房价vs收入
这张图大家应该都不陌生。我今天就来快速复习一下，这对你们来说没什么新鲜的。我相信你们之前看过我的视频，可能也见过这张图。现在关键的问题来了：每平方英尺300块算便宜吗？你会买吗？我觉得答案是会的。但如果我告诉你，买了之后没人能承受得起，你根本出不了手，你还会买吗？我想很多人的答案会变成不买。所以我想告诉你的是，这个价格只是一个视角。那今天的情况又怎么样呢？
每平方英尺是2500块，但我能跟你说你是能脱手的，因为有人买得起。那你会考虑买吗？
我觉得答案肯定是会考虑的，对吧？那以前有没有时候是300块一平方英尺？其实有的。
看这张图，从1976年一直到2006年，确实有段时间是300块一平方英尺，甚至涨到1000块一平方英尺。那时候便宜吗？便宜啊。但为什么你爸妈或者你爷爷奶奶当时没去买十套呢？
那些？你本来今天就能靠继承下来的遗产变成地产大亨，你知道吧？
事情是这样的，红线代表收入，蓝线代表房价。你会看到，从1976年一直到2008年，红线都低于房价。是的，当时房子确实便宜，但重点是，这可能是他们一生中最贵的一样东西。最重要的问题是，假如……
我人生发生了点事，导致我卖不出去？当时情况就是这样。那也是他们害怕的原因，正是这种恐惧让他们不敢买房，之前他们手上有十套房，因为担心没人能买他们的房子，没人买得起，结果他们出不了手。
现在时间推到2006年，你会看到红线和蓝线交叉，那就是我们说的房地产繁荣期，对吧？房地产繁荣就发生在那个时候。
市场波动很大，因为我们非常受外部市场因素影响，比如雷曼兄弟事件，或者股市的任何动向都会影响房价。考虑到这些，当时政府推出了14轮调控措施。现在我想请你注意这一点，你能看到红线（收入）已经远远超过蓝线（房价）吗？
从这么小的正差距来看，你能理解吗？差距，今天变成了这么大的正差距。大家，我想提醒你们政府的观点。
政府认为买房是刚需。就是说，不管房价多贵，只要你能负担得起，就会买。好，关键是这样。蓝线在这里，代表房价。
今天可能是每平方英尺2500块，也可能稳步涨到3000块。只要红线继续，退出渠道总是有的。
这个方向会继续发展，因为在新加坡买房是刚需。既然是刚需，不管多贵，只要你买得起，还是会买。现在关键就是市场共识——买家愿意买，卖家愿意卖。
为什么今天Woodlands的房价还能维持在每平方英尺2000元，CDL敢这么定价？就是因为这是刚需。Woodlands已经十年甚至更久没有新楼盘推出了，人们想住新房，就会买Woodlands的房子。
他们可以喊每平方英尺2000块的价，但如果没人买，那价格肯定撑不住，CDL也只能降价。但事实是今天有人买，说明是有需求的，有需求价格才会稳。
就像我说的，他们买是有需要的，所以不管多贵，只要买得起，还是会买。过去三年，本来就应该这样。
这次是新冠疫情危机，如果你看新冠疫情期间，收入确实下降了，大概跌了差不多50%。
不过因为新加坡买房是刚需，他们还有很大的缓冲空间，还是买得起，还是能买房。没错，继续说。
其实一年前也经历过一波经济衰退，你们知道吗？确实有人失业了，确实发生过这样的事。但考虑到这些情况，
因为白色正差，人们还是买得起，还是能买得起。人们还能负担得起，还是能买得起。这就是为什么这张图表特别重要，也是接下来几张幻灯片里我讲CCR升值时的基础。
为什么CCR亏钱
现在我们来看看，为什么CCR会亏钱，但不仅仅是CCR吗？
我们回到2010年。过去CCR有两个大问题：需求不足导致购买力低和安全保障差，还有产品方面的问题。
问题是没法居住的。首先，过去价格差距太大，社会根本没法进步。
然后去中心化发生了，大家都以为去中心化搞死了CCR，因为它把所有需求从城市拉到了大众市场的城镇。
但其实这样一开始反而加剧了CCR的需求问题，接着又有大量外国人涌入，因为外国人随时可以打包走，不管他们投了多少钱在新加坡。他们早就对自己国家的货币波动做了对冲。这也是他们一开始愿意付额外买家印花税（ABSD）的原因。他们的钱已经转移出去了。
可以这么说吧，外部市场一有动静，他们随时可以撤资走人，这就会引发连锁反应。这就是我们以前在CCR遇到的需求问题。那产品问题呢？过去我们的布局非常糟糕。如果还能回忆起以前的情况，...
