Marina one
Marina Bay地铁站
Marina One的一房、两房有赚有亏，那三房、四房呢？
从这张近两年的盈亏统计来看，三房和四房合计10笔记录，全部录得亏损。
大户型住得更宽敞，但买入时付出的高总价，转售时有没有下一位买家愿意接？我们再拆开三房、四房的具体成交，看亏损到底发生在哪里。
项目价格回落，是共同背景
根据EdgeProp的统计，Marina One的项目平均价格从2018年至2025年下降约19.9%。
这可以解释，为什么部分历史买家出售时出现亏损。
但项目平均价受到成交户型、面积和楼层组合的影响，不代表每套房都跌了同样的幅度。
要解释谁亏得更多，还得回到每套房的买入和卖出。
楼层差——同样的三房，为什么亏损相差55.5万？
先看这组：
先看两套可比条件比较接近的单位：
它们同栋、同Stack，都是Type 3A，面积及阳台配置相同。买入只差5天，也基本处于同一个市场阶段。
所以，去掉买入时间和户型的因素，最明显的区别，是因为楼层差别造成的价格差。
最明显的不同，是19楼买入时多付了43万。
到了转售，这43万的价差没有保留下来。19楼最后卖320万，5楼卖332.5万，贵买的单位反而少卖12.5万。
于是，两笔亏损差距变成了：
买入多付43万，加上卖出少收12.5万，合计相差55.5万。
这里需要保留一个区别：两套出售相隔约8个月，屋况和交易条件也未核实，不能把所有差距都归因于楼层。
但可以看清楚，买入时支付的额外价格，是这组亏损差距中的重要部分；退出价格的差异，又进一步放大了结果。
这个案例告诉我们，当市场把一个项目重新定价时，买入价就尤其关键，当时市场看好这个项目，高低楼层差价高达43万，尺价差接近300psf,当市场不看好这个项目，重新定价的时候，这类户型卖出的价格都差不多在320万~332万之间。一方面是因为买家借这个项目不好卖，拚命压价，另一方面值得反省的是当项目未来真的不好卖的的时候 高低楼层的差价真的保留不下来。
户型一样，更要看当年多付的钱值不值
这个三房有私人电梯厅、干湿厨房、家政空间，以及较完整的卧室和卫浴配置。
两套的基本功能相同，因此，不能用“其中一套户型不好”来解释亏损差距。
真正值得追问的是：
当年为什么要多付43万？这个差价，后来有没有二手买家愿意接？
高楼层可以有价值，景观也可以有价值。但买入时认可的加价，不一定能在出售时完整收回。
所以，选房不能只问“高楼层好不好”，还要问：为了这个楼层多付多少钱，是否有同类成交支持？
整体市场对这个楼盘重新估值时，之前为高楼层所付出的溢价全部拿不回。
四房：总价更高，反而亏得更少
再看两套2,250平方尺的四房：
看到四房亏损超过百万，很容易得出一个判断：总价太高，接手的人少。
但这两笔记录提醒我们，事情没有这么简单。
710万买入的单位，最后仍卖到640万；541万买入的单位，最后卖426万。
买入更贵的那套，不仅亏损金额更少，跌幅也更小。
因此，至少在这组案例里，不能说“买入总价越高，亏损就越严重”。
同样2,250平方尺，也不是同一种房子
四房这组，与前面的三房有一个重要区别。
两套四房不同栋、不同Stack、不同楼层，买入年份也不同，不能直接视为相同产品。
5楼单位属于Type 4B，32楼属于Type 4A。两套都有私人电梯厅、干湿厨房、家政空间和多个卫浴空间，但布局及位置并不完全一样。
但买入的时期 基本是市场看好这个项目的时期，卖出时期是市场重新给这个项目定价的时期。不能说低楼层卖得低完全是楼层低的问题。高楼四房比低楼在买入时高了165万 卖出时高了214万，在市场都不看好的情况下 还是拉回了一点价格。
这和我们之前看到三房高楼层溢价完全拿不回有很大差别。
要进一步解释四房的亏损差距，需要分别找各自的同期可比成交：
买入时，是否高于同类单位的正常价格？
卖出时，是否低于同期同类成交？
楼层、景观和布局，能解释多少价差？
这些资料，比单看“亏了多少万”更能帮助判断。
笔者比较倾向于的解释是卖出时低楼明显低于同类成交了。低楼比高楼卖出迟了4个月，但这四个月还不足以改变大家对这个项目的看法。只能说低楼的成交点太低了。
当然只有两组成交还不足以做出非常肯定的判断。但值得一提是这个项目的大户型中有一批还是卖的低于市场预期了。
至于买这些低于市场预期单位的买家之后能不能赚回来，也很难说，要看几年后的市场重新分析了。
这几笔成交，给买家什么提醒？
三房这组，主要线索比较清楚：同样的户型、接近的买入时间，入场价差没有在转售时保留，最后形成明显不同的亏损。
四房这组则说明：总价高低并不足以解释结果，具体单位的属性和退出价格同样重要。
高总价确实会放大相同跌幅对应的亏损金额，但它解释不了，为什么一套跌约21%，另一套只跌约10%。
买大户型时，我会先看三件事：
买入价格有没有依据，
额外加价买到了什么，
以及未来买家会怎样比较这套房。
好户型值得选，好楼层也可以值得多付。
但多付多少，最好在买入前就找到成交依据。
如果你正在比较三房、四房，欢迎把项目、户型和预算发给我。我们一起看看，这套房的价格是否经得起比较。
作者点评
新加坡房产咨询
对全亏损的项目进行分析也是一个难点，当一个项目几年后被市场重新定价时，当时你买入价就至关重要，因为你为高楼层，景观所付出的溢价全部拿不回只能亏更多。
四房的个例情况我的分析是低楼层卖得价位偏低。买家是否要找这类抄底的机会还是完全避免这类项目需要多想想。
