前两天讲到新加坡政府组屋问题，很多网友后台和留言喷小编不专业，少了鸡腿不说，还被老板臭骂一顿，好不容易老板回国放假三天，上班第一天文章就没有叙述清楚，确实需要检讨。在此向广大新加坡狮粉鞠个180°躬。
不过讲到移民，跟随新加坡参加中国一带一路之后，两国的关系越加的融洽，同时李克强总理四十年后同天邓小平访问新加坡，最为引人注目的一个场景：“在此，我不能不说几句招商的话，众人拾柴火焰高啊，more investment，中国投资如果遇到营商环境方面不公正的待遇，可向我们在做的部长们提出来，甚至直接向我投诉。”为我们的国家领导人点赞！
说到在新加坡买房，大家想到的都很一致，分类出问题的前三名：首付多少? 交税多少? 银行利息多少？但是，很少有人意识到即使是买同样的房产，年龄的差别能带来多少区别（简单来说，如果你不趁年轻买，到有年纪后是越来越难 PS:在这我们说的是需要贷款的人，如果有能力付出一大笔现金的，请跳过此文）这些差别，有些是金融机构的规定，有些是监管部门的规定，有些是公积金局的规定。
限制一：贷款年限和额度
今天这篇文章里，我集中分享一下买家的年龄对于买房的限制，银行贷款比较灵活，但一般也只贷30年或者到65岁，取较低的那个年限。如果贷款结束的时候买家超过了65岁，可以贷的比例显著降低。对于组屋买家来说，建屋局的贷款限制就更严格了。最多贷款25年或者到65岁，取较低的那个年限。
为了让大家更能简单了解，我们举个例子说明吧：
Jimmy今年35岁。 Tony今年45岁。他们都看中了同一套房子。比如说是120万的三房公寓。Jimmy和Tony都还没买过房，可以首付两成，贷款八成，去银行一问贷款…
Jimmy35岁，贷款八成，能贷30年。每个月月供3600左右。
Jimmy:嘿嘿！终于在新加坡有房子喽!
Tony45岁，想要贷款八成，只能贷20年。每个月月供4900左右。
年龄差了十年，月供差了1300
Tony不开心了了，跟银行说，月供太多了!为什么他能贷30年，我应该也能啊，我也要贷款30年!
银行说：也行！但是贷款30年结束，你就75岁了。这种情况我们不能贷给你八成贷款，只能贷给你六成。
120万的房子，首付从24万变成了48万
#各位看出差距了吗? Jimmy只需要每个月付$3600但是Tony却每个月要付将近$5000
限制二：平均年龄算法
上面说的是比较简单的情况，屋主就一个人，独立买房。我们再来说说复杂点但很常见的一个情况吧。如果是夫妻两个人联名买房子。
李老板40岁，李太太30岁。两人打算买房子了。
李老板去找银行说：你们用平均年龄算贷款，这个我知道！你看我家情况多好，两人年龄平均一下35岁，正好贷30年！
银行说：呃，你们两人的收入多少？
李老板说：我一个人养家，收入不错的！然后我老婆是全职太太。
银行说：好的。最新的平均年龄公式算一下，你们平均40岁！贷款八成，最多贷25年。
李老板说：啥？你数学是体育老师教的？这是怎么算的!
银行：按照金管局2013年TDSR框架的要求，平均年龄算法现在改成平均收入年龄算法( income-WeightedAverage Age)
简单来说，收入越高的一方年龄比重越高，没收入的一方年龄不计。以下几个限制都是公积金局的规定。只针对公民和永久居民，使用公积金还贷的情况。
限制三：购买超过30年少过60年的房产 (买家年龄+房产剩下的年契不能少过80岁)
听起来挺奇怪的，但这是确确实实是CPF的规定。
举个例子吧，还是Jimmy和Tony。 Jimmy 35岁，Tony 45岁。这次他们又一起看上一间还剩40年地契的老公寓了。
Jimmy 35岁，加40年才75岁，不可以用公积金还房贷。
Tony 40岁，加40年满80岁了，可以用公积金还贷。
好了，这次是Tony买成了，Jimmy没买成。
为啥CPF会有这么“奇怪”的规定? 公积金局不会知道你买个房子想投资，你买了个房子，它就假设你会住在这房子里到老。设定80岁的标准，是因为新加坡的平均寿命在80岁上下。公积金局想要尽力避免，人还在，房子年契到了被收回，公积金用来还房贷也没有了，这种悲惨的局面。是不是觉得很感动。我第一次听明白的时候也挺感动的。不过凡是有政策就有误伤，20多岁的小夫妻买房别碰老房子。搞不好你就不能用公积金还房贷。
限制四：55岁以上的公积金缴纳额度
55岁以下的公积金成员，每个月公积金缴纳比例占收入的37%。 55岁开始，这个数字变成26%。到了60岁，这个数字会进一步变成16.5%。好处是，更多的现金可以拿手里了!不好的是，雇主也跟着少交了！
限制五：公积金还贷的数目达到屋子估价的情况
这条信息我们还是直接距离说明比较清楚
我们还是举例子说明吧 Jimmy 35岁，上回没买成还剩40年房契的老公寓，他一郁闷，回头买了120万的三房公寓。贷款八成，96万，贷了三十年。
买的时候房子估计120万，这个数字记好了。Tony 自从买了房就住在里面，一直住了25年，这时候他60岁了。25年的贷款一直用CPF还，连本带息，总数目加起来到了120万的估价，这时候，公积金局的另一个政策就开始实施了。
对于55岁以上的屋主，用公积金还贷的数目达到了房子估价，他需要先存好一笔基本退休存款(BasicRetirement Sum)，才可以继续用普遍账户(OA)里的存款还贷。截至今年，基本退休存款的要求是8万500。#简单来说,如果有本事早点买房,就请不要再考虑的,不然永远买不起了,你的年龄就是贷款关键。
