全亚洲首屈一指的海岛度假胜地——新加坡圣淘沙是怎么做成的

2018-10-10     759
全亚洲首屈一指的海岛度假胜地——新加坡圣淘沙是怎么做成的

“新加坡是个小地方,却可以成就大事业”,这是新加坡国父李光耀的伟大理念。

的确,新加坡的发展离不开政府的规划和决策。纵观城市规划历程,整个主题就是“small island,big plan”,重点突出的就是“远见”。

建国初期的新加坡内忧外患,百废待兴,期待重生。相比工业而言,旅游业不需要消耗过多的资源,不仅带动城市基础建设,为日后新加坡成为“花园城市”奠定基础,也拉动了大量就业需求,同时还可以带动商业贸易的发展。

李光耀决定将旅游业打造为新加坡的经济命脉。

1964年,新加坡旅游促进局成立,在国内外开展了大量工作,新加坡的旅游业加快了发展步伐。

1968年英军撤离新加坡。如果不是新加坡政府聘请的荷兰籍经济顾问温思敏博士 Dr Albert Winsemius,曾经作为英国殖民政府军事基地的圣淘沙可能不会有如今的世界知名度,甚至新加坡的旅游业也不会有今天的成就。

彼时,政府的三个部门都在争夺圣淘沙的开发权。军方希望其仍旧作为军事基地,新加坡港务局希望扩展港务,经济发展局主张发展工业。最后内阁的意见是将圣淘沙交给美国的石油公司Esso,建设炼油厂。

我们后来都知道,这个计划最终流产,因为温思敏博士认为,圣淘沙岛离新加坡本岛太近,建设化工基地弊大于利。他和当时规划局的负责人在最短时间做了一个圣淘沙的规划蓝图,最后得到内阁的支持。规划的主题是“圣淘沙是让新加坡呼吸更舒畅的绿肺”。

对于新加坡这个国家国土面积狭小、资源有限的国家来说,任何规划失误或者资源错配对其旅游业来说都是灾难。

2005年,新加坡决定将旅游业打造成经济支柱产业之一,宣布将滨海湾(Marina Bay)与圣淘沙 (Sentosa) 发展成为两处集主题公园、酒店、餐厅、购物、会展、博物馆、赌场等多功能设施之综合性休闲度假胜地,简称为IR(Integrated Resort)。通过提振本身观光竞争力及吸引海外投资,打造新加坡成为一个全世界观光客和商务客“必须造访”的目的地。

2017年新加坡入境游客1700多万人次,与2008年相比,年复合增长率为6.2%。游客平均停留天数为3.4天。旅游业总收入268亿新加坡元,接近GDP的6%。这正应了新加坡“三天玩不够”的宣传口号。

占地约5平方公里的圣淘沙,年游客接待量接近2000万,旅游门票及旅游套餐收入接近一个亿美金。这是如何做到的?新加坡政府对圣淘沙又是如何规划开发的?本文将从圣淘沙岛的开发史,整体规划以及丰富的旅游体验来总结圣淘沙是如何把自己打造成为一个世界级娱乐休闲度假综合体产品的。

圣淘沙与新加坡本岛,隔海相望却又紧密相连

1、自然资源决定圣淘沙适合开发成度假海岛

圣淘沙是新加坡本岛南部的一个离岛,是新加坡本岛以外的第三大岛屿,类似厦门和鼓浪屿的关系。它长4.2公里、宽1公里,占地约5平方千米。三面环海, 境内较少山坡地, 以沙滩、平地为主。拥有较长的海岸线、充足的阳光和优良的沙滩。生态和气候适宜进行观光和休闲为主的旅游开发。

2、与本岛便捷相通,保证了庞大的客群基础

圣淘沙离本岛的距离最近端仅500米左右,由一条跨海步道、一条索道缆车和圣淘沙捷运相连。与新加坡新兴的金融中心MBFC(滨海湾区域)隔海相望,只需10分钟车程,距离樟宜国际机场也只要25分钟车程。

