新加坡出現百萬轉售組屋的頻率愈來愈高,引起了不少關注。(聯合早報)
作者 李國豪
如果你有100萬新元,你會購買公寓還是轉售組屋?
如今看來,有越來越多人會選擇後者。
根據房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網(SRX)的預估數據,單在今年第三季,新加坡就有331個轉售組屋單位以超過100萬新元價格轉售,是有史以來的季度新高。
今年首三季,新加坡共有有747宗百萬組屋交易,也已超過去年全年469宗的紀錄。 100萬新元這個過去較常出現在私宅市場的交易數字,在轉售組屋市場愈來愈頻繁。
百萬組屋越來越多,顯示有更多相對有經濟能力購買公寓的買家選擇購買轉售組屋。
既然都有購買公寓的預算,為何有些人寧可購買轉售組屋?
綜合各大房地產平台分析,基本上可歸納為五大因素。
一、又大又划算
以更少的價錢,換取更大的空間。
據紅螞蟻查詢新加坡政府數據網站data.gov.sg取得的數據,以今年9月轉手的106個百萬組屋來看,四房式單位最多(39.6%)、接著是五房式單位(36.8%)和公寓式組屋(23.6%)。
100萬新元起跳的轉售組屋,至少是空間寬敞的大房型組屋。
但以同樣價格購買公寓,卻只能買到空間窄小許多的小房型公寓。 根據99.co整理的數據,位於核心中央區(Core Central Region,簡稱CCR)的一房式公寓平均要價近130萬新元;若是二房式公寓,平均售價更高達218萬新元。
換句話說,購買小型公寓所支付的價格,可以輕鬆買到更大房型,空間寬敞許多的組屋。
再舉個例子,位於女皇鎮的SkyOasis@Dawson組屋區的一個五房式單位以近173萬新元成交,是轉售市場的最高紀錄。
但若要找到和上述五房式單位差不多大小,房齡也相近的公寓,沒有個300萬新元,恐怕根本難以入手。
這巨大的價格差距,促使許多買家轉而購買性價比更高的轉售組屋。
SkyOasis@Dawson的一個五房式組屋單位創下了新加坡轉售市場的最高售價紀錄。(聯合早報)
二、組屋的轉售收益高
近年來火熱的轉售組屋市場,讓組屋成為一項有利可圖的資產。
許多首次購入組屋的屋主住滿五年最低居住年限(Minimum Occupation Period,簡稱MOP)後,轉售組屋時往往能賣到比入手時高出不少的好價。
達士嶺組屋(Pinnacle@Duxton)是不得不提的例子。 當地組屋的五房式單位的預售價介於34萬5100新元至43萬9400新元,如今轉售大約可賣到近152萬新元,一來一回便能賺取高達117萬新元,相當於71%至77%的資本收益。
其他新近達到最低居住年限的項目,例如加冷的Kallang Trivista、 大巴窯的Toa Payoh Crest ,以及比達達利的Alkaff Vista也都有類似「賺翻了」的例子發生,轉售價高達133萬,能為屋主帶來約70萬新元的收益。
Alkaff Vista是其中一個在轉售市場撈得風生水起的組屋項目。(聯合早報)
三、組屋市鎮通常比公寓來得便利
新加坡許多組屋市鎮在良好規划下,擁有對年輕家庭和年長者友善的基礎設施。
此外,組屋市鎮一般臨近地鐵站、熟食中心、購物商場和鄰里商店,生活機能會比一些公寓來得完善。
多數百萬組屋更是位於交通四通八達的成熟市鎮,能更快抵達市中心,附近名氣響亮的學校也多,對不少家庭和專業人士來說頗具吸引力。
組屋的生活機能對沒有車子代步的新加坡人相對來說更完善。(聯合早報)
四、公寓每月管理費的「刀很利」
組屋屋主只須支付費用低廉許多的服務與雜費(S&CC),政府還會時不時給予組屋住戶水電費和雜費回扣。
相比之下,公寓住戶非但拿不到上述水電費和雜費回扣,管理費還高出不少,若付了錢又不常使用游泳池、健身房等公寓設施,每月繳納的管理費無異於打水漂。
公寓的附加設施雖然豪華豐富,但住戶必須為此支付高昂的管理費。(海峽時報)
五、買公寓沒法享受到建屋局的優惠房貸利率
先不論上文提到的空間大小、便利性、管理費、潛在獲利等因素,縱使房價差不多,貸款利率的差異,也會導致購買公寓者必須償還比購買組屋者更高的貸款。
這是因為:組屋買家可選擇申請利率長期保持在低水平的建屋局房屋貸款,但公寓買家只能使用銀行房屋貸款。
建屋局的優惠房貸利率為2.6%,自1999年以來始終保持不變。
相較之下,銀行貸款則會隨市場情況波動,美國聯儲局自2022年3月開啟的加息循環,就讓新加坡貸款利率近年來持續攀升,直到最近降息,新加坡銀行才開始下調房貸利率。
轉售組屋還是可負擔的嗎?
建屋局將在本月首次在新組屋分類框架推出數個預購組屋項目。
新的組屋分類框架將分為標準(Standard)、優選(Plus)和黃金地段(Prime)項目。
外界接下來勢必觀察新組屋分類框架將對轉售市場帶來何種影響,尤其是那些位於優選和黃金地點預售組屋項目附近的轉售組屋單位。
一些房產專家認為,優選和黃金地段預售組屋長達10年的最低居住年限或讓部分潛在買家打退堂鼓,轉而瞄準附近的轉售組屋單位,進而推高轉售組屋售價。
必須注意的是,如果「有錢也寧可買組屋而不買公寓」的現象愈來愈普遍,那轉售組屋和公寓的界限或許將逐漸模糊,形成「類公寓」的存在。
如此一來,轉售組屋是否還能持續保持可負擔水平,就值得關注了。