住房、汽车和商业投资借贷成本的上升，可能会给新加坡的经济带来更大的下行风险。
最近，新加坡几乎经历了前所未有的双重打击——高通胀和高利率。
作者简介
Sumit Agarwal | 艾格华
新加坡国立大学房地产系主任
刘德光杰出讲席教授
新加坡国立大学可持续
与绿色金融研究所(SGFIN)所长
Chua Yeow Hwee
蔡耀辉教授
南洋理工大学助理教授
新加坡国立大学经济学博士
根据最新的消费者价格发展报告(Consumer Price Development)，新加坡今年一整年的消费者价格指数(Consumer Price Index)预计将达到6%，成为20年以来最高水平。经济快速复苏，比如全球金融危机爆发后，通胀一度达到6.6%，便会导致市场被现金扰乱，物价水平出现上涨。2007年，新加坡的通胀率为2.1%，2008年便飙升至6.5%，次年又回落至2.1%。
新加坡的银行也提高了利率，因为大多数贷款都是按照新加坡隔夜平均利率(Singapore Overnight Rate Average, SORA)或新加坡银行同业拆借利率(Singapore Interbank Offered Rate, SIBOR)计算的，过去，这些利率一直和美联储(US Federal Reserve)设定的利率保持一致。今年，美联储已经进行了四次加息。新加坡的银行也受其鼓舞，在这场争夺存款金额的战争中纷纷效仿美联储。其中，令人震惊的是，大华银行(UOB)竟将最高利率提高到了7.8%。
无论是买车还是买房，借贷的成本都在飙升。包括星展银行、大华银行和华侨银行在内的本地银行也将固定利率抵押贷款提高到了4.5%。
通货膨胀和利率上升带来的双重威胁
目前的情形又恰好为世界各国的通货膨胀带来了一场“腥风血雨”。作为全球经济和金融的主要受价者，新加坡同样面临着这些冲击、发展和趋势。
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现实情况是，为了防止民众信心崩塌，各国在新冠疫情期间都先发制人地开展过度补偿。当政府匆匆忙忙地向企业和家庭提供财政援助和一系列救济时，这种激进的扩张性财政刺激措施就会给经济带来过度的流动性。据穆迪(Moody)公司估计，为了避免大规模的失业问题，仅美国就投入了近5万亿美元（6.7万亿新元）的资金。
此后，防疫措施逐渐被取消，伴随而来的是“报复性消费”，这导致商品和服务需求出现激增，而人力短缺最初却无法跟上需求。
供应方面的冲击让供不应求的情况雪上加霜：疫情限制、工厂倒闭、港口运行迟滞，再加上俄罗斯入侵乌克兰，这些因素导致供应链出现堵塞，矛盾盘根错节，进一步提高了全球所有商品的价格，包括电子产品和食品。
为了应对通货膨胀，世界各地的央行都采取了紧缩性的货币政策。这些措施主要是为了抑制消费需求，通过加息提高经营成本。3月份，基准利率大约为零，而目前美联储已将其提高到了将近4%的水平。
在新加坡，为了避免国家受到物价上涨的影响，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore, MAS)采取了五轮货币紧缩政策来提高货币价值，进一步降低了该国的进口成本。对于依赖进口的国家来说，这一点尤为重要。
我们能够预计的是，新加坡的银行利率将居高不下，企业和家庭不仅要偿还更高的贷款，同时还要应对因通货膨胀引起的生活、经营成本上涨的挑战。
那么，这是否会导致新加坡出现大规模的违约现象？就像2008年美国房地产市场崩溃引发更大的金融危机，借贷问题又在更大经济领域产生连锁反应一样？我们对此保持着谨慎、乐观的态度：新加坡不会像其他国家一样受到巨大影响，因为新加坡采取了能够稳定、加强银行体系的政策。
保障首次购房者的利益
由于住宅房地产市场在大多数家庭的资产净值中占了很大一部分比例，因此担心脆弱的房地产市场变得萎靡，进而蔓延到其他领域是可以理解的。目前，住宅资产约占新加坡家庭总资产的43.9%，而按揭贷款占据了家庭总负债的71.7%。
由于通货膨胀和银行利率的上升，新的购房者需要支付更高的房屋贷款。在第三季度，私人住宅市场的价格已经飙升了3.4%，而建屋发展局(Housing And Development Board, HDB)的二手房价格也已经连续攀升了28个月。
像新婚夫妇这样有强烈意愿的购房者会发现，他们很难在热火朝天的房地产市场中购买到一套新房。如果买不起二手房，他们只能等待建屋发展局按照订单建造的组屋，这可能要花费数年时间。令人担忧的是，住房成本的上升可能会让更多人推迟组建家庭，进一步给只有1.12的低生育率带来巨大压力。