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优异的地理位置使其成为当地人和游客休闲度假目的地。在金融区工作的员工在午休或下班后可以前往圣淘沙娱乐放松;游客则可以通过多种交通方式直接从机场前往小岛度假。

圣淘沙逆袭之路的几个阶段

1、国内假日旅游景区(1967年-2002年)

新成立的新加坡政府于1967年从英国政府手中重获圣淘沙岛。1972年,新加坡政府成立圣淘沙发展局(Sentosa Development Corporation)对圣淘沙岛及另外9个位处南部的岛屿进行开发和管理。经过2年的评估规划后,决定将圣淘沙开发成国内假日旅游景区。

这时候的圣淘沙旅游开发还处于摸索阶段,从1980年到1990年的十年间,新加坡政府在圣淘沙岛上陆续兴建了多项旅游游乐设施,但由于绝大多数旅游项目都是收费项目,新加坡当地民众对圣淘沙兴趣索然。当时人们的评价是“既昂贵,又没东西可看”。

2、世界级旅游度假岛(2002年-2017年)

21世纪初,圣淘沙发展局聘请曾经执掌过美国加州迪士尼乐园、东京迪士尼乐园与香港海洋公园的经理人来重新规划圣淘沙,宣布要在十年内将这座岛屿建设成为世界旅游度假岛。

这项为期10年的2002年总体规划做了几项工作使圣淘沙发生翻天覆地的变化。

邀请国内外知名专家确立规划定位, 打造特色, 与其它东南亚滨海景点进行差异化竞争。

对岛内大部分基础设施进行全面改造,客群目标不仅定位本地客而是更大力度的吸引海外游客。

不断引入缆车、大桥、码头、捷运等更为快捷的交通方式联通岛内外, 提升通勤质量, 增加吸引力。

开发“升涛湾”。通过吸引外籍人士购买住宅, 积聚大量海外人气。

解禁博彩业以吸引人气, 打造国际度假胜地。

引入马来西亚云顶集团开发经营圣淘沙名胜世界,引入环球世界、海洋生物园等世界级别主题公园。通过不同类型的景点的有机结合, 形成包括观光、度假、休闲、会议、教育、购物、娱乐、餐饮等服务的一站式集合度假产品。变单一、观光性质为集合、参与式景区,景点密集, 可玩性强。

3、可持续性吸引国内外访客(2017年-2030年)

圣淘沙2002年的十年规划相当成功。去年,圣淘沙发展局开始着手拟定圣淘沙岛未来十几年的发展总蓝图,以进一步提升圣淘沙的吸引力,确保这个度假岛屿可继续吸引国内外访客。

规划蓝图的几大要点如下:

打破圣淘沙岛的地域限制,探索南部几个岛屿,共同发展为低密度的休闲度假胜地,满足游客增长的需要。

继续提高交通等辅助基础设施,缓解圣淘沙过重的访客负担。

淘汰旧的娱乐项目,打造新景点。

圣淘沙高效舒适的交通系统是如何规划的?

1、多种交通方式进入岛内

新加坡政府为重塑圣淘沙旅游地位,投资巨大。其中最重要的一点是加强交通规划,目前从本岛进入圣淘沙共有5种不同的方式。

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除了自驾和计程车还有如下3种交通方式。

步行

Vivo City可以说是本岛进入圣淘沙的前站。这个购物中心内有多种方式与圣淘沙连通。

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其中位于L1层的Sentosa Boardwalk(圣淘沙步行道),全长670米,步行时间约15分钟。

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这是新加坡唯一一条主题式花园滨海长廊步道,连接Vivo City和圣淘沙名胜世界,占地面积16500平方米。

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步行道在最宽的中间段上的观景平台设置零售及餐饮建筑, 包括圣淘沙纪念品商店和一个特色酒庄。建筑整体与木平台紧密结合, 下层为滨海休闲商业, 上层则为观海眺望台, 可让游客在高低不同的角度欣赏壮阔海景。

