位於新加坡核心CBD區域的 Marina One Residences 最近成交了一套一房單位，成交價僅為 130萬新元，摺合 1,702新元/平方英尺（psf），創下該項目自建成以來的最低尺價紀錄。
764平方英尺一房戶型
此次成交單位面積為 764平方英尺，屬於項目的一房（Type 1B）戶型。
戶型設計較為方正：
客廳與餐廳相連，並連接陽台
開放式廚房配備餐吧（Gourmet Servery）
主臥帶步入式衣帽間（Walk-in Wardrobe）
對於一房產品來說，屬於較為寬敞的設計。
比項目平均價格低12.4%
過去12個月內，Marina One Residences的平均成交尺價約為：1,943新元/平方英尺
而本次成交的：1,702新元/平方英尺
足足低了：241新元/平方英尺，跌幅約：12.4%
業主虧損18.5萬新元離場
更值得關注的是，這位業主是虧本出售。
購入時間：
2021年4月12日
購入價格：
約1,943新元/平方英尺
出售時間：
2026年5月28日
出售價格：
約1,702新元/平方英尺
持有約5年後，最終虧損：18.5萬新元，年化回報約：-2.6%
（未計算印花稅、貸款利息及其他交易成本）
最近成交價格持續走低
近期Marina One Residences部分成交案例：
可以看到，一房單位近期普遍成交在 127萬至133萬新元之間。
甚至低於整個市中心一區平均水平
最新數據顯示：新加坡第一郵區（District 1）面積750至1200平方英尺的99年產權公寓，平均成交尺價約：1,868新元/平方英尺
而此次成交價：
1,702新元/平方英尺
比區域平均水平還低：
約8.9%
為什麼會這麼便宜？
雖然Marina One地處濱海灣CBD核心區，但近幾年價格表現並不理想。
自2021年以來：項目平均房價累計下跌約：21%
主要原因包括：
1. CBD住宅供應增加周邊陸續出現多個新項目：
The Sail @ Marina Bay
W Residences Marina View
V on Shenton
One Shenton
市場競爭明顯加劇。
2. 一房產品投資屬性較強
購買群體主要是：
投資者
單身人士
外派高管
而近年來高利率環境下，投資需求有所減弱。
3. 家庭自住吸引力有限
項目周邊：
1公里內沒有小學
2公里內幾乎沒有學校資源
因此家庭買家較少。
租賃市場表現仍然不錯
雖然房價回調，但出租情況依然穩定。
數據顯示：
估算租金回報率約 4.1%
出租率（Rentability）約 42%
對於CBD項目來說，這個出租表現仍屬於較高水平。
值不值得買？
如果以130萬左右的價格買入：
優點：
位於濱海灣CBD核心區
距離多個地鐵站步行可達
租客需求穩定
租金回報率約4%
缺點：
房價過去5年持續回調
自住家庭需求較弱
99年地契已經消耗約15年
周邊新項目競爭激烈
對於追求現金流的投資者來說，目前的價格開始出現一定吸引力；但如果期待未來幾年出現大幅升值，則仍需謹慎觀察CBD住宅市場的復甦情況。
