位于新加坡核心CBD区域的 Marina One Residences 最近成交了一套一房单位，成交价仅为 130万新元，折合 1,702新元/平方英尺（psf），创下该项目自建成以来的最低尺价纪录。
764平方英尺一房户型
此次成交单位面积为 764平方英尺，属于项目的一房（Type 1B）户型。
户型设计较为方正：
客厅与餐厅相连，并连接阳台
开放式厨房配备餐吧（Gourmet Servery）
主卧带步入式衣帽间（Walk-in Wardrobe）
对于一房产品来说，属于较为宽敞的设计。
比项目平均价格低12.4%
过去12个月内，Marina One Residences的平均成交尺价约为：1,943新元/平方英尺
而本次成交的：1,702新元/平方英尺
足足低了：241新元/平方英尺，跌幅约：12.4%
业主亏损18.5万新元离场
更值得关注的是，这位业主是亏本出售。
购入时间：
2021年4月12日
购入价格：
约1,943新元/平方英尺
出售时间：
2026年5月28日
出售价格：
约1,702新元/平方英尺
持有约5年后，最终亏损：18.5万新元，年化回报约：-2.6%
（未计算印花税、贷款利息及其他交易成本）
最近成交价格持续走低
近期Marina One Residences部分成交案例：
可以看到，一房单位近期普遍成交在 127万至133万新元之间。
甚至低于整个市中心一区平均水平
最新数据显示：新加坡第一邮区（District 1）面积750至1200平方英尺的99年产权公寓，平均成交尺价约：1,868新元/平方英尺
而此次成交价：
1,702新元/平方英尺
比区域平均水平还低：
约8.9%
为什么会这么便宜？
虽然Marina One地处滨海湾CBD核心区，但近几年价格表现并不理想。
自2021年以来：项目平均房价累计下跌约：21%
主要原因包括：
1. CBD住宅供应增加周边陆续出现多个新项目：
The Sail @ Marina Bay
W Residences Marina View
V on Shenton
One Shenton
市场竞争明显加剧。
2. 一房产品投资属性较强
购买群体主要是：
投资者
单身人士
外派高管
而近年来高利率环境下，投资需求有所减弱。
3. 家庭自住吸引力有限
项目周边：
1公里内没有小学
2公里内几乎没有学校资源
因此家庭买家较少。
租赁市场表现仍然不错
虽然房价回调，但出租情况依然稳定。
数据显示：
估算租金回报率约 4.1%
出租率（Rentability）约 42%
对于CBD项目来说，这个出租表现仍属于较高水平。
值不值得买？
如果以130万左右的价格买入：
优点：
位于滨海湾CBD核心区
距离多个地铁站步行可达
租客需求稳定
租金回报率约4%
缺点：
房价过去5年持续回调
自住家庭需求较弱
99年地契已经消耗约15年
周边新项目竞争激烈
对于追求现金流的投资者来说，目前的价格开始出现一定吸引力；但如果期待未来几年出现大幅升值，则仍需谨慎观察CBD住宅市场的复苏情况。