同时,步行道铺设了大型园林花园,增添了步道的绿意与生气。夜晚时分, 步行道上会亮起绚烂的景观灯, 人群可以在灯光下欣赏夜晚海景。

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在圣淘沙步行道末端以及售票处, 设有一排排设计新颖的灯柱, 引导游人通向圣淘沙游客中心去。

缆车

圣淘沙缆车有两条线:花柏山线和圣淘沙线。前者接连圣淘沙与本岛,后者则是圣淘沙岛内几大景点间串联。

花柏山线在本岛有两个乘坐点,一个是在新加坡仅有的一座海拔仅117米的山——花柏山,在这里可以鸟瞰漂浮在海上的圣淘沙及新加坡南部全景。

另一个点是在VivoCity旁的港湾大厦二期。

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捷运

圣淘沙捷运系统是新加坡政府投资1.4亿美金打造的,俗称小火车。在本岛的站点位于VivoCity的L3,岛内还有三站,分别连接圣淘沙几大景点。

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2、四通八达的岛上公共运输交通网络

圣淘沙岛内的交通网络发达,可以用“大环岛、大十字、小环路”来概括,把整个圣淘沙立体式地贯通,让游客可以随时方便快捷地往返各景点和区域。

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“大环岛”:环岛的圣淘沙巴士A线B线C线

“大十字”:串联几大景点的圣淘沙捷运和空中缆车圣淘沙线,呈“十字”交叉。

“小环路”:往返于三大沙滩的海滩小火车。

圣淘沙总图及各功能区解读

1、保留中部植物群落,娱乐建设布局在外围

我们来看圣淘沙岛的总图。整个岛屿的植被覆盖率达到80%, 以天然林为主, 经过多年的更替, 已经形成比较稳定的植物群落, 主要分布在岛的中部地区, 它是圣淘沙作为一流景区的天然优势和基础。

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政府依势开发,中部地区主要以占地面积少、建设规模小的服务设施和具有游览内容的开发项目为主。整个岛屿中心部分,将近全岛1/3的面积被两个18洞72杆的国际锦标赛级别的高尔夫球场覆盖,分别为北部的色拉逢球场和南部的丹戎高尔夫球场。

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对于占地面积多、规模大的建设项目如大型停车场、酒店、度假村、圣淘沙接待中心和游客离境中心等主要布局在岛屿的周边。

整体布局呈现“中部留白,周边密集”之势。这样的布局使游览动线呈现“由外向内伸入”的态势, 自然地把人流密集的场所留在景区的外围空间。不仅有利于交通系统的布局, 也便于旅游高峰期人流疏散,让游客有更好的游览体验;同时,减少对圣淘沙岛屿内部自然生态环境的破坏。

2、区域功能定位精准,旅游元素互相补充

外围部分大致按照功能来分,可以划为:

西部以圣淘沙名胜世界为主的娱乐度假休闲综合体

东部以升涛湾海滨豪宅区为主的高端住宅区

南部由西罗索海滩、巴拉望海滩和巴戎海滩组成的海滩休闲度假区。

每个区域都有自己的精华和主题,使圣淘沙通过主题公园、自然公园、探险旅游等旅游体验中集中了沙滩、热带动植物、历史遗迹、极限运动、浪漫声光电节目、博彩娱乐、休闲度假酒店等众多差异互补的旅游元素,打造成一站式度假旅游海岛目的地,为游客提供全方位的度假休闲需求,这也是圣淘沙的核心竞争力所在。

西部娱乐度假休闲综合体——圣淘沙名胜世界

圣淘沙名胜世界是云顶集团耗资65.9亿新元兴建的、占地0.49平方公里(几乎是整个圣淘沙岛的1/10面积),是圣淘沙2002年版规划中重点打造的集酒店、娱乐、环球影城、购物、美食于一体的一站式综合娱乐城。

同时,它是圣淘沙面对乘坐缆车、捷运、步行进岛游客的第一站,是进入圣淘沙腹地旅游的咽喉要地。在这个地方打造引爆点项目直接决定了圣淘沙能否抓住游客。显然,打造圣淘沙名胜世界这样的综合娱乐体是政府决心重塑新加坡国际旅游形象。

