最近，一份來自星展集團的研究報告在新加坡房產圈炸開了鍋——15年後，新加坡私宅平均尺價可能突破4000新幣！
來源：早報
要知道，早前根據瑞聯研究數據，今年首三季度整體非有地私宅的尺價中位數僅為2139新幣。換句話說，15年後，在新加坡買公寓要出的錢很可能要翻倍了！
聽到這個消息，你的第一反應是什麼？是「天啊，現在不買房以後更買不起了」，還是「這預測靠譜嗎」？別急，我們一起來拆解這份報告，看看新加坡房產未來到底會怎樣走。
價格翻倍的預測從何而來？
這份數據來自星展集團房地產研究部的最新報告中指出，根據他們的計算，新加坡私宅價格將以2%-3%的長期復合年增長率增長。
算一算帳就很清楚了：按這個增速，15年後整體私宅的平均尺價將達到3500新幣至4050新幣之間。
圖源：時代財智
如果你還不清楚這個數字意味著什麼，椰子將列出目前新加坡不同地區目前掛盤的公寓價格：
1）核心中央區（CCR）公寓，目前在售的房源大多數尺價在2800-3200新幣之間（除了一些豪宅項目）：
2）其他中央區（RCR）公寓，根據位置不同和附近生活設施及教育資源不同價格有差異。但尺價1600-2300新幣能找到不少樓齡不錯的公寓：
3）中央區以外（OCR）公寓價格普遍更低，尺價1500新幣左右就能找到不錯的房源，甚至還有一些掛牌公寓的尺價才1000新幣出頭：
總的來說，就是15年後，你買房預算和今年保持一致的話，很可能就只能買到面積縮水一半的房子了！因為如果你現在購買一套1000平方英尺的公寓，大約需要214萬新元，而15年後，同樣大小的公寓可能要花掉你350萬到405萬新元！
當然，預測不能空口無憑，星展報告也指出了支撐新加坡樓市的三大支柱：
①穩固的人口基礎
新加坡目前人口已達611萬人，雖然人口老齡化加快，但持續引進的外籍人士足以支撐樓市。報告顯示，過去數年中，約97%的住房是由公民購買的，這確保了樓市需求穩定，不受外部因素和投機周期的衝擊。
而且政府鼓勵永久居民融入，住房是他們長期紮根於此的主要條件之一。市區重建局發布的《2025年發展總藍圖》顯示，未來10至15年內將新增13萬個住房單位。星展甚至預測，到2040年可能需要建造近20萬至30萬個住房單位。
②蓬勃發展的經濟
星展銀行支出，預期新加坡家庭收入中位數穩健上升，所以即使房價上升，人們還是能負擔得起。FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析認為，這是支撐房價持續上漲的重要因素。
③政府的審慎治理
這一點被分析師們視為最重要的支柱。星展銀行在報告中強調：「歷史上，新加坡的樓市與政策、政府規劃和監管密不可分。」
政府也一直在密切留意房價走勢並適時干預，確保樓市穩定。最近幾年出台的振興烏節區和濱海灣區、CBD「去中心化」措施以及大型基礎建設建造工程，都為房地產業帶來眾多商機。
其中一個核心變化是，在政府規劃中，包括南部瀕水區以及傳統CBD內，在建以及未來準備興建更多的公共住宅（組屋）。因此，這在一定程度上分散了買家對於私宅的追捧。
被譽為新加坡組屋的「標杆」的達士嶺項目今後不會再是唯一，圖源：Architizer
當然，星展銀行也做出了提醒，畢竟沒有任何投資是百分之百穩賺的。報告指出，目前影響新加坡樓市的潛在風險主要是：一旦人口增長、經濟增長和穩定治理這三大支柱中任何一個轉弱，就會影響樓市前景，導致房價回調。
分析師特別提到：「一旦出現突然或意料之外的政權更替，或會引發市場對這些框架是否能持續的重大擔憂。」
此外，建築成本上漲將抑制房地產價格的漲勢，業者也面臨在工期內完成建造工程的壓力。宏觀和新加坡經濟可能出現的變化，也將影響投資者信心和市場情況。
事實上，星展銀行也給這份預測打了個預防針，表示「基於宏觀經濟周期、政策變化、宏觀因素對全球的衝擊和結構性人口變化等變數，10年以上的長期預測，其實很難確定。」
因此，無論你是準備購買自住房，還是考慮投資，這份報告都值得參考。但記住，任何投資都應基於個人實際情況，量力而行，畢竟市場總有風險，沒有人能百分之百預測未來......
