新加坡除了大家常见的组屋、公寓以外，在这两种类型的住宅中间，还有一种特殊类型的住宅，叫作执行共管公寓(Executive Condominium)，简称EC。
EC属于本地国民专供，是非常特殊的一种房产类型。
新加坡媒体最近发表了一篇房产研究文章，专门研究本地EC类别房产的售房收益。研究数据表做成的图表，大家可以看一下。
五年最低居住期限住满后，一手屋主的平均转售利润超过30万新币。如果持守房产超过十年脱售，平均收益可以超过50万元。转售利润惊人。
今天这篇文章，我们就来详细解读新加坡的特殊房产类型：执行共管公寓（EC）。
01 什么是EC？
最早的EC地皮出现于20世纪90年代，是新加坡政府为本国国民专门设立的房产类别。
新加坡有这么一批被称为夹心层的中产收入阶层。
收入超过平均中位数，对高品质的公寓生活有追求，然而直接购买私人公寓又有些吃力。针对这个阶层的需求，新加坡政府于1996年首度推出执行共管公寓的地皮供发展商竞标。
和市面上的普通公寓相比， EC拥有围墙，保安，游泳池，健身房等全套设施，同样交给私人开发商设计建造并推出市场，并没有什么区别。
下图的小区设计，就是出自一间执行共管公寓，其实EC在外型和小区的设施上，和公寓式非常的接近的。
EC与普通公寓不同的地方，在于地皮。
EC的地皮是由建屋发展局（HDB）而不是市区重建局（URA）负责供应。建屋发展局以相当优惠的地价供应EC地皮，从而保证了EC的售价比同类型的私人公寓便宜20%以上。
但同时，建屋发展局也给EC买家设置了一系列的购买资格限制，居住年限，以及卖出房产的限制条件，严格控制执行共管公寓这个特殊市场。
目前的私宅市场，大众公寓的价位普遍在1900-2000新币每尺起步。相比来说，EC项目的均价定在每尺1400新币上下，价位差距明显，极具有吸引力。
好东西推出市场，大家都想要。新加坡政府制定了一系列严格的资格审查和买卖制度，确保EC的买家属于中产阶级夹心层，确保EC这种特殊房产的市场运行，不会违背了当初设立的本意。
那么，谁有资格申请执行共管公寓呢？
02 主申请人必须是新加坡人
如前文所讲，EC是新加坡政府为了本国的夹心层收入家庭专门设立的类别。
主申请人必须为新加坡人。
并且只有至少一个新加坡人组建的核心家庭才有资格申请购买新EC。
核心家庭要求：
年龄要求：主申请人必须年满21岁以上。
家庭收入限制：家庭月收入限制不得超过16，000新币。（注意年底花红和工作超时补贴是不计入月收入的。而固定的每月补贴，比如说交通补助，汽油补贴等等则是计入的）
03 政府津贴和EC居住限制
政府津贴： 政府的福利必须重点提一下。新加坡公民家庭购买执行共管公寓，有机会拿政府津贴。
按照不同的家庭月收入，津贴额度从5千到3万新币不等。月入超过1万2千新币的就没有津贴了。
具体可以查询HDB网站。 https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/cpf-housing-grants
EC居住限制：
最低居住年限：
5年 (从拿到钥匙的日期算起)
拥有组屋的屋主：
必须在EC建成入住的6个月之内卖掉现有组屋、
拥有私宅的屋主：
卖掉私宅30个月之后，才可以申请新EC
转售限制：
居住满5年以后，EC可以在公开市场转售
EC建成5年-10年期间，只能转售给PR/新加坡买家
EC建成10年以后，转售限制取消，EC的性质转为普通公寓，可以自由转售给外国人
购买其他房产：
住满5年之内不可以购买其他住宅房产（包括海外房产）
04 转售抽润
2013年12月9日以后推出市场的EC楼盘，如果买家之前享受过政府津贴，会被划分为第二次买家* (2nd Timer) ，购买新EC需要支付转售抽润。
之前没有享受过任何政府津贴的买家，不需要支付转售抽润。
*第二次买家的定义：
凡是之前买过新组屋（BTO），新DBSS组屋，新EC，或者购买转售组屋时拿过政府津贴的买家，再度购买新EC，都被认为是第二次买家。 转售抽润的数目最高5万5千新币。
具体可以查询HDB网站。
https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/conditions-after-buying-for-ec
看到这里，大家应该对执行共管公寓（EC）这个特殊类别的房产有所了解了。
一句话概括：EC是新加坡政府对本国中产阶级夹心层收入国民的政策福利倾斜。
EC的购买限制很多，买卖的条件也很复杂。
但还是那句话，好东西大家都想要，所以限制才多。