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1、业态丰富

我们看这张地图,圣淘沙名胜世界业态丰富、项目众多,的确是个超级娱乐度假休闲综合体,它有:

6个娱乐景点:分别为4个主题公园(新加坡环球影城、水上探险乐园、海豚园和S.E.A.海洋馆)、1个海事博物馆和1个特丽爱3D美术馆

5项大型娱乐活动:包括1个赌场和4个秀

1条购物大道:包括34家零售店铺

6家风格各异的酒店和1个大型水疗度假村

45家餐饮

1个大型会议中心

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2、布局合理,动线简单

圣淘沙名胜世界动线设计简单合理,购物、娱乐、住宿通过不同楼层的出入进行有效区隔,避免人流拥挤。各酒店内部以购物大道相连,外部以圆形广场为中心,环形动线为主。

每层的业态分布分别为:

B2: 全部空间作为M.I.C.E.(会展旅游)的宴会厅。

B1:以赌场、餐饮为主。

L1:6个娱乐景点主入口全都集中在1楼,另外有单独通道去往酒店,餐饮和零售分布在景点周围。

L2:以购物大道零售为主。

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新加坡环球影城

东南亚首个也是唯一的环球影城。拥有好莱坞、纽约、科幻城市、古埃及、失落的世界、遥远王国、马达加斯加七个主题区,24个娱乐项目,运用尖端科技与电影特效相结合,为观众带来身临其境的惊险体验。

公园的动线是经典的环形动线环绕中央水域。区域按照惊险刺激的程度有序分布,可以根据年龄层的不同需求,从入口顺时针游玩或逆时针游玩。主街不时会有电影角色人物出没。

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总体来说,环球影城与迪士尼乐园相比,更适合成人游玩,尤其是热爱环球公司经典电影的成人,比如小黄人、速度与激情、马达加斯加、变形金刚等电影。

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每个区域的设计都是以一部电影为主题。场景布置、人像制作都极力还原电影的元素,让影迷感到亲切熟悉。

再次,环球影城惊险刺激的极限游乐设施居多。每个设施,无论规模大小,都强调突出电影的主题和场景感,且设计十分有创意。连过山车的设计也是有情节的,从过道处就开始渲染紧张刺激的气氛。

另外,新加坡环球影城在闭门后,室内和户外设施还可突破一贯的场地局限,用来举办私人或企业活动。这也是新加坡把有限资源利用到极致的案例。

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S.E.A.海洋水族馆

新加坡这家水族馆最大的特色是将海洋生物观赏、水上探险娱乐、海洋保育和教育三者结合。

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海事博物馆

通过一段4D电影,让游客重回海上丝绸之路。

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海豚园

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特丽爱3D美术馆

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娱乐秀节目

圣淘沙名胜世界节庆剧场上演的娱乐节目,为圣淘沙名胜世界的海滨坊树起了夜间娱乐的新地标。

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游轮体验

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水疗度假村

豪华水疗中心ESPA亚洲旗舰店,占地超过1万平米,是ESPA在亚洲最大的水疗中心,为旅游者带来高级休闲享受。

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6家风格迥异的度假酒店

圣淘沙名胜世界拥有6家世界级酒店,超过1800间客房。每个酒店都有独一无二的设计主题,为游客提供独特的体验:

康乐福豪华酒店:极尽奢华尊贵,只招待受邀贵宾,设有国际级娱乐场。

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麦可酒店:全球独有的精品艺术酒店。

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硬石酒店:充满摇滚神话的酒店

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节庆酒店:家庭客首选。

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逸濠酒店:主打纯自然生态,森林咫尺之遥的住宿选择

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海滨别墅酒店:区域内首个全面提供SPA服务及疗程的海滨别墅。

