房價vs收入
這張圖大家應該都不陌生。我今天就來快速複習一下，這對你們來說沒什麼新鮮的。我相信你們之前看過我的視頻，可能也見過這張圖。現在關鍵的問題來了：每平方英尺300塊算便宜嗎？你會買嗎？我覺得答案是會的。但如果我告訴你，買了之後沒人能承受得起，你根本出不了手，你還會買嗎？我想很多人的答案會變成不買。所以我想告訴你的是，這個價格只是一個視角。那今天的情況又怎麼樣呢？
每平方英尺是2500塊，但我能跟你說你是能脫手的，因為有人買得起。那你會考慮買嗎？
我覺得答案肯定是會考慮的，對吧？那以前有沒有時候是300塊一平方英尺？其實有的。
看這張圖，從1976年一直到2006年，確實有段時間是300塊一平方英尺，甚至漲到1000塊一平方英尺。那時候便宜嗎？便宜啊。但為什麼你爸媽或者你爺爺奶奶當時沒去買十套呢？
那些？你本來今天就能靠繼承下來的遺產變成地產大亨，你知道吧？
事情是這樣的，紅線代表收入，藍線代表房價。你會看到，從1976年一直到2008年，紅線都低於房價。是的，當時房子確實便宜，但重點是，這可能是他們一生中最貴的一樣東西。最重要的問題是，假如……
我人生發生了點事，導致我賣不出去？當時情況就是這樣。那也是他們害怕的原因，正是這種恐懼讓他們不敢買房，之前他們手上有十套房，因為擔心沒人能買他們的房子，沒人買得起，結果他們出不了手。
現在時間推到2006年，你會看到紅線和藍線交叉，那就是我們說的房地產繁榮期，對吧？房地產繁榮就發生在那個時候。
市場波動很大，因為我們非常受外部市場因素影響，比如雷曼兄弟事件，或者股市的任何動向都會影響房價。考慮到這些，當時政府推出了14輪調控措施。現在我想請你注意這一點，你能看到紅線（收入）已經遠遠超過藍線（房價）嗎？
從這麼小的正差距來看，你能理解嗎？差距，今天變成了這麼大的正差距。大家，我想提醒你們政府的觀點。
政府認為買房是剛需。就是說，不管房價多貴，只要你能負擔得起，就會買。好，關鍵是這樣。藍線在這裡，代表房價。
今天可能是每平方英尺2500塊，也可能穩步漲到3000塊。只要紅線繼續，退出渠道總是有的。
這個方向會繼續發展，因為在新加坡買房是剛需。既然是剛需，不管多貴，只要你買得起，還是會買。現在關鍵就是市場共識——買家願意買，賣家願意賣。
為什麼今天Woodlands的房價還能維持在每平方英尺2000元，CDL敢這麼定價？就是因為這是剛需。Woodlands已經十年甚至更久沒有新樓盤推出了，人們想住新房，就會買Woodlands的房子。
他們可以喊每平方英尺2000塊的價，但如果沒人買，那價格肯定撐不住，CDL也只能降價。但事實是今天有人買，說明是有需求的，有需求價格才會穩。
就像我說的，他們買是有需要的，所以不管多貴，只要買得起，還是會買。過去三年，本來就應該這樣。
這次是新冠疫情危機，如果你看新冠疫情期間，收入確實下降了，大概跌了差不多50%。
不過因為新加坡買房是剛需，他們還有很大的緩衝空間，還是買得起，還是能買房。沒錯，繼續說。
其實一年前也經歷過一波經濟衰退，你們知道嗎？確實有人失業了，確實發生過這樣的事。但考慮到這些情況，
因為白色正差，人們還是買得起，還是能買得起。人們還能負擔得起，還是能買得起。這就是為什麼這張圖表特別重要，也是接下來幾張幻燈片里我講CCR升值時的基礎。
為什麼CCR虧錢
現在我們來看看，為什麼CCR會虧錢，但不僅僅是CCR嗎？
我們回到2010年。過去CCR有兩個大問題：需求不足導致購買力低和安全保障差，還有產品方面的問題。
問題是沒法居住的。首先，過去價格差距太大，社會根本沒法進步。
然後去中心化發生了，大家都以為去中心化搞死了CCR，因為它把所有需求從城市拉到了大眾市場的城鎮。
但其實這樣一開始反而加劇了CCR的需求問題，接著又有大量外國人湧入，因為外國人隨時可以打包走，不管他們投了多少錢在新加坡。他們早就對自己國家的貨幣波動做了對沖。這也是他們一開始願意付額外買家印花稅（ABSD）的原因。他們的錢已經轉移出去了。
可以這麼說吧，外部市場一有動靜，他們隨時可以撤資走人，這就會引發連鎖反應。這就是我們以前在CCR遇到的需求問題。那產品問題呢？過去我們的布局非常糟糕。如果還能回憶起以前的情況，...
