報告:本地大宗房交成亞太區唯一增長市場 !工業房地產價格與租金9年來最快增長

2023年03月14日   •   8073次閱讀

報告:亞太區去年唯一增長市場 本地大宗房地產交易增兩成

MSCI Real Assets發表的第四季和全年亞太商用房地產報告指出,新加坡去年的交易額在亞太區排第五,是連續兩年突破100億元大關,也是亞太10大市場當中,唯一取得全年增長的市場。

本地的大宗商用房地產總交易額去年第四季同比銳減41%至17億美元(約23億新元),但全年增長20%至108億3400萬美元,是唯一增長的亞太市場。

分析師預測,漲勢會在今年持續。

MSCI旗下的MSCI Real Assets星期四(2月9日)發表的第四季和全年亞太商用房地產報告指出,所有主要市場的大宗房地產交易增速在第四季放緩。

亞太區中央銀行提高利率75個基點至125個基點,導致收益率利差(yield spread)進一步下滑。中國和日本的大宗房地產交易額分別同比下跌52%和23%,原因是宏觀經濟放緩讓投資者感到擔憂。

MSCI亞洲房地產研究主管趙捷明說:「利率在第四季數次上升,為亞太區和全球其他市場的交易進一步降溫。利率環境相對穩定的市場如中國和日本有較好的表現。這顯示其他市場表現不佳的原因是貸款成本上升,以及買賣雙方的價格預期差距擴大。」

若以全年來看,新加坡去年的交易額在亞太區排第五,緊隨中國、日本、澳大利亞和韓國之後。雖然交易額不如這些大型市場,卻是連續兩年突破100億元大關。

新加坡的小額交易在將近年底時仍快速增長,市場對分層地契辦公空間和店屋的需求強勁,而且上半年的表現優異,是10大市場當中,唯一取得2022年全年增長的市場。

MSCI房地產研究主管摩根(David Green-Morgan)說:「雖然一些大型交易暫停或失敗,但分層地契辦公空間和店屋的投資活動依然踴躍,尤其是店屋市場,創下全年超過6億5000萬美元投資額的新高。這讓新加坡成為低於1億美元小型交易額唯一取得增長的亞太主要市場。」

這股漲勢延續到今年,報告稱,今年初有兩座價值數十億元的零售商場成交。

| 去年辦公樓跨境投資 433400萬美元

新加坡穩定的投資環境吸引外國買家,使本地去年全年的辦公樓跨境投資達到43億3400萬美元,排在澳洲和中國之後。

在10大跨境投資市場中,只有新加坡、韓國、印度和日本的辦公樓投資上升。前三個市場的租用率和租金增長情況優於區內其他市場。

若以整體跨境投資來看,去年全年的交易額同比下滑20%,主因是中國的海外收購活動在年終大幅下滑。到了第三季,中國大約一半的投資額由企業推動。

中國的跨境交易額在第四季回升,有賴於香港和新加坡企業的投資,當中包括凱德集團(CapitaLand)、友邦保險(AIA)和吉寶(Keppel)。

新加坡對中國的投資額也因此高於美國對日本的投資,成為去年交易額最高的跨境投資路線。

報告:去年價格與租金取得9年來最快增長 工業房地產未來四年料供大於求

高力國際指出,過去三年,工業房地產的年平均供應為80萬平方米,但預計從今年至2026年,工業房地產的年平均供應將達到100萬平方米,以致出現供大於求的情況,拖累租金增長。

本地工業房地產市場的價格和租金在2022年都取得自2013年以來最快的增長。但未來四年,這一領域或出現供大於求的局面,進而抑制租金的增長。

高力國際(Colliers)在星期三(2月8日)發布的一份報告指出,過去三年,工業房地產的年平均供應為80萬平方米(約861萬平方英尺),但預計從今年至2026年,工業房地產的年平均供應將達到100萬平方米,以致出現供大於求的情況,拖累租金增長。不過,倉庫供應或會在2024年後出現短缺。

隨著新項目竣工,本地工業房地產的去年總供應量達到1412萬平方英尺,超過了總需求。不過,工業房地產的價格和租金指數卻仍分別上漲8.5%和6.9%,且均是自2013年以來最快的同比增速。

細分來看,由於不少企業尋求辦公級的工業空間,多用戶工廠租金同比增長8.3%,成為租金增長最快的一個類別。單用戶工廠的租金同比增長4.1%。

在終端用戶,第三方物流企業和食品製造商的支持下,倉儲空間需求穩定,倉庫空間租金去年實現7.9%的同比增長,入駐率也從2021年的90.8%上升到91.7%。

儘管供應和空置率都有所上升,但商業園區的租金已開始持續增長,市區邊緣的一些項目的空置率較低,租金也有彈性,這迫使不少租戶搬到更遠的商業園區以降低運營成本。

報告認為,在未來幾年中,由於大量供應即將進入市場,再加上需求疲軟,商業園區的租金和入駐率或會承壓。

| 今年租金增長將放緩1%至3

報告認為,不論是製造業產出、非石油國內出口(NODX)還是採購經理指數的數據都表明製造業正面臨前景疲軟的局面。另外,在通脹高企和利率上升導致的資金成本上漲的壓力下,更多企業也將更謹慎的租賃。

高力國際預計,今年的工業房地產的租金增長將放緩1%至3%。但得益於工業資產的供應有限和市場對這一資產的興趣不減,價格或以3%到5%的速度上漲。

另外,高力國際此前進行的一項調查顯示,60%的受訪者表示,他們傾向於在今年投資工業和物流資產。

高力國際工業服務執行董事卜星元說:「工業租金的持續增長吸引了尋求更高收益的機構投資者,提振了對工業資產的需求。在高利率和通貨膨脹的環境下,這一趨勢將繼續下去。」

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