TMW Maxwell的预览人群（照片：Chip Eng Seng）
8月12日至13日的周末销量跌至新低，三个项目仅售出53套房。
所有三个项目都是对位于不同子市场的整块土地进行的重建：位于核心中央区 (CCR) 的拥有78个单位的Orchard Sophia；中部地区其他地区 (RCR) 的324个单位的TMW Maxwell；以及拥有105套公寓的位于中央外地区 (OCR) 的 The Arden。
PropNex执行长Ismail Gafoor表示：“从销售数量来看，与最近推出的产品相比，销量很低。这可能是因为自7月份以来我们已经推出了9个新项目，买家现在有了更多选择。”
ERA新加坡执行长Marcus Chu表示，在8月上两周推出5个新项目之前，“7 月已经是忙碌的一个月”，共推出了4个大型项目，总计超过2,500个单位。“7月的供应量已蔓延至8月，影响了本月新推出的产品，”他补充道。“市场上有各种各样的项目可供选择，购房者和投资者的选择太多了。”
“选择恐惧”
Huttons Asia执行长Mark Yip表示，上一次新项目大量推出是在2018年11月，当时有8个项目出售，总计1,265个单位。 “就推出的单位数量而言，最高的是2021年第一季度，当时四个项目共推出2,629套单位。” 2021年第一季度的大部分供应来自2021年1月推出的Normanton Park，该项目拥有1,862个单位。
ERA的Chu指出，4月份对除新加坡人和永久居民 (PR) 首次购房者之外的所有首次购房者的额外买家印花税 (ABSD) 上调，加上利率上升，使得买家更加谨慎。 “对于不需要支付ABSD的首次购房者来说，就像只剩下一颗子弹一样，他们想充分利用它。”
PropNex的Gafoor认为，除了过去两个月推出的新项目数量导致买家疲劳之外，“有点选择恐惧”也开始出现，特别是对于RCR和OCR项目。 自4月以来，已推出6个RCR 或城市边缘项目，另外3个项目位于OCR或郊区（不包括行政公寓Altura）。
“买家需要时间来分析他们的选择，而定价是一个主要考虑因素，”Gafoor说：“开发商注意到买家对价格很敏感。”
The Arden周末售出27套，均价为每平方英尺1,750元（图片来源：青建地产）
The Arden——“OCR最实惠的新产品”
PropNex的Gafoor指出，青建地产对The Arden的定价为每平方英尺1,688元，与其他OCR新推出的项目相比，今年的平均价格为每平方英尺2,057元至2,121元不等。
ERA的Chu表示：“凭借极具吸引力的价格和深思熟虑的功能，The Arden成为OCR最实惠的新推出选项之一。”
上周末，开发商青建地产售出了位于蔡厝港路附近Phoenix路The Arden 105套公寓中的27套（26%）。 所售单位的平均价格为每平方英尺1,750元。
青建总经理Ouyang Jing表示，两房最受购房者欢迎，其次是三房和四房，因为许多买家都是自住业主。
The Arden两房单位示范单位（照片：青建地产）
The Arden是对拥有99年地契的Phoenix Heights的重建，于2019年7月以4260万元的价格整体购买。
“我们的首要目标是加快这些单位的销售，以简化我们的运营，并专注于寻求和获得新项目，”青建地产副总经理Yen Chong表示。 “这是我们极具竞争力的定价策略背后的驱动力。”
就在上周末[8月5日至6日]，青建和合资伙伴Santarli Realty在Altura售出了220个单位，这是位于武吉巴督西大道8号的360个单位的行政公寓（EC），平均价格为每平方英尺1,475元，这是EC价格的新高。
Orchard Sophia周末售出了19个单位，平均价格为每平方英尺2,800元（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
Orchard Sophia以每平方英尺2,800元的价格售出 24% 的单位
在Orchard Sophia，开发商DB2在周末以每平方英尺2,800元的平均价格出售了78个单位中的19个单位（24.4%）。 PropNex的Gafoor表示，Orchard Sophia的价格“对买家很有吸引力”。 他指出，2023年上半年，RCR的新永久地契项目的售价中位价接近每平方英尺2,700元； 根据URA Realis的数据，CCR的新建永久地契非有地住宅每平方英尺售价超过2,900元。
永久地契的Orchard Sophia位于CCR黄金地段第9区的Sophia路顶部。这是对Fairhaven和Sophia Ville两栋相邻公寓的重建，DB2于2020年以6200万元的价格整体购买了这两栋公寓。
DB2创始人兼执行长Dennis Leong表示，周末的买家中既有自住业主，也有投资者。 “他们中的许多人喜欢城市生活的前景，”他说： “虽然该项目位于山顶，但交通便利，附近有多美歌地铁站、乌节路购物中心和学校。”
