应对CRS的利器:如何利用开公司来购买商业地产 (二)

2020年05月29日

如何利用开公司来购买商业地产(二)

商业地产和住宅地产

住宅地产vs商业地产

应对CRS的利器:如何利用开公司来购买商业地产 (二)

总体来说,住宅地产流通性更好,十分火热,政府只好不断实施降温措施来控制价格。商业地产则被排除在政府实施的降温措施之外。

我们一般拿购买商业地产或第二套住宅地产进行比较。第二个住宅物业最多只能贷款45% (LTV 45%), 而且首付要还 25%,如果买家是外国人,还需多付20%的买家印花税.

应对CRS的利器:如何利用开公司来购买商业地产 (二)

为什么商业地产比第二套住宅地产可能更具吸引力?

1 哪个拥有更好的现金流

第二个住宅地产的贷款比率(LTV) 现在已经减低到了45%, 再加上首付要还 25%的现金,另如果买家是外国人,还需多付20%的买家印花税。这样算来,200万的房子,银行最多借90万,自己要出50万的首付,加上买家附加印花税另外还的40万,总现金需支付90万。

第二个住宅地产的200万元将要求买方支付90万元现金。同等情况下,买家只要提供所需资金的一半即45万元就可购买具有相同投资价值的商业地产,45万元足以支付25%的首付款,而余下的45万元又可以选择再买一套商业地产,或者用于其他投资。

2 看卖家印花税(SSD)如何扼杀您的住宅物业投资回报

假设您购买了价值200万元的住宅地产,并在一年内,该地产已升值至220万元。如果马上卖掉,就可以赚到200,000元。但是,您需要支付240,000元的卖家印花税,这意味着您已经亏损了!由于此示例不包括法律和杂项费用,您的损失实际上将超过40,000元。而商业地产不受卖家印花税的限制,意味着您可以根据自己的需要灵活地进入和退出市场。

3 商业地产具有更高的资金回报率

商业地产的收益率平均为5%,而住宅地产的收益率为2%-3%。这是因为它们的总体成本较低。但请注意,与住宅地产不同,商业地产业主需要考虑持续增加资产的需要。出租(或出售)一个空的,未经翻新和没有家具的3卧室公寓要比出租一个空的办公室来的容易得多。必须根据不同租户的业务量身定制房产意味着更高的资本支出。如果房东在挑选租户时不精明,租金收益率可能会低得多。这就要求业主积极管理租户而不是被动地等待租户。

用公司买商业地产

用公司买商业地产的好处

1 轻松转让所有权

与个人所有者出售商业地产相比,公司持有商业地产的转让所有权时具有更大的灵活性。您可以转让公司股份给继承人。不管在手续上还是在税务(印花税)方面的考量都是最佳的选择。

2 现金流强劲的公司购买商业地产不受总偿债率框架(TDSR)约束

如果以个人名义购买商业或工业产权,TDSR的偿债总额适用于个人收入。如果投资者仍有房屋或者汽车贷款等其他未还清的款项,他们很难再用个人名义贷款投资商业房地产。即使投资者没有其他现有贷款,用个人名义贷款买商业地产也意味着他们可能以后无法再贷款购置新住宅。

以公司名义购买商业或工业物业,如果公司是投资控股公司或亏损或没有足够现金流来维持,则总债务偿还率TDSR也适用于个别董事的收入还款。

若以公司名义购买商业或工业产权,其中公司已经建立了现有的经营业务,财务状况良好,TDSR可以免除个人收入。一些银行甚至宣传100%至120%的贷款。这是由于营运资金以及商业/工业产权贷款的组合,但这仅适用于现金流强劲的公司。

3 降低实际税率

个人税率高于新加坡的公司税率,特别是高收入税率。因此,在公司实体下持有商业财产总是更好。

4 更多的税收减免(包括消费税G)

此外,根据个人税法,可以要求的间接费用是有限的。公司实体可以有更多的直接和间接费用,这有助于获得更高的免税。而且新成立的公司的头20万利润可以享受税务减免。

买家以个人名义购买商业房地产必须偿还7%的消费税,以公司名义购买的话,只要是消费税注册公司(GST registered company),公司可向政府税务部门申请退还消费税。所以如果购买价格很高或者数量较多产业的大客户,是非常建议注册一个新加坡公司来运作的。

请参见以下案例分析。

案例分析

小王每年的工资收入是20万新币, 他准备买一间200万的办公室出租,租金一个月8000新币,可扣税费用一个月1000新币。开公司费用一年5000新币,可扣税。

问题:比较一下个人或者公司持有商业地产的总缴税费用。

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综上比较,用公司购买商业地产总税务费用是21,250, 用个人买则有177,350,税务方面能省156,100之巨。

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结论

强大和稳定的政经环境是投资新加坡商业地产的可靠保证。投资商业地产是一个复杂得多的过程,需要业主更多的参与。除了各种规则和规定外,商业房东的租户也比较难对付。毕竟,他们的租户是有严格需求的企业主。与租赁公寓相比,房产的变化和升级将是不可避免的。商业房东也必须关注经济和行业趋势(例如,如果您租用零售空间,您还需要关注零售业)。

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