Leedon Green
买对项目，买错户型，会怎样？答案是：照样可能亏钱。
以Leedon Green为例：永久产权、第十邮区、南洋小学学区，再加上638套住宅的大型社区，这些都是买家关注的条件。
但同一个项目，有的单位转售赚了超过100万，有的却亏了十多万。
为什么差距这么大？
户型不同、买入价格不同、买卖时间不同，最后的收益也可能相差很远。
我把这批成交按一房、两房一卫、两房两卫、三房和四房重新整理，看看哪些户型表现较好，哪些单位出现亏损，以及差异背后的原因。
希望这些真实成交，能给大家以后选房多一点参考：选好项目之后，还要选对单位、算清价格。
各户型表现总结
截至2026年10月20日共有37笔买卖记录：33笔盈利，4笔亏损。
其中，四房的平均盈利金额和平均年化涨幅都较突出，分别达101万和5.17%；
三房整体表现还行，三房Premium 和Exlusive 盈利达61万以上，年回报也在3%，4%。
两房要具体看两房一卫还是两房两卫，但总体回报不高。一房和一加书房也是同样问题，总体回报不高。大家可以看具体数字。
文中“盈利”均指卖出价减买入价，尚未扣除印花税、贷款利息、佣金及其他费用，也未计入租金。年化涨幅采用报告数据；平均值为样本简单平均，并非整个项目的完整回报。
一房：买入总价较低，升值表现相对温和
474平方尺一房，共有三笔盈利成交，分别赚：
$21,000、$41,000和$142,000。对应年化涨幅为0.39%、0.85%和2.59%。
其中一套买入价$1,269,000，持有约四年两个月，以$1,290,000卖出，账面只增加$21,000。
这提醒我们，总价较低，能够降低入场金额，却不一定带来较高的升值回报。
581平方尺一房加书房，报告中有一笔成交：$1,408,000买入，$1,500,000卖出，盈利$92,000，年化涨幅2.04%。
它的表现高于三笔普通一房的平均值，但只有一笔记录，暂时不足以认定一房加书房普遍更好。538平方尺户型在这批报告中没有买卖配对记录，无法比较。
总体来说，一房和以一加书房不考虑租金回报的情况下，如果算交易成本利息，总体是一个亏损的状态。
两房一卫：667平方尺的样本表现优于614平方尺
614平方尺共有四笔记录，三赚一亏，平均账面盈利$89,500，平均年化涨幅1.18%。
667平方尺共有三笔记录，全部录得账面盈利，平均盈利约$164,333，平均年化涨幅2.53%。
其中一套667平方尺单位：
买入价$1,555,000，卖出价$1,780,000，持有约三年四个月，盈利$225,000，年化涨幅4.08%。
为什么它的收益较好？
值得注意的是，这三套667平方尺单位的买入总价约为$155.5万至$164.3万；四套614平方尺单位的买入总价，则约为$158.1万至$177.3万。
面积更大的单位，当初未必买得更贵。买入成本，是解释收益差异的重要线索。
分析两房一卫，不能只看“有两间房”，还要看它与两房两卫的价差。
如果总价明显较低，买家可能愿意接受配置上的取舍。如果价格已经接近两房两卫，买家就会重新比较。
两房一卫的竞争力，需要价格来支撑。
两房两卫：有赚25万，也有亏13.6万
700和710平方尺都是两房两卫，合计十笔记录，八赚两亏。平均账面盈利约$110,038，平均年化涨幅1.48%。
但平均值掩盖了较大的个体差异。
两套单位的卖出总价只差$50,000，买入总价却相差$336,000。
楼层、朝向和成交时间都有区别，不能直接视为完全相同的单位。但这组
数据仍清楚说明：
即使买到两房两卫，入场价格过高，仍然可能亏损。
第二个卫生间有使用价值，但能支付多少溢价，需要谨慎计算。
两房加书房：四笔均盈利，但持有时间较长
818平方尺两房加书房，共有四笔记录，全部录得账面盈利。
盈利介于$125,000至$178,000之间，平均$156,200；年化涨幅介于1.10%至2.16%之间。
这几套的持有时间约为三年七个月至五年五个月。所以，看到“赚了十多万”，还需要问一句：用了多久？
这组样本的盈利金额比较集中，但平均年化涨幅仍属温和。简单来说，算上成本也不怎么赚钱。
对买家而言，两房加书房还需要与三房比较。如果总价已经接近三房，多付一点能否换来真正的第三间卧室，会影响未来买家的选择。
带露台和含挑空的两房，需要单独比较
775平方尺带露台两房，报告中只有一笔：
$1,976,000买入，$2,030,000卖出，盈利$54,000，年化涨幅0.73%。
