新加坡除了大家常見的組屋、公寓以外，在這兩種類型的住宅中間，還有一種特殊類型的住宅，叫作執行共管公寓(Executive Condominium)，簡稱EC。
EC屬於本地國民專供，是非常特殊的一種房產類型。
新加坡媒體最近發表了一篇房產研究文章，專門研究本地EC類別房產的售房收益。研究數據表做成的圖表，大家可以看一下。
五年最低居住期限住滿後，一手屋主的平均轉售利潤超過30萬新幣。如果持守房產超過十年脫售，平均收益可以超過50萬元。轉售利潤驚人。
今天這篇文章，我們就來詳細解讀新加坡的特殊房產類型：執行共管公寓（EC）。
01 什麼是EC？
最早的EC地皮出現於20世紀90年代，是新加坡政府為本國國民專門設立的房產類別。
新加坡有這麼一批被稱為夾心層的中產收入階層。
收入超過平均中位數，對高品質的公寓生活有追求，然而直接購買私人公寓又有些吃力。針對這個階層的需求，新加坡政府於1996年首度推出執行共管公寓的地皮供發展商競標。
和市面上的普通公寓相比， EC擁有圍牆，保安，游泳池，健身房等全套設施，同樣交給私人開發商設計建造並推出市場，並沒有什麼區別。
下圖的小區設計，就是出自一間執行共管公寓，其實EC在外型和小區的設施上，和公寓式非常的接近的。
EC與普通公寓不同的地方，在於地皮。
EC的地皮是由建屋發展局（HDB）而不是市區重建局（URA）負責供應。建屋發展局以相當優惠的地價供應EC地皮，從而保證了EC的售價比同類型的私人公寓便宜20%以上。
但同時，建屋發展局也給EC買家設置了一系列的購買資格限制，居住年限，以及賣出房產的限制條件，嚴格控制執行共管公寓這個特殊市場。
目前的私宅市場，大眾公寓的價位普遍在1900-2000新幣每尺起步。相比來說，EC項目的均價定在每尺1400新幣上下，價位差距明顯，極具有吸引力。
好東西推出市場，大家都想要。新加坡政府制定了一系列嚴格的資格審查和買賣制度，確保EC的買家屬於中產階級夾心層，確保EC這種特殊房產的市場運行，不會違背了當初設立的本意。
那麼，誰有資格申請執行共管公寓呢？
02 主申請人必須是新加坡人
如前文所講，EC是新加坡政府為了本國的夾心層收入家庭專門設立的類別。
主申請人必須為新加坡人。
並且只有至少一個新加坡人組建的核心家庭才有資格申請購買新EC。
核心家庭要求：
年齡要求：主申請人必須年滿21歲以上。
家庭收入限制：家庭月收入限制不得超過16，000新幣。（注意年底花紅和工作超時補貼是不計入月收入的。而固定的每月補貼，比如說交通補助，汽油補貼等等則是計入的）
03 政府津貼和EC居住限制
政府津貼： 政府的福利必須重點提一下。新加坡公民家庭購買執行共管公寓，有機會拿政府津貼。
按照不同的家庭月收入，津貼額度從5千到3萬新幣不等。月入超過1萬2千新幣的就沒有津貼了。
具體可以查詢HDB網站。 https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/cpf-housing-grants
EC居住限制：
最低居住年限：
5年 (從拿到鑰匙的日期算起)
擁有組屋的屋主：
必須在EC建成入住的6個月之內賣掉現有組屋、
擁有私宅的屋主：
賣掉私宅30個月之後，才可以申請新EC
轉售限制：
居住滿5年以後，EC可以在公開市場轉售
EC建成5年-10年期間，只能轉售給PR/新加坡買家
EC建成10年以後，轉售限制取消，EC的性質轉為普通公寓，可以自由轉售給外國人
購買其他房產：
住滿5年之內不可以購買其他住宅房產（包括海外房產）
04 轉售抽潤
2013年12月9日以後推出市場的EC樓盤，如果買家之前享受過政府津貼，會被劃分為第二次買家* (2nd Timer) ，購買新EC需要支付轉售抽潤。
之前沒有享受過任何政府津貼的買家，不需要支付轉售抽潤。
*第二次買家的定義：
凡是之前買過新組屋（BTO），新DBSS組屋，新EC，或者購買轉售組屋時拿過政府津貼的買家，再度購買新EC，都被認為是第二次買家。 轉售抽潤的數目最高5萬5千新幣。
具體可以查詢HDB網站。
https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/conditions-after-buying-for-ec
看到這裡，大家應該對執行共管公寓（EC）這個特殊類別的房產有所了解了。
一句話概括：EC是新加坡政府對本國中產階級夾心層收入國民的政策福利傾斜。
EC的購買限制很多，買賣的條件也很複雜。
但還是那句話，好東西大家都想要，所以限制才多。