很多CCR的樓盤都有誇張的凸窗、花槽，還有陽台，陽台空間大但布局奇怪，還有一些小開發商做的質量很差。這怎麼能住人呢？
現在我們來深入分析問題，先看看需求問題。從這裡可以看出需求的問題。
2010年OCR的價格是每平方英尺800到1000，RCR是每平方英尺1300-1500，CCR是每平方英尺2500到3500。相比之下，現在OCR價格是每平方英尺2400到2600，RCR是2600-2700。
CCR，或者說現在叫中央區，價格從每平方英尺2700元漲到3500元。
但你可以看到，過去由於價格差距太大，社會階層的進階出現了斷層。
人們可以從外環區（OCR）升級到內環區（RCR），但由於價格差距太大，根本無法進入中央區（CCR）。
從那以後，隨著人口持續增長，大家都卡在了外環區和內環區之間。你可以從這張進階圖看到外環區（OCR）的情況。
RCR和CCR。OCR到CCR的差價大概每平方英尺1700。RCR到CCR的差價大概每平方英尺1000。能買CCR的只有中彩票的人。
除此之外，除非你突然成名變有錢，不然幾乎不可能從OCR升級到RCR，再到CCR。你必須非常非常努力，才能住到富人和名人住的地方。這現實嗎？這是第一個問題。
問題就在這裡。關鍵是社會發展出現了斷層。人們無法繼續往前走，為什麼呢？因為沒有創造出空間。接下來我們看，這也是為什麼你會看到價格差距。下面的圖表里，橙色線代表CCR和OCR的價格差，差了112%。
也就是說，CCR的價格是OCR的兩倍多，誰買得起啊？
然後藍色線是CCR和RCR的價格差，差了72%。意思是說，從OCR升到RCR的價格差還算能接受。
你永遠進不了CCR。好了，接下來我們講講價格差距縮小的問題，以及政府到底是怎麼解決需求問題的。對吧？
去中心化
從這裡可以看到，接下來我們要講的是去中心化。大家都覺得去中心化其實讓CCR完蛋了。嗯，也許吧，不過只是暫時的犧牲，換來更大的利益。
你看，如果我告訴你去中心化其實拯救了CCR呢？你可以從這裡看到，這是……
URA里有一種去中心化的策略。各個節點就是你之前看到的那些不同的鎮，比如Serangoon、淡濱尼、兀蘭、裕廊東、諾維娜等等。這些都是要建立的門戶和樞紐。西部門戶包括裕廊創新區、裕廊湖區、Tuas port等等。
東部門戶和北部門戶也都有本地樞紐。全部都是這樣。
這些不同的門戶其實就是代表不同的城鎮和轉型節點。你有像淡濱尼區域中心、碧山次區域中心、榜鵝數字區、大士一區這樣的本地樞紐。我敢肯定這些名字你一定很熟悉，因為過去十年去中心化的發展就是這樣進行的。
實際上，正是這些地方把需求從中央區域拉走了。所以，的確，當時確實存在需求問題，而這正是去中心化的表現。
確實一度火了，但實際上這才是真正救了CCR的項目。為啥這麼說？
因為在這張圖裡，我把所有的關口和各個鎮區都標出來了，而且還疊加了最近推出的各種項目價格。
你看，Norwood Grand每平方英尺1895到2252。Lentor Central是1982到2573每平方英尺。Chuan Park達到2785每平方英尺。Parktown Residences在Tampines達到2605每平方英尺。還有一個RCR的永久產權開發項目Meyer blue突破了3569每平方英尺。
你看Clementi Ela都漲到2881每平方英尺了。嘿，我說得對不對，因為新加坡政府把大眾市場的各個鎮區都打造得有價值了，所以社會進步才得以實現。為什麼呢？
因為現在差距縮小了很多，新加坡人能搬到更中心的地區去住。我想問問大家，如果今天你有機會住在市中心區域的房子，你會想要嗎？
這問題就像問你今天能開奔馳這樣的大牌車，你會想開嗎？我覺得肯定會。為什麼呢？因為人天生就想進步，最重要的是想擁有好東西、漂亮的東西，對吧？
