Leedon Green
買對項目，買錯戶型，會怎樣？答案是：照樣可能虧錢。
以Leedon Green為例：永久產權、第十郵區、南洋小學學區，再加上638套住宅的大型社區，這些都是買家關注的條件。
但同一個項目，有的單位轉售賺了超過100萬，有的卻虧了十多萬。
為什麼差距這麼大？
戶型不同、買入價格不同、買賣時間不同，最後的收益也可能相差很遠。
我把這批成交按一房、兩房一衛、兩房兩衛、三房和四房重新整理，看看哪些戶型表現較好，哪些單位出現虧損，以及差異背後的原因。
希望這些真實成交，能給大家以後選房多一點參考：選好項目之後，還要選對單位、算清價格。
各戶型表現總結
截至2026年10月20日共有37筆買賣記錄：33筆盈利，4筆虧損。
其中，四房的平均盈利金額和平均年化漲幅都較突出，分別達101萬和5.17%；
三房整體表現還行，三房Premium 和Exlusive 盈利達61萬以上，年回報也在3%，4%。
兩房要具體看兩房一衛還是兩房兩衛，但總體回報不高。一房和一加書房也是同樣問題，總體回報不高。大家可以看具體數字。
文中「盈利」均指賣出價減買入價，尚未扣除印花稅、貸款利息、佣金及其他費用，也未計入租金。年化漲幅採用報告數據；平均值為樣本簡單平均，並非整個項目的完整回報。
一房：買入總價較低，升值表現相對溫和
474平方尺一房，共有三筆盈利成交，分別賺：
$21,000、$41,000和$142,000。對應年化漲幅為0.39%、0.85%和2.59%。
其中一套買入價$1,269,000，持有約四年兩個月，以$1,290,000賣出，帳面只增加$21,000。
這提醒我們，總價較低，能夠降低入場金額，卻不一定帶來較高的升值回報。
581平方尺一房加書房，報告中有一筆成交：$1,408,000買入，$1,500,000賣出，盈利$92,000，年化漲幅2.04%。
它的表現高於三筆普通一房的平均值，但只有一筆記錄，暫時不足以認定一房加書房普遍更好。538平方尺戶型在這批報告中沒有買賣配對記錄，無法比較。
總體來說，一房和以一加書房不考慮租金回報的情況下，如果算交易成本利息，總體是一個虧損的狀態。
兩房一衛：667平方尺的樣本表現優於614平方尺
614平方尺共有四筆記錄，三賺一虧，平均帳面盈利$89,500，平均年化漲幅1.18%。
667平方尺共有三筆記錄，全部錄得帳面盈利，平均盈利約$164,333，平均年化漲幅2.53%。
其中一套667平方尺單位：
買入價$1,555,000，賣出價$1,780,000，持有約三年四個月，盈利$225,000，年化漲幅4.08%。
為什麼它的收益較好？
值得注意的是，這三套667平方尺單位的買入總價約為$155.5萬至$164.3萬；四套614平方尺單位的買入總價，則約為$158.1萬至$177.3萬。
面積更大的單位，當初未必買得更貴。買入成本，是解釋收益差異的重要線索。
分析兩房一衛，不能只看「有兩間房」，還要看它與兩房兩衛的價差。
如果總價明顯較低，買家可能願意接受配置上的取捨。如果價格已經接近兩房兩衛，買家就會重新比較。
兩房一衛的競爭力，需要價格來支撐。
兩房兩衛：有賺25萬，也有虧13.6萬
700和710平方尺都是兩房兩衛，合計十筆記錄，八賺兩虧。平均帳面盈利約$110,038，平均年化漲幅1.48%。
但平均值掩蓋了較大的個體差異。
兩套單位的賣出總價只差$50,000，買入總價卻相差$336,000。
樓層、朝向和成交時間都有區別，不能直接視為完全相同的單位。但這組
數據仍清楚說明：
即使買到兩房兩衛，入場價格過高，仍然可能虧損。
第二個衛生間有使用價值，但能支付多少溢價，需要謹慎計算。
兩房加書房：四筆均盈利，但持有時間較長
818平方尺兩房加書房，共有四筆記錄，全部錄得帳面盈利。
盈利介於$125,000至$178,000之間，平均$156,200；年化漲幅介於1.10%至2.16%之間。
這幾套的持有時間約為三年七個月至五年五個月。所以，看到「賺了十多萬」，還需要問一句：用了多久？
這組樣本的盈利金額比較集中，但平均年化漲幅仍屬溫和。簡單來說，算上成本也不怎麼賺錢。
對買家而言，兩房加書房還需要與三房比較。如果總價已經接近三房，多付一點能否換來真正的第三間臥室，會影響未來買家的選擇。
帶露台和含挑空的兩房，需要單獨比較
775平方尺帶露台兩房，報告中只有一筆：
$1,976,000買入，$2,030,000賣出，盈利$54,000，年化漲幅0.73%。
