前兩天講到新加坡政府組屋問題，很多網友後台和留言噴小編不專業，少了雞腿不說，還被老闆臭罵一頓，好不容易老闆回國放假三天，上班第一天文章就沒有敘述清楚，確實需要檢討。在此向廣大新加坡獅粉鞠個180°躬。
不過講到移民，跟隨新加坡參加中國一帶一路之後，兩國的關係越加的融洽，同時李克強總理四十年後同天鄧小平訪問新加坡，最為引人注目的一個場景：「在此，我不能不說幾句招商的話，眾人拾柴火焰高啊，more investment，中國投資如果遇到營商環境方面不公正的待遇，可向我們在做的部長們提出來，甚至直接向我投訴。」為我們的國家領導人點贊！
說到在新加坡買房，大家想到的都很一致，分類出問題的前三名：首付多少? 交稅多少? 銀行利息多少？但是，很少有人意識到即使是買同樣的房產，年齡的差別能帶來多少區別（簡單來說，如果你不趁年輕買，到有年紀後是越來越難 PS:在這我們說的是需要貸款的人，如果有能力付出一大筆現金的，請跳過此文）這些差別，有些是金融機構的規定，有些是監管部門的規定，有些是公積金局的規定。
限制一：貸款年限和額度
今天這篇文章里，我集中分享一下買家的年齡對於買房的限制，銀行貸款比較靈活，但一般也只貸30年或者到65歲，取較低的那個年限。如果貸款結束的時候買家超過了65歲，可以貸的比例顯著降低。對於組屋買家來說，建屋局的貸款限制就更嚴格了。最多貸款25年或者到65歲，取較低的那個年限。
為了讓大家更能簡單了解，我們舉個例子說明吧：
Jimmy今年35歲。 Tony今年45歲。他們都看中了同一套房子。比如說是120萬的三房公寓。Jimmy和Tony都還沒買過房，可以首付兩成，貸款八成，去銀行一問貸款…
Jimmy35歲，貸款八成，能貸30年。每個月月供3600左右。
Jimmy:嘿嘿！終於在新加坡有房子嘍!
Tony45歲，想要貸款八成，只能貸20年。每個月月供4900左右。
年齡差了十年，月供差了1300
Tony不開心了了，跟銀行說，月供太多了!為什麼他能貸30年，我應該也能啊，我也要貸款30年!
銀行說：也行！但是貸款30年結束，你就75歲了。這種情況我們不能貸給你八成貸款，只能貸給你六成。
120萬的房子，首付從24萬變成了48萬
#各位看出差距了嗎? Jimmy只需要每個月付$3600但是Tony卻每個月要付將近$5000
限制二：平均年齡算法
上面說的是比較簡單的情況，屋主就一個人，獨立買房。我們再來說說複雜點但很常見的一個情況吧。如果是夫妻兩個人聯名買房子。
李老闆40歲，李太太30歲。兩人打算買房子了。
李老闆去找銀行說：你們用平均年齡算貸款，這個我知道！你看我家情況多好，兩人年齡平均一下35歲，正好貸30年！
銀行說：呃，你們兩人的收入多少？
李老闆說：我一個人養家，收入不錯的！然後我老婆是全職太太。
銀行說：好的。最新的平均年齡公式算一下，你們平均40歲！貸款八成，最多貸25年。
李老闆說：啥？你數學是體育老師教的？這是怎麼算的!
銀行：按照金管局2013年TDSR框架的要求，平均年齡算法現在改成平均收入年齡算法( income-WeightedAverage Age)
簡單來說，收入越高的一方年齡比重越高，沒收入的一方年齡不計。以下幾個限制都是公積金局的規定。只針對公民和永久居民，使用公積金還貸的情況。
限制三：購買超過30年少過60年的房產 (買家年齡+房產剩下的年契不能少過80歲)
聽起來挺奇怪的，但這是確確實實是CPF的規定。
舉個例子吧，還是Jimmy和Tony。 Jimmy 35歲，Tony 45歲。這次他們又一起看上一間還剩40年地契的老公寓了。
Jimmy 35歲，加40年才75歲，不可以用公積金還房貸。
Tony 40歲，加40年滿80歲了，可以用公積金還貸。
好了，這次是Tony買成了，Jimmy沒買成。
為啥CPF會有這麼「奇怪」的規定? 公積金局不會知道你買個房子想投資，你買了個房子，它就假設你會住在這房子裡到老。設定80歲的標準，是因為新加坡的平均壽命在80歲上下。公積金局想要盡力避免，人還在，房子年契到了被收回，公積金用來還房貸也沒有了，這種悲慘的局面。是不是覺得很感動。我第一次聽明白的時候也挺感動的。不過凡是有政策就有誤傷，20多歲的小夫妻買房別碰老房子。搞不好你就不能用公積金還房貸。
限制四：55歲以上的公積金繳納額度
55歲以下的公積金成員，每個月公積金繳納比例占收入的37%。 55歲開始，這個數字變成26%。到了60歲，這個數字會進一步變成16.5%。好處是，更多的現金可以拿手裡了!不好的是，僱主也跟著少交了！
限制五：公積金還貸的數目達到屋子估價的情況
這條信息我們還是直接距離說明比較清楚
我們還是舉例子說明吧 Jimmy 35歲，上回沒買成還剩40年房契的老公寓，他一鬱悶，回頭買了120萬的三房公寓。貸款八成，96萬，貸了三十年。
買的時候房子估計120萬，這個數字記好了。Tony 自從買了房就住在裡面，一直住了25年，這時候他60歲了。25年的貸款一直用CPF還，連本帶息，總數目加起來到了120萬的估價，這時候，公積金局的另一個政策就開始實施了。
對於55歲以上的屋主，用公積金還貸的數目達到了房子估價，他需要先存好一筆基本退休存款(BasicRetirement Sum)，才可以繼續用普遍帳戶(OA)里的存款還貸。截至今年，基本退休存款的要求是8萬500。#簡單來說,如果有本事早點買房,就請不要再考慮的,不然永遠買不起了,你的年齡就是貸款關鍵。