840平方尺则是含挑空面积的两房两卫，并不是两房加书房。
两笔记录分别为：
$2,106,000买入，$2,155,000卖出，盈利$49,000。
$2,067,800买入，$1,886,000卖出，亏损$181,800。
按照户型图，这类840平方尺单位包含约129平方尺挑空面积。因此，不能把它与普通单位直接按面积比较，也不能因为尺价较低就判断便宜。
挑高和露台都有各自的使用价值，但买入时支付的价格，能否在转售时获得认可，需要具体成交支持。
目前样本较少，也不能据此认定所有顶层或露台单位的回报都较差。
三房：1,044平方尺Premium表现较突出
958平方尺标准三房，只有一笔记录：$2,459,000买入，$2,800,000卖出，盈利$341,000，年化涨幅3.42%。
1,044平方尺Premium有三笔，盈利分别为：$436,800、$609,000和$815,000。平均账面盈利约$620,267，平均年化涨幅4.28%。
其中表现最好的一套，买入价$2,835,000，卖出价$3,650,000，持有接近五年，累计涨幅约28.75%，年化涨幅5.27%。
1,356平方尺Exclusive则有一笔，盈利$618,400，年化涨幅3.26%。
值得注意的是，1,044平方尺Premium与1,356平方尺Exclusive，这批样本的平均盈利金额相近，但前者投入的本金较低，年化涨幅也较高。
面积更大、配置更高，并不自动对应更高的资金回报。
从户型功能看，Premium增加了家务间和WC，更符合部分家庭的居住需求。不过，这是对需求的解释，单靠三笔成交，还无法证明具体配置带来了多少溢价。
四房：四笔平均盈利超过100万
1,496平方尺四房，是这批样本中表现最突出的类别。四笔账面盈利分别为：$799,200、$880,000、$1,188,000和$1,212,000。平均盈利$1,019,800，平均年化涨幅5.17%。
四套单位买入价约为$390万至$418万，卖出价约为$498万至$520万，持有时间约四至五年。其中一套以$390万买入，四年后以$508.8万卖出，盈利$118.8万，累计涨幅约30.46%，年化涨幅6.85%。
四房的优势，并不只是本金较大、盈利金额较高；在这批记录中，它的年化涨幅也领先。
但四笔成交全部发生在2025年。我们可以确认这几套过去的表现，却不能据此断定，今天以更高价格买入，仍能复制相同回报。
对今天买家的启发
如果你还相信项目选对，一房两房也能赚钱的化，这是一个明显的反例。
一房两房在学区房，第十邮区项目中想要赚钱简直就是"火中取栗"的难度。你真的确定看完这篇，仔细分析就能赚小户型的钱了吗？ 好吧你可以接着往下看小户型的分析：
第一，不能只按“一房、两房、三房”做判断。
两房一卫、两房两卫、两房加书房，以及含挑空或带露台的单位，需要分开比较。
第二，买入成本会显著影响最终收益。
这批成交中，667平方尺两房一卫的平均年化涨幅，高于700、710平方尺两房两卫。功能配置值得关注，价格同样需要算清楚。
投资小户型，要如何能控制总价，才能达到最后的收益呢？ 甚至都不能肯定两房两卫一定赚钱比两房一卫多了，最终都归结为价格了。一般的买家能达到这么精确的计算吗？还是直接避开小户型算了。
第一 第二 是针对小户型的，下面是普适的。看到四房表现好，一冲动现在买入，也是被套。 看到大户型表现好，是让你在同类新盘中，都是第十邮区学区房永久这样的楼盘中选择类似的的大户型而不是让你去追高。
第三，盈利金额必须结合持有时间和投入本金看。最终是看年化回报。
赚十多万，用了三年还是五年；赚六十万，投入二百多万还是三百多万，回报含义都不同。
第四，过去表现好的户型，今天也要重新算账。
四房和三房Premium在这批样本中较突出，但下一位买家的回报，将从今天的买入价开始。
作者点评
结论就是选对项目不一定能选对单位，户型也非常重要。小户型也非常考验买家的纪律，一旦买贵了不管你是两房一卫还是两房两卫都不赚钱。本质上来说，自从疫情以后，小户型就不赚钱了，对小户型的投资需求没了。其他楼盘小户型也是一样表现。只是这篇用数据让你心服口服。
大户型表现非常好，是让你在看到同类型的楼盘开盘的时候，尽量选那些适合家庭居住的大户型。而不是让你现在去追高买入已经涨了的大三房和大四房。当然第十邮区学区房这个标签，也决定了他的四房表现最好。