Orchard Sophia拥有78套单位的两房高级单位样板间（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
附近的高等院校包括新加坡管理大学（Singapore Management University）、拉萨尔艺术学院（LaSalle College of the Arts）、南洋艺术学院（Nanyang Academy of Fine Arts）和艺术学院（School of the Arts）。 Leong 补充道，另一个吸引力是Orchard Sophia毗邻总统府公园扩建部分和艾米丽山公园（Mount Emily Park）。
ERA的Chu表示：“St Margaret's小学就在附近，英华学校（Anglo-Chinese Junior）也在 1 公里范围内，只有一到两个学龄儿童的年轻家庭会发现Orchard Sophia的两房和三房单位是理想的选择。”
TMW Maxwell的比例模型，其中7个单位的售价为每平方英尺3,310元（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
TMW Maxwell售出7套，创下每平方英尺3,739元的高位
TMW Maxwell拥有324个单位，其中7个的售价在150万元至247万元之间，即每平方英尺3,143元至3,739元之间。 该开发商表示，第一阶段仅推出了80套单位。 因此，已售出的7个单位占已推出单位的9%。 然而，占该项目总数的 2.2%。
由Chip Eng Seng、SingHaiyi Group和Chuan Investments组成的开发商财团表示，其余单位将在后续阶段发售。
据ERA的Chu称，Midtown Bay和Midtown Modern最近的成交为每平方英尺3,275元至3,841元。Midtown Bay和Midtown Modern是位于第7区美芝路/武吉士地区的Guoco Midtown综合开发项目的一部分，也是CCR的一部分。
“TMW Maxwell 的价格从每平方英尺3,100元起非常合理，”他说。
在售出的七个单位中，四个是工作室单位，两个是一房单位，另一个是两房单位。 工作室的价格从150万元起。“这个项目采用了低总价销售策略，因为它有更多的小单位，”PropNex的Gafoor说： “大约 85% 的单位价格在150万至200万元之间，这对许多买家来说是一个最佳选择。”
Flip/Switch工作室单位占TMW Maxwell单位的 62%。 Edmund Tie执行长Desmond Sim表示：“我们希望这一概念能够被新房主广泛接受。”（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
拥有324套的TMW Maxwell是Tras街综合用发项目的一部分，位于第2区丹戎巴葛店屋保护区内，靠近牛车水。TMW Maxwell的地契为99年，是前Maxwell House的重建项目，该财团于2021年以2.768亿元的价格整体购买了该物业。
由于原址属于“商业”分区，开发商不受ABSD的约束，也没有压力在五年内出售所有住宅单元才有资格获得ABSD减免。
ERA的Chu表示：“TMW Maxwell是新加坡中央商务区推出的四个住宅项目中的第一个。” 其他正在筹备中的项目包括Perennial Holdings和阿里巴巴的215单位的Skywaters Residences（位于珊顿道（Shenton Way） 8 号的前AXA大厦重建项目）、City Developments的246单位的Newport Residences（位于Anson路的前FujiXerox Towers）以及IOI Properties的748个单位的公寓 - Marina View Residences。
Knight Frank主管Alice Tan表示：“我预计，在新加坡南部未来增长计划的支持下，对TMW住宅和零售空间的需求将会加快，同时人们对中部地区房产的兴趣也会有所回升。”
Orchard Sophia的预览人群（照片：EdgeProp 新加坡）
“周末发售销售遇到阻力”
Gafoor预计，从现在开始，“周末发售销售会出现一些阻力”，因为买家并不急于锁定购买，而是更愿意货比三家，寻找能够为他们提供最佳价值、同时仍能满足所有需求的单位。
Gafoor补充道，周末推出的销售会因项目而异，具体取决于附近是否有充足的未售出单位供应。 “在达到规定的五年ABSD期限之前，开发商仍然有相当长的时间来出售新项目中的所有单位。”
Huttons的Yip表示：“在正常的销售过程中，开发商可能会不时推出促销活动。他们可能会为选定的单位提供折扣或一次性价格促销。开发商可以使用这些不同的策略来增加销量。”
