售價中位數已經接近90萬新元，另一邊還有不少城鎮維持在50多萬新元。
所以這次我們直接把新加坡各城鎮排一遍，看看現在到底誰貴、誰便宜。
01 新加坡組屋價格第一梯隊
目前排在最前面的幾個地方，基本都在大家熟悉的成熟市鎮。
武吉知馬的中位價穩居第一，價格區間42.8萬到124萬，跨度極大——區內既有較舊的低價單位，也有緊鄰優質洋房區的稀缺組屋。
女皇鎮中位價88.8萬，作為女皇鎮組屋標杆，四房式中位價在2026年第一季度就已達到104萬，是全島四房式首個突破百萬的城鎮。
碧山中位價88.5萬，靠近碧山地鐵站和優質學校群，一直是自住買家的必爭之地
大巴窯以84.1萬的中位價和57宗的活躍成交量，展現了老牌成熟市鎮的強勁需求；加冷/黃埔則憑藉緊鄰市中心的優越位置，以81.45萬中位價達成43宗交易。
相比之下，中區雖然憑藉核心地段的稀缺性達到81萬中位價，但成交量僅6宗；紅山則以76.75萬的中位價和40宗交易，穩守這一價格梯隊。
02 第二梯隊：70萬左右已經很常見
接下來這一批，價格開始來到70萬新元上下。
淡濱尼、實龍崗、巴西立已經站上70萬，是這一梯隊的領頭羊。三個區配套成熟，商場、學校、地鐵都不缺，五房式和執行公寓式組屋占比也不低，中位數自然被推高。對想住得大、住得方便的家庭來說，70萬上下已經是常態。
榜鵝、盛港、後港、芽籠集中在S$65萬左右。榜鵝和盛港是典型的新鎮，屋齡新、社區規劃整齊，適合年輕家庭；後港和芽籠則勝在市區邊緣、交通方便，但組屋類型較雜，價格跨度大，同區不同座可以差很多。
武吉班讓和武吉巴督落在S$62萬左右，是第二梯隊里的「性價比守門員」。如果預算在60萬出頭，又希望面積比核心區大一些，這兩個區值得重點看。尤其是靠近地鐵站、屋齡適中的四房或五房式，仍然是很多買家的現實選擇。
70萬，已經不再是天花板，而是第二梯隊的入場券。 但中位數不是成交保證，同樣70萬，在不同城鎮能買到的面積、屋齡和條件，差別可能很大。
03 50多萬這一檔，選擇開始明顯增加
再往下，就是很多買家真正會重點看的區域。
裕廊西、三巴旺、裕廊東、蔡厝港、兀蘭組成了非成熟區的「性價比陣營」。不到60萬，通常能買到面積寬敞、屋齡較新的四房或五房式，代價是通勤較遠。
勿洛、馬林百列、義順、金文泰、宏茂橋這些成熟區，中位數反而偏低，主要是因為區內有大量老舊、小戶型組屋拉低了整體價格。宏茂橋以S$50萬墊底，也是同樣原因。
50到60萬預算，選外圍新鎮換空間，選成熟老區換便利。 這個區間「同價不同命」最明顯，買房務必細看屋齡和剩餘屋契。
04 百萬組屋：哪些城鎮最壕？
2026年以來，新加坡百萬組屋交易已經累計達到1373宗。僅9月目前就已經錄得83宗，百萬組屋繼續保持高頻成交。
8月最高成交來自中峇魯景（Tiong Bahru View）一套五房式單位，以168萬8888新元易手；非成熟市鎮最高價則來自兀蘭81街的一套Executive Apartment，以125萬新元成交。
百萬組屋已經不再只是成熟市鎮的「專利」。榜鵝Northshore一套四房式組屋曾以87萬新元成交；兀蘭也已經出現125萬新元的Executive Apartment成交。
05
組屋市場正在出現明顯轉折
HDB轉售價格指數（RPI）今年第一季度下跌0.1%，第二季度再跌0.3%，降至202.8，連續兩個季度下滑。這是RPI自2019年以來首次出現這樣的走勢。
但市場並不是所有房子一起降溫。普通組屋價格開始趨穩，高價組屋卻依然活躍。
供應端也正在發生變化。2026年預計有1萬3484套組屋達到5年最低居住年限（MOP），幾乎是2025年的兩倍。其中約七成集中在榜鵝、淡濱尼、大巴窯和女皇鎮等熱門市鎮。
政策端，7月28日起，符合條件的私宅屋主出售私宅後購買非津貼轉售組屋，不再需要等15個月。HDB表示，這一調整是在轉售市場連續兩個季度出現價格下跌、市場逐步穩定的背景下作出的。
現在更像是普通組屋趨穩，高端組屋繼續有需求。
ERA預計，2026年全年組屋轉售價格漲幅約為2%至5%。這只是目前的市場預測，最終全年數據仍要等到年底才能確定。
對於準備買房的人來說，預算不同，看的其實是完全不同的市場。
50萬左右，看的是哪裡還能買；
60萬—70萬，看的是區域和房型怎麼取捨；
80萬以上，看的就更多是地段、樓齡、面積和稀缺性。