TA豪擲1100多萬新幣買房！
新加坡99年公寓尺價紀錄被刷新！
當然，不用15年，在火熱的新加坡房市，現在就有一些豪宅樓盤喊到了這個價格。
就在10月，新加坡本地房產網站透露，有人以每平方英尺6501新幣買下一套豪宅！ 這個數字，直接刷新了新加坡99年地契住宅的尺價紀錄，驚掉了一眾吃瓜群眾的下巴。
這枚「深水炸彈」來自位於第二郵區的一棟頂級豪宅。具體是哪位土豪這麼豪橫呢？信源並沒有直接公布TA的身份，目前只知道買家是一位新加坡永久居民，在10月8日那天，豪擲約1169萬新元，買下了該項目30層的一個單位，面積1798平方英尺。
圖源：EdgeProp
更讓人嘖嘖稱奇的是，根據目前的政策，新加坡PR買房不管是第幾套，都是要交額外買家印花稅ABSD的（只有公民的第一套房產無需交ABSD）。
而目前，PR買第一套房產的ABSD是5%，購買第二套房產則需要繳納的ABSD稅率為30%，而購買第三套或更多房產，ABSD稅率則是為35%。
這也就是說，除了房價以外，這名大手一揮的PR買家，光是交ABSD至少也要58萬新幣，按照TA的豪氣程度說不定交了350萬新幣（30%），這價格都夠在新加坡單獨買一套不錯的大平層公寓了！
圖源：EdgeProp
說起來，這套房子的總價也輕鬆超越了該項目自己在5月份創下的紀錄。當時一個位於57層、面積7761平方英尺的「樓王」豪宅，以4734萬的總價成交，尺價為6100新幣。果然，紀錄就是用來打破的。
據說，這個公寓可不是普通的公寓樓，它是一個63層高的綜合性地標項目，由珀年領導財團開發的。
簡單來說，能買到這套住宅的人，買的不僅僅是房子，更是一種頂級的、稀缺的生活方式和高端的酒店服務。這種品牌溢價，反映在價格上，自然就非常驚人了。
圖源：EdgeProp
豪宅市場熱火朝天，其他地區的優質樓盤也不甘落後。在10月7日至21日這兩周里，還有幾個樓盤悄悄刷新了自己的「天花板」。
亞軍：The Sea View（第15郵區）
這個位於安珀路的永久地契項目，一個10層的四臥房單位，剛剛以470萬新幣（尺價2853新） 成交，創下了項目內部的新高。
數據顯示，The Sea View的價格走勢相當亮眼。2020年10月時，平均尺價還在1882新幣左右，三年後的今天，已經漲到了約2400新，目前項目的平均尺價約為2700新幣。只有三套轉售單位尺價突破了2800新幣的大關，可見其稀缺性和升值潛力。
季軍：Highline Residences（第3郵區）
位於中峇魯的99年地契項目Highline Residences，一個32層的三臥房單位以302萬新幣（尺價2723新） 成交，刷新了項目紀錄。
這個項目2018年竣工，地點非常優越，步行可達中峇魯地鐵站和中峇魯 Plaza，周邊生活設施齊全，還有三所小學在1公里範圍內，深受家庭買家喜愛。目前項目的平均尺價約為2380新。
在新加坡買房成家，壓力大嗎？
看到這些天文數字，可能很多在新加坡的朋友們會倒吸一口涼氣，感覺買房夢又遠了一步。
但椰子表示大家可以更加理性看待，因為這些創紀錄的交易代表的是市場的頂端，而非全貌。 對於大多數自住型買家而言，主流市場的走勢更重要。
此前，一份報告指出，新加坡私宅價平均價格冠絕整個亞太區域，但私人住宅僅占新加坡住房存量的20%左右。與此同時，這個城邦國家的住房自有率是最高的，達到89.3%。大部分新加坡人住的是政府組屋。
從這個意義上來說，新加坡人的住房是最容易獲得的，政府建造的組屋的負擔壓力最小，其售價中位數為家庭收入中位數的4.7倍左右。對於新加坡的私人住宅，這一數字才會躍升至13.7倍。