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名胜世界会议中心

是M.I.C.E.(会展旅游)中心,从各类功能厅到区域最大规模的无柱式宴会厅,均可提供适合大小型会议或展览,有室内或户外场地多种选择。活动场所可同时容纳35000名宾客,拥有最先进的设施、组织设备及世界一流的服务。

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节庆大道

是圣淘沙岛上唯一的零售商店区,高档时装品牌、前卫先锋的概念店、令人惊叹的奇胡利艺廊,还有独一无二的精品店。

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赌场

赌场位于圣淘沙综合娱乐城中心部位,面积约达1.5万平方米,仅工作人员就超过2300人,堪称大型赌场。

赌场的问世增加了用以吸引游客的旅游资源。同时也完全暴露了新加坡政府“野心勃勃”的目标——与迪拜甚至纽约争夺国际性集散中心的地位。

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东部高端住宅区——升涛湾

升涛湾(Sentosa Cove)位于圣淘沙岛的东南部,占地1.17平方公里,限量2140个单位(包括1720间公寓和420栋洋房),是新加坡最尊贵的海边豪宅区。同时,升涛湾别墅区是目前新加坡政府唯一允许外国买家购买的别墅区域,为世界级的富豪聚居区。

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升涛湾被两座国际高尔夫球场和大海包围,中间以新加坡最顶尖的游艇俱乐部(One 15')分成北翼(The North Cove)和南翼(The South Cove)两个区。

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北翼地区有3个人造岛屿,它们分别是珊瑚岛(Coral Island)、乐涛岛(Paradise Island)及财富岛(Treasure Island)。北翼有1528间住宅,其中包括214间别墅、30间排屋及1284间公寓。从北翼往远处眺望,可以看到新加坡最繁华的海港、金融区的高楼林立和夜晚璀璨的灯光。

南翼有两个人造岛屿:珍珠岛(Pearl Island)和丽沙岛(Sandy Island)。南翼建有900多间住宅。从南翼往南边眺望,可以看见新加坡南部的海岛,和梦幻迷人的无敌海景。

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南部海滩休闲度假区

圣淘沙岛的南部由三大沙滩构成,拥有较长的海岸线、充足的阳光和优良的沙滩。三大沙滩各有特色,根据周边不同的设施和活动项目,可总结如下:

1、西罗索海滩——探险家的游乐场

AJ Hackett Sentosa(蹦极塔)

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西罗索炮台

前英军军事基地。

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西罗索天空步道

这座11层高,181米长的天空步道为游客提供前往西罗索炮台风景如画的徒步旅行。

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Ifly跳伞运动中心

16.5英尺宽,56.5英尺高的IFLY风洞是世界上最大的风洞,拥有18英尺高的丙烯酸玻璃墙,让游客在室内跳伞和自由飞行的时候可以欣赏到无与伦比的南中国海和西罗索海滩景色。

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2、巴拉望海滩——家庭亲子海滩

新加坡最快乐的家庭海滩,拥有一座悬索桥,连接着亚洲大陆最南端(也是亚洲最接近赤道的地方)。

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KidZania Singapore

占地面积超过81,000平方英尺,相当于6个奥运会规模的游泳池,通过在儿童城市举办的各种角色扮演活动,为孩子们提供真实的体验。

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3、丹戎海滩——成人度假胜地

丹戎海滩俱乐部(TBC)和FOC圣淘沙,这两个海滩俱乐部为圣淘沙“Fun of State”增添了一丝清凉和魅力。

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圣淘沙开发运营模式

1、政府是开发主体

圣淘沙发展局具有政府背景,在确保了政府为主体的开发地位,大力吸引外来资本,选择有实力的投资商对圣淘沙进行开发运营。从项目立项到落地,工作非常缓慢,但全过程每个缓解都严格审核把关,经营管理以实现整体利益最大化为目标,由此平衡各方利益关系,也有利于各方的可持续发展。

2、圣淘沙岛的两次大规模投资

圣淘沙的第一次投资是在1972年-2010年,这是圣淘沙旅游业从无到有的建设,这次大规模地开发使圣淘沙从一个小渔村变成一年年接待量高达80万人次的度假旅游胜地,由此带来的经济效益也是巨大的。