840平方尺則是含挑空面積的兩房兩衛，並不是兩房加書房。
兩筆記錄分別為：
$2,106,000買入，$2,155,000賣出，盈利$49,000。
$2,067,800買入，$1,886,000賣出，虧損$181,800。
按照戶型圖，這類840平方尺單位包含約129平方尺挑空面積。因此，不能把它與普通單位直接按面積比較，也不能因為尺價較低就判斷便宜。
挑高和露台都有各自的使用價值，但買入時支付的價格，能否在轉售時獲得認可，需要具體成交支持。
目前樣本較少，也不能據此認定所有頂層或露台單位的回報都較差。
三房：1,044平方尺Premium表現較突出
958平方尺標準三房，只有一筆記錄：$2,459,000買入，$2,800,000賣出，盈利$341,000，年化漲幅3.42%。
1,044平方尺Premium有三筆，盈利分別為：$436,800、$609,000和$815,000。平均帳面盈利約$620,267，平均年化漲幅4.28%。
其中表現最好的一套，買入價$2,835,000，賣出價$3,650,000，持有接近五年，累計漲幅約28.75%，年化漲幅5.27%。
1,356平方尺Exclusive則有一筆，盈利$618,400，年化漲幅3.26%。
值得注意的是，1,044平方尺Premium與1,356平方尺Exclusive，這批樣本的平均盈利金額相近，但前者投入的本金較低，年化漲幅也較高。
面積更大、配置更高，並不自動對應更高的資金回報。
從戶型功能看，Premium增加了家務間和WC，更符合部分家庭的居住需求。不過，這是對需求的解釋，單靠三筆成交，還無法證明具體配置帶來了多少溢價。
四房：四筆平均盈利超過100萬
1,496平方尺四房，是這批樣本中表現最突出的類別。四筆帳面盈利分別為：$799,200、$880,000、$1,188,000和$1,212,000。平均盈利$1,019,800，平均年化漲幅5.17%。
四套單位買入價約為$390萬至$418萬，賣出價約為$498萬至$520萬，持有時間約四至五年。其中一套以$390萬買入，四年後以$508.8萬賣出，盈利$118.8萬，累計漲幅約30.46%，年化漲幅6.85%。
四房的優勢，並不只是本金較大、盈利金額較高；在這批記錄中，它的年化漲幅也領先。
但四筆成交全部發生在2025年。我們可以確認這幾套過去的表現，卻不能據此斷定，今天以更高價格買入，仍能複製相同回報。
對今天買家的啟發
如果你還相信項目選對，一房兩房也能賺錢的化，這是一個明顯的反例。
一房兩房在學區房，第十郵區項目中想要賺錢簡直就是"火中取栗"的難度。你真的確定看完這篇，仔細分析就能賺小戶型的錢了嗎？ 好吧你可以接著往下看小戶型的分析：
第一，不能只按「一房、兩房、三房」做判斷。
兩房一衛、兩房兩衛、兩房加書房，以及含挑空或帶露台的單位，需要分開比較。
第二，買入成本會顯著影響最終收益。
這批成交中，667平方尺兩房一衛的平均年化漲幅，高於700、710平方尺兩房兩衛。功能配置值得關注，價格同樣需要算清楚。
投資小戶型，要如何能控制總價，才能達到最後的收益呢？ 甚至都不能肯定兩房兩衛一定賺錢比兩房一衛多了，最終都歸結為價格了。一般的買家能達到這麼精確的計算嗎？還是直接避開小戶型算了。
第一 第二 是針對小戶型的，下面是普適的。看到四房表現好，一衝動現在買入，也是被套。 看到大戶型表現好，是讓你在同類新盤中，都是第十郵區學區房永久這樣的樓盤中選擇類似的的大戶型而不是讓你去追高。
第三，盈利金額必須結合持有時間和投入本金看。最終是看年化回報。
賺十多萬，用了三年還是五年；賺六十萬，投入二百多萬還是三百多萬，回報含義都不同。
第四，過去表現好的戶型，今天也要重新算帳。
四房和三房Premium在這批樣本中較突出，但下一位買家的回報，將從今天的買入價開始。
作者點評
結論就是選對項目不一定能選對單位，戶型也非常重要。小戶型也非常考驗買家的紀律，一旦買貴了不管你是兩房一衛還是兩房兩衛都不賺錢。本質上來說，自從疫情以後，小戶型就不賺錢了，對小戶型的投資需求沒了。其他樓盤小戶型也是一樣表現。只是這篇用數據讓你心服口服。
大戶型表現非常好，是讓你在看到同類型的樓盤開盤的時候，儘量選那些適合家庭居住的大戶型。而不是讓你現在去追高買入已經漲了的大三房和大四房。當然第十郵區學區房這個標籤，也決定了他的四房表現最好。