为了帮助这些首次购房者，新加坡政府可以利用一些政策工具，但必须得谨慎行事。建屋发展局是一个关键性“工具”，由于超过80%的新加坡人都住在组屋中，因此涉及建屋局的决定将直接影响大多数房主。
在通货膨胀和利率上升的时期，建屋局的政策为很多房主在急需帮助的情况下带来了稳定性和财务保障。尽管商业银行上调了按揭贷款利率，但建屋局全年提供的优惠利率一直维持在2.6%左右。
由于新加坡金融管理局多年来采取了一系列宏观审慎政策，新加坡大多数家庭都能够安然度过高通胀和高利率带来的双重挑战。该机构的政策包括：降低总偿债率(TDSR)，限定借款人用来偿还债务的金额不得高于月收入的55%，包括汽车、房贷和信用卡贷款，并将贷款价值比(LTV)控制在75%以内，限制相对于房屋成本人们可以借贷的金额。
建立精简、高效的企业
随着借贷成本的上升，对于企业来说，低息借款的日子已经一去不复返，它们获得的利润将大不如以前。由于利率超过投资回报，企业也将减少新项目，还可能面临更大的违约风险。
虽然新元的增值在一定程度上缓解了这些问题，新加坡也控制了进口物资的成本，对制造业和工业部门的生产成本进行了管理，但依然避免不了更加严峻的金融环境。
对于那些想要获得其他经济援助的企业，我们会鼓励它们利用政府提供的帮助，重新审视经营流程，节约更多成本。在通货膨胀较为严峻的环境中，可以通过新加坡政府的企业发展补助金(Enterprise Development Grants)或新加坡全国职工总会(NTUC)的企业转型委员会(Company Transformation Committees)等项目为企业提供良好的培训，鼓励它们继续转型，采用新的信息技术解决方案改善经营，进而提高生产力。
如果企业能利用现有的公共政策和方案来寻找新市场、降低成本、树立业务的抗逆性，为未来做好最充分的准备，它们将在这一时期变得更加精简和高效。
银行需确保充足的资本
第三个让人担忧的地方就是新加坡的银行是否有充足的资本，确保整个金融体系的稳定。
与世界各地的大多数银行一样，新加坡的银行主要从高利差中获利，且拥有较高的存款回报率。新加坡最大的三家银行——星展银行(DBS)、华侨银行(OCBC)和大华银行(UOB)都在今年第三季度公布了它们创下新高的利润。
银行需要面临的风险是如果借款人出现拖欠贷款的情况，就有可能会降低储户对银行体系的信任，致使他们纷纷向外提取存款，这会大大缩减银行在取款业务中提供现有准备金的能力。
但是，由于银行资本充足，这种情况发生的可能性非常低。新加坡的消费者和企业对各大银行的信心依然强劲，银行定期存款利率优惠的柜台前还是排了很长的队伍。
政策方面的问题
高通胀和高利率这两个因素给新加坡经济带来了下行压力，这无疑会影响并不富裕的群体，包括退休人员和低收入家庭。因此，新加坡需要有针对性地重新规划财政支持政策，例如，为了应对通货膨胀，最近新加坡宣布了一项15亿新元的援助计划，在明年预算案中，这将成为许多人关注的项目。
此外，新加坡还需要在拉动具体政策杠杆的同时，了解调整某一部分政策带来的影响。在新加坡政府宣布2023年第一季度公积金(CPF)利率将保持不变后，有人呼吁提高公积金利率，确保老年人的退休收入跟上通货膨胀的步伐。
但公众应该记住的是，调整一个领域的利率可能会给社会其他领域带来连锁反应。目前，建屋局的房屋贷款利率比普通的公积金账户利率高出0.1个百分点，如果提高公积金利率，那么按揭购买建屋局住房的房主就必须支付更高的利率。
总而言之，事实证明，除了对新加坡的生活和经商成本带来直接影响外，高利率和通货膨胀还会带来极其复杂的影响。为了改善这种状况，政府指向国家上层建筑另一面的补救措施可能会伤害其他群体的利益。
文章英文版首发于新加坡国立大学商学院官网
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原文标题为Peaking Inflation, Rising Interest Rates: Can Singapore Households, Businesses and Banks Cope?
作者：Sumit Agarwal (艾格华教授)，新加坡国立大学房地产系主任，刘德光杰出讲席教授，新加坡国立大学可持续与绿色金融研究所(SGFIN)所长；Chua Yeow Hwee (蔡耀辉教授)，南洋理工大学助理教授，新加坡国立大学经济学博士。
*本文观点不代表新加坡国立大学商学院机构观点
