柏拉雅（Berlayar）預購組屋將在10月推出，提供約870個二房式靈活單位至四房式單位，最高樓層達46層。（建屋局構想圖）
作者 許耀泉
由於第15屆國會星期一（9月22日）復會，過去幾天的新加坡媒體報道涵蓋了外交、政治和交通等等廣泛課題，作為民生課題的重要一環，組屋也沒有缺席。
9月23日，建屋發展局宣布將在10月的預購組屋銷售活動，在宏茂橋、勿洛、碧山和大巴窯等八個市鎮推出約9100個單位。
其中，最引人注目的項目是南部瀕水區的第一個預購組屋項目，也就是位於吉寶俱樂部原址的Berlayar Residences。該項目將包括870間二房式到四房式組屋，以及200間租賃組屋。
翌日，國家發展部長徐芳達在國會回答丹戎巴葛集選區議員符策翔和非選區議員劉宇揚關於自願提早重建計劃（Voluntary Early Redevelopment Scheme，簡稱VERS）的詢問時強調，VERS不應造成「彩票效應」，或成為創造財富的項目。
兩則新聞放在一起看，不免讓人想起徐芳達8月初接受媒體訪問時說的一句：
「許多項目都要歷經多年甚至數十年才能完成，有些更跨越多個政府任期，因此必須制定長期規劃，不僅是為當前這一代的新加坡人，還要為未來的世代規劃。」
VERS等於組屋屋契實際上只有70年？
即使VERS距離全面落實還有好幾年，它仍引起不小關注，尤其是它對轉售組屋市場的影響。
按照目前的計劃，VERS將適用於屋齡達70年以上的組屋。（海峽時報）
VERS旨在分階段陸續為老舊組屋進行重建，以便更有策略地重新規劃老化市鎮，和更早實現土地集約化和市鎮翻新的效益，也能避免因組屋99年屋契期滿後同時重建，導致2070至2080年代引發大規模重建潮，不僅加重建屋負擔，也將嚴重干擾居民生活。
政府組屋99年屋契屆滿後，會發生什麼情況，人們早在時任總理李顯龍在2018年國慶群眾大會首次提到VERS之前，就已經在議論。
這項計劃目前仍在早期階段，但有人預測：屋齡接近70年的轉售組屋可能大量湧入市場，影響轉售組屋價格。
房地產網站Stacked最近的一篇評論提出這個看法時指出，VERS可能讓組屋屋主心目中的99年屋契「定時炸彈」提前到70年：
如果加入VERS，就意味著必須比預期更早搬遷；若不加入，就只能任由組屋的轉售價格在屋契滿99年的那一天完全歸零。
可能令屋主更加緊張的是，VERS意味著即使是位於碧山、中峇魯等熱門地段的組屋區，最終也難逃轉售價格隨著屋契減少而降低的厄運。
即使像碧山這樣的熱門組屋區，房價也會有隨著屋契漸短而下跌的一天。（海峽時報）
Stacked認為，如果舊組屋的屋主因此開始將99年屋契視為實際上只有70年，便可能決定提早出售組屋，尤其是年紀較輕，不打算在目前居住的舊組屋終老的屋主。
但是，也必須要有足夠多人持有這種想法，才會真正影響房價。
另一個必須考慮的因素，是建屋局的另一個條例：組屋的剩餘屋契必須讓屋主住到至少95歲。
這個條例，也把舊組屋的買家限制在較年長、手握較多現金的買家。
如果大批屋主在屋齡大約70年時出售組屋，拉低組屋轉售價格的現象真的發生，對上述買家來說未嘗不是好事，因為這代表了他們終於有能力搬進熱門組屋區。
組屋也能「隔代遺傳」
對於這些熱門組屋區，年輕一代也不是一定就望門興嘆，因為無論是隨著目前的組屋屋契屆滿，還是加入VERS，政府收回土地後還是會在這些地點興建新組屋。
以文首提到的柏拉雅項目為例，假設一對年輕夫婦大約在3-5年後入住，20、30年後他們的孩子購買組屋時，說不定也能考慮加入VERS之後重新發展的組屋區了。
而那些重新發展的組屋區，又說不定也是他們祖父母輩住過的地方。
組屋便得以經過土地的循環使用，實現新加坡式的「隔代遺傳」，徐芳達所說的為未來世代規劃，或許便體現在這一點。