第二次投资在2010年,彼时全球各国刚经历金融危机。新加坡政府再一次决定重塑国家旅游形象,使其成为国际休闲娱乐度假胜地。其中,最大的一项是云顶国际耗资约60亿新币兴建的圣淘沙名胜世界,包括总投资约17亿新币的环球影城。

3、圣淘沙发展局盈利模式

我们在读圣淘沙发展局财报时,发现房地产销售是圣淘沙发展局早期收回资金的主要方式。在2007年以前,圣淘沙发展局的主要盈利来自于东部升涛湾的开发销售。升涛湾的开发不仅帮助圣淘沙发展局达到初期的收支平衡,还提高了圣淘沙全岛的区域地位。通过吸引国际高净值人群购买住宅,集聚了大量海外人气。

2007年后,圣淘沙开始以旅游休闲业务为主。持续发展的旅游休闲业务是圣淘沙的主业和长期收益来源。根据2017年其公开财报显示,目前圣淘沙发展局的收入主要由以下几方面构成:景点门票和旅游套餐销售、物业设施租赁、投资收入和其他收入,其中主要的门票、物业设施租赁、俱乐部会籍及相关收入、旅游及拓展服务占总收入的75%。

圣淘沙旅游开发的经验总结

圣淘沙尽管拥有较长的海岸线、充足的阳光、优良的沙滩, 但是这些条件并不是顶级的。它能从当初的一个小渔村发展到今天年接待量达到2000万人次的旅游胜地, 起主导作用的是它的市场因素以及政府的大力扶持。

作为世界著名的“花园城市”和“购物天堂”, 新加坡是国际著名的旅游目的地和重要的国际会议中心, 这为新加坡旅游带来了巨大客源。但新加坡周边的不乏泰国的普吉岛, 印尼的巴厘岛等都是世界著名的滨海旅游度假目的地, 因此圣淘沙的滨海旅游开发如果走传统的发展将很难脱颖而出。

1、另辟蹊径的定位

新加坡走错位竞争道路, 2002年政府制定了10年计划, 对圣淘沙重新定位, 要将其塑造成亚洲最强的综合娱乐型滨海度假胜地。

新加坡政府的构想是在单一的度假胜地里发展出多个度假景区, 让游客有更多丰富多彩的度假体验。

2、综合娱乐的旅游产品

“综合”、“娱乐”是圣淘沙差异化定位的两个核心点, 目前圣淘沙已经集观光、购物、休闲、娱乐、度假为一体。旅游产品的组合以大型娱乐为主, 定位为主题乐园式滨海度假地, 区别于周边马尔代夫这类世界闻名的私密安宁型岛屿。

2010年建成的新加坡名胜世界集赌城、环球影城以及世界上最大的水族馆为一体。麻雀虽小, 五藏俱全, 美丽的海滩、湛蓝的海水、刺激的主题公园、赌城等所有这些吸引物集于一个小岛上就是一种强大的魅力。

3、规范完善的交通系统

圣淘沙和新加坡中心城区的关系是离岛与中心城市的关系。圣淘沙捷运系统投入使用后, 从新加坡市区前往圣淘沙岛只需15分钟, 为游客的造访提供了便利。

景区内部交通系统组织也非常完善, 由巴士、捷运、沙滩火车、缆车四种类型组成。其中以巴士为主要交通工具, 其余四种类型兼有游览性质。可以到达景区内的各个主要景点。

4、大力开展M.I.C.E.(会展旅游),吸引商务客

圣淘沙面积不大,但是开展活动和会议的场地多且设施完善。除了圣淘沙名胜世界的会议中心可以为跨国大型公司提供M.I.C.E.(会展旅游)服务以外,许多景点包括环球影城等都可在营业时间外变身成为会议、婚礼、活动场所,同时配备齐全的酒店、娱乐设施。使圣淘沙世界级M.I.C.E.(会展旅游)中心的国际影响力提高。

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