過去一年，市場上關於「2026房價會不會跌」的討論不斷。結合最新數據與趨勢，我們從宏觀環境、土地成本、供需關係和買家結構四個維度來拆解未來走勢。
2026宏觀環境
•GDP放緩帶來機會•
歷史數據顯示：當GDP增長低於2%，往往是房價上漲的前奏期。
• 利率下降提升可負擔性•
當前新加坡GDP增速放緩，疊加SORA利率從3.9%降至1.2%，房貸月供顯著下降，提升整體可負擔性。
市場情緒雖謹慎，但宏觀環境利好房地產價格。
2026三大決定要素
2026市場走勢由「3P」決定
Land Price土地成本
Price Gap 區域價差
Price Quamtum 總價門檻
供需關係：庫存下降，價格支撐更強
📉 Q3 2025未售庫存降至17,029套
🔄 供應下降 → 價格上漲
過去經驗顯示：供應量下降，價格上漲。
當前未售庫存已從2020年高點29,149套降至2025年Q3的17,029套。
CCR庫存占比持續上升，OCR庫存持續減少，未來供應將更稀缺。
Land Price：土地成本決定未來價格
今年的土地售價決定了明年的新盤價格趨勢，現在OCR新地價格趨向之前RCR土地價格，RCR新地價格趨向CCR之前土地價格，CCR價格未來要創新高。
新趨勢：
OCR新地價格已逼近之前RCR地價
如Bayshore Road達$1,388 psf ppr 接近Promenade Peak的地價$1,304 psf ppr
RCR新地價格已逼近之前CCR地價
如Telok Blangah達$1,326 psf ppr 接近River Green的地價$1,325 psf ppr
CCR新地價格持續創新高，
如River Modern達$1,420 psf ppr，未來launch價預計$3,100+ psf。
Orchard Boulevard 的地價 $1,617 psf ppr，對應未來售價 $3,200–$3,500 psf。Newton 的 $1,820 psf ppr，意味著未來售價可能突破 $3,600 psf。
• 價格帶全面上移：
• CCR 新盤均價預計 突破 $3,200 psf（2024 已達 $3,111）。
• RCR 新盤均價預計 超過 $2,700 psf。
• OCR 新盤均價預計 穩定在 $2,300 psf 以上。
Price Gap：CCR與RCR價差創歷史新低
CCR與RCR的psf單價差距已縮小至不足$100-$200。
某些CCR項目甚至低於RCR價格，性價比空前。
這是典型的「錯位定價」套利機會。
Price Quatum：2臥/3臥總價趨同，本地買家進場
CCR與RCR的2臥/3臥單位總價差距顯著縮小。
PR與公民買家在$5M-$10M區間占比大增，Q3 2025環比增長30%。
• 500萬-1000萬新元價位：2023年外國人占40%，2025年本地人和PR占65%；
• 1000萬+價位：2023年外國人是主力，2025年本地買家反超到52%。
外國買家占比下降，本地高凈值需求成為主力。
這說明什麼？新加坡本地高凈值人群開始把房產當「保值資產」，高端市場從「外資熱炒」變成「本地剛需支撐」，反而更穩了。
2026總結
2026年新公寓價格會繼續上漲，基於以下幾點：
利率走低：SORA利率下降，月供壓力減輕，利好買家入場。
土地價格新高：2025年標地價格創新高，鎖定未來launch底價。
供應量下降：庫存持續減少，供需關係推動價格上行。
區域價差收窄：CCR錯位定價，套利空間打開。
買房者看這幾個方面：
根據自己的需求來選擇：
剛需看OCR/RCR：優先挑拿地成本低的新盤，總價門檻更友好；
改善看RCR/CCR：價格類似，成熟度差不多，根據自己喜好選擇。
高端需求現在入：本地買家成為主力，市場更穩定，不用怕「外資撤場」的波動。
另外還有個實用提醒：SORA利率下降後，房主可以考慮轉貸——比如150萬貸款，利率從3%降到1.47%，每月能省1200新元，減負效果很明顯。
