兩個數字，上周同時出現在成交記錄里：
宏茂橋，一套四房式組屋，成交價 115 萬新幣—— 宏茂橋四房歷史最高。
勿洛，一套四房式組屋，成交價 112 萬新幣—— 勿洛四房歷史最高。
這兩套房有一個共同點：
都是 BTO 項目，都是剛剛完成五年 MOP、第一批進入轉售市場的單位。
宏茂橋這套房的故事
成交單位在 Ang Mo Kio Court（227A 座），面積 1,001 平方英尺，樓層在 25 到 27 層之間，摺合每平方英尺 $1,148。
這個項目 2016 年推出 BTO，2025 年 9 月才剛滿 MOP。從去年底開始有轉售成交出現，最初還在 $1,080,000 左右。到了今年一月，第一次突破百萬。4 月份就直接跳到了 115 萬。
今年以來，這個項目的四房式單位已經有 23 宗百萬以上的成交。
不是一兩套偶發的高價成交，是一個系統性的定價趨勢。
為什麼？Ang Mo Kio Court 的位置相當特殊：
緊鄰 Lower Pierce 蓄水池公園和碧山 - 宏茂橋公園，步行可達 Mayflower MRT （TEL線），附近有三所小學在 1 公里範圍內（包括聖尼各拉女校），還靠近建屋局美食中心。
成熟區、綠化好、交通到位、學區覆蓋——
這幾項加在一起，加上樓齡極新（剛滿 MOP），價格跑到這個位置，在數據層面其實是有邏輯支撐的。
勿洛那套房，是另一種信號
Bedok South Horizon（154B 座），面積同樣 1,001 平方英尺，樓層 16 到 18 層，成交 $1,120,000，摺合每平方英尺 $1,118。
這是勿洛歷史上第一套四房百萬成交。
更值得注意的是：這是這個 940 個單位的項目里，第一宗轉售記錄。剛入市，就破了區域紀錄。
之前同一帶的四房轉售價是什麼水平？今年 1 月和 2 月，附近 Bedok South Ave 3 的四房分別以 63 萬成交—— 差了將近一倍。
當然，這些單位樓齡更老、面積和條件也不同，不能直接類比。
但這個落差本身說明了一件事：同一個 "勿洛"，新舊 BTO 之間的價格代際差正在形成。
這兩個案例
對正在看房的人意味著什麼
如果你在考慮買二手組屋，以下幾件事需要認真想：
第一，剛滿 MOP 的 BTO 單位正在大量入市，但它們不便宜。 2026 年全年約有 13,480 個組屋到達 MOP，其中很多是 2016 年前後推出的項目，面積大、樓層新、位置好—— 而這些特點正在被定價為溢價。
第二，同一個區域內，新舊 BTO 的價格差距可以非常大。 勿洛的例子最明顯—— 同樣是四房，新 BTO 可以賣到 112 萬，老一點的在 63 萬左右。你看的是哪個年代的組屋，決定了你面對的是哪一個價格區間。
第三，附近的新發展可能已經在影響定價。 Bedok South Horizon 之所以第一次入市就破百萬，跟 Bayshore 區域規劃（未來約 12,500 個住宅單位的綜合開發）以及 Bedok South MRT 站即將在今年下半年通車有關。
買家在為 "未來的勿洛" 買單，不只是為 "現在的勿洛"。
接下來宏茂橋還會有新供應
值得提一下：接下來 6 月的 BTO 推盤裡，宏茂橋會有兩個新項目，合計約 1,050 個單位。
這批新 BTO 入市後，對 Ang Mo Kio Court 這樣剛滿 MOP 的項目轉售價會有什麼影響，是一個值得觀察的變量。
新供應可能分流一部分需求，但同時也可能進一步確認這個區域的價格基準。
百萬組屋這件事，已經不再是個別新聞了。它在越來越多的成熟區域變成常態，而且發生的時間點越來越早——
很多項目 MOP 一滿，第一批轉售就直接破百萬。
這對於每一個正在規劃置業路徑的人來說，都是需要納入計算的現實。
不管你現在是在找組屋、考慮從組屋升級到私宅，還是剛來新加坡想搞清楚住房選項——
