过去一年，市场上关于“2026房价会不会跌”的讨论不断。结合最新数据与趋势，我们从宏观环境、土地成本、供需关系和买家结构四个维度来拆解未来走势。
2026宏观环境
•GDP放缓带来机会•
历史数据显示：当GDP增长低于2%，往往是房价上涨的前奏期。
• 利率下降提升可负担性•
当前新加坡GDP增速放缓，叠加SORA利率从3.9%降至1.2%，房贷月供显著下降，提升整体可负担性。
市场情绪虽谨慎，但宏观环境利好房地产价格。
2026三大决定要素
2026市场走势由“3P”决定
Land Price土地成本
Price Gap 区域价差
Price Quamtum 总价门槛
供需关系：库存下降，价格支撑更强
📉 Q3 2025未售库存降至17,029套
🔄 供应下降 → 价格上涨
过去经验显示：供应量下降，价格上涨。
当前未售库存已从2020年高点29,149套降至2025年Q3的17,029套。
CCR库存占比持续上升，OCR库存持续减少，未来供应将更稀缺。
Land Price：土地成本决定未来价格
今年的土地售价决定了明年的新盘价格趋势，现在OCR新地价格趋向之前RCR土地价格，RCR新地价格趋向CCR之前土地价格，CCR价格未来要创新高。
新趋势：
OCR新地价格已逼近之前RCR地价
如Bayshore Road达$1,388 psf ppr 接近Promenade Peak的地价$1,304 psf ppr
RCR新地价格已逼近之前CCR地价
如Telok Blangah达$1,326 psf ppr 接近River Green的地价$1,325 psf ppr
CCR新地价格持续创新高，
如River Modern达$1,420 psf ppr，未来launch价预计$3,100+ psf。
Orchard Boulevard 的地价 $1,617 psf ppr，对应未来售价 $3,200–$3,500 psf。Newton 的 $1,820 psf ppr，意味着未来售价可能突破 $3,600 psf。
• 价格带全面上移：
• CCR 新盘均价预计 突破 $3,200 psf（2024 已达 $3,111）。
• RCR 新盘均价预计 超过 $2,700 psf。
• OCR 新盘均价预计 稳定在 $2,300 psf 以上。
Price Gap：CCR与RCR价差创历史新低
CCR与RCR的psf单价差距已缩小至不足$100-$200。
某些CCR项目甚至低于RCR价格，性价比空前。
这是典型的“错位定价”套利机会。
Price Quatum：2卧/3卧总价趋同，本地买家进场
CCR与RCR的2卧/3卧单位总价差距显著缩小。
PR与公民买家在$5M-$10M区间占比大增，Q3 2025环比增长30%。
• 500万-1000万新元价位：2023年外国人占40%，2025年本地人和PR占65%；
• 1000万+价位：2023年外国人是主力，2025年本地买家反超到52%。
外国买家占比下降，本地高净值需求成为主力。
这说明什么？新加坡本地高净值人群开始把房产当“保值资产”，高端市场从“外资热炒”变成“本地刚需支撑”，反而更稳了。
2026总结
2026年新公寓价格会继续上涨，基于以下几点：
利率走低：SORA利率下降，月供压力减轻，利好买家入场。
土地价格新高：2025年标地价格创新高，锁定未来launch底价。
供应量下降：库存持续减少，供需关系推动价格上行。
区域价差收窄：CCR错位定价，套利空间打开。
买房者看这几个方面：
根据自己的需求来选择：
刚需看OCR/RCR：优先挑拿地成本低的新盘，总价门槛更友好；
改善看RCR/CCR：价格类似，成熟度差不多，根据自己喜好选择。
高端需求现在入：本地买家成为主力，市场更稳定，不用怕“外资撤场”的波动。
另外还有个实用提醒：SORA利率下降后，房主可以考虑转贷——比如150万贷款，利率从3%降到1.47%，每月能省1200新元，减负效果很明显。