很多CCR的楼盘都有夸张的凸窗、花槽，还有阳台，阳台空间大但布局奇怪，还有一些小开发商做的质量很差。这怎么能住人呢？
现在我们来深入分析问题，先看看需求问题。从这里可以看出需求的问题。
2010年OCR的价格是每平方英尺800到1000，RCR是每平方英尺1300-1500，CCR是每平方英尺2500到3500。相比之下，现在OCR价格是每平方英尺2400到2600，RCR是2600-2700。
CCR，或者说现在叫中央区，价格从每平方英尺2700元涨到3500元。
但你可以看到，过去由于价格差距太大，社会阶层的进阶出现了断层。
人们可以从外环区（OCR）升级到内环区（RCR），但由于价格差距太大，根本无法进入中央区（CCR）。
从那以后，随着人口持续增长，大家都卡在了外环区和内环区之间。你可以从这张进阶图看到外环区（OCR）的情况。
RCR和CCR。OCR到CCR的差价大概每平方英尺1700。RCR到CCR的差价大概每平方英尺1000。能买CCR的只有中彩票的人。
除此之外，除非你突然成名变有钱，不然几乎不可能从OCR升级到RCR，再到CCR。你必须非常非常努力，才能住到富人和名人住的地方。这现实吗？这是第一个问题。
问题就在这里。关键是社会发展出现了断层。人们无法继续往前走，为什么呢？因为没有创造出空间。接下来我们看，这也是为什么你会看到价格差距。下面的图表里，橙色线代表CCR和OCR的价格差，差了112%。
也就是说，CCR的价格是OCR的两倍多，谁买得起啊？
然后蓝色线是CCR和RCR的价格差，差了72%。意思是说，从OCR升到RCR的价格差还算能接受。
你永远进不了CCR。好了，接下来我们讲讲价格差距缩小的问题，以及政府到底是怎么解决需求问题的。对吧？
去中心化
从这里可以看到，接下来我们要讲的是去中心化。大家都觉得去中心化其实让CCR完蛋了。嗯，也许吧，不过只是暂时的牺牲，换来更大的利益。
你看，如果我告诉你去中心化其实拯救了CCR呢？你可以从这里看到，这是……
URA里有一种去中心化的策略。各个节点就是你之前看到的那些不同的镇，比如Serangoon、淡滨尼、兀兰、裕廊东、诺维娜等等。这些都是要建立的门户和枢纽。西部门户包括裕廊创新区、裕廊湖区、Tuas port等等。
东部门户和北部门户也都有本地枢纽。全部都是这样。
这些不同的门户其实就是代表不同的城镇和转型节点。你有像淡滨尼区域中心、碧山次区域中心、榜鹅数字区、大士一区这样的本地枢纽。我敢肯定这些名字你一定很熟悉，因为过去十年去中心化的发展就是这样进行的。
实际上，正是这些地方把需求从中央区域拉走了。所以，的确，当时确实存在需求问题，而这正是去中心化的表现。
确实一度火了，但实际上这才是真正救了CCR的项目。为啥这么说？
因为在这张图里，我把所有的关口和各个镇区都标出来了，而且还叠加了最近推出的各种项目价格。
你看，Norwood Grand每平方英尺1895到2252。Lentor Central是1982到2573每平方英尺。Chuan Park达到2785每平方英尺。Parktown Residences在Tampines达到2605每平方英尺。还有一个RCR的永久产权开发项目Meyer blue突破了3569每平方英尺。
你看Clementi Ela都涨到2881每平方英尺了。嘿，我说得对不对，因为新加坡政府把大众市场的各个镇区都打造得有价值了，所以社会进步才得以实现。为什么呢？
因为现在差距缩小了很多，新加坡人能搬到更中心的地区去住。我想问问大家，如果今天你有机会住在市中心区域的房子，你会想要吗？
这问题就像问你今天能开奔驰这样的大牌车，你会想开吗？我觉得肯定会。为什么呢？因为人天生就想进步，最重要的是想拥有好东西、漂亮的东西，对吧？
