這兩個很難不放在一起比較。
Tembusu Grand/ TG，占地19567平方米，共4棟樓，638間單位，高20/21層，2028年交房，不過從建造進度來看，預計2025年底到2026年中就能交房。
Emerald @ Katong/ EOK，占地20572平方米，共6棟樓，840間單位，高18/19/21層，預計2028年交房。
位置
這兩個項目僅隔一條街，地理位置基本類似，都在海格女子小學和丹戎加東小學一公里內，都不在光華小學一公里內。
兩個項目中心點之間的直線距離大概120m，步行僅需2分鐘。
EOK離地鐵更近一點，實際從小區門口到地鐵步行大概8-10分鐘。
價格
價格是最重要的。
TG的土地價格為1302psf ppr，項目總成本價為2130psf。目前已售出單位的中位數價格為2483psf。利潤率約為16.57%，屬於正常水平。
EOK的土地價格為1069psf ppr，項目成本價為1911psf。因為建築新規的影響，可銷售面積比TG要少大概5%，不過即使這樣，達到同樣的利潤率也只需要中位數價格2388psf而已。
EOK在成本上有巨大優勢，這是毋庸置疑的。
不過從開發商角度出發，TG2483psf的尺價目前已經銷售超過70%單位，作為地理位置更好的EOK，開到2600psf的售價是完全可能的。
另外值得關注的一個點是，EOK的開發商Sim Lian目前只有這一個公寓項目待售，更有動力追求更高的價格。
容積率
Tembusu Grand的容積率是2.8，Emerald of Katong的容積率是3.5。
考慮到兩個項目的樓層是差不多高的，那麼EOK的建築密度就要高一些。
TG現在已經有模型可以參考了，實地的話可以參考同樣2.8的Parc Esta。
EOK的話，可以參考同樣容積率3.5的東部項目：Grand Dunman的樣板間模型，或者已建好的Waterbank Dakota。
設計風格
小區的設計風格常常會受到開發商影響。
TG的開發商是CDL和MCL，其中CDL的風格可以參考Whistler Grand/ The Tapestry，MCL的風格可以參考Parc Esta/ Leedon Green。
EOK的開發商是Sim Lian，設計風格可以參考Treasure at Tampines。
具體到戶型，市場風格很統一，難有大的改善，比如臥室做到12平方米這種，對開發商來說風險太大。
這兩個項目加起來超過1500間單位，對局部市場會形成衝擊，短期內是供過於求，這也是為什麼TG從開盤到現在都沒漲價。
接下來TG在EOK開盤前漲價的機率很大，一方面銷售超過70%，現金流壓力大減，開始需要創造額外利潤了；另一方面，通過漲價可以促使買家在EOK開盤前作出選擇，最大程度消化潛在買家群體。
