TMW Maxwell的預覽人群（照片：Chip Eng Seng）
8月12日至13日的周末銷量跌至新低，三個項目僅售出53套房。
所有三個項目都是對位於不同子市場的整塊土地進行的重建：位於核心中央區 (CCR) 的擁有78個單位的Orchard Sophia；中部地區其他地區 (RCR) 的324個單位的TMW Maxwell；以及擁有105套公寓的位於中央外地區 (OCR) 的 The Arden。
PropNex執行長Ismail Gafoor表示：「從銷售數量來看，與最近推出的產品相比，銷量很低。這可能是因為自7月份以來我們已經推出了9個新項目，買家現在有了更多選擇。」
ERA新加坡執行長Marcus Chu表示，在8月上兩周推出5個新項目之前，「7 月已經是忙碌的一個月」，共推出了4個大型項目，總計超過2,500個單位。「7月的供應量已蔓延至8月，影響了本月新推出的產品，」他補充道。「市場上有各種各樣的項目可供選擇，購房者和投資者的選擇太多了。」
「選擇恐懼」
Huttons Asia執行長Mark Yip表示，上一次新項目大量推出是在2018年11月，當時有8個項目出售，總計1,265個單位。 「就推出的單位數量而言，最高的是2021年第一季度，當時四個項目共推出2,629套單位。」 2021年第一季度的大部分供應來自2021年1月推出的Normanton Park，該項目擁有1,862個單位。
ERA的Chu指出，4月份對除新加坡人和永久居民 (PR) 首次購房者之外的所有首次購房者的額外買家印花稅 (ABSD) 上調，加上利率上升，使得買家更加謹慎。 「對於不需要支付ABSD的首次購房者來說，就像只剩下一顆子彈一樣，他們想充分利用它。」
PropNex的Gafoor認為，除了過去兩個月推出的新項目數量導致買家疲勞之外，「有點選擇恐懼」也開始出現，特別是對於RCR和OCR項目。 自4月以來，已推出6個RCR 或城市邊緣項目，另外3個項目位於OCR或郊區（不包括行政公寓Altura）。
「買家需要時間來分析他們的選擇，而定價是一個主要考慮因素，」Gafoor說：「開發商注意到買家對價格很敏感。」
The Arden周末售出27套，均價為每平方英尺1,750元（圖片來源：青建地產）
The Arden——「OCR最實惠的新產品」
PropNex的Gafoor指出，青建地產對The Arden的定價為每平方英尺1,688元，與其他OCR新推出的項目相比，今年的平均價格為每平方英尺2,057元至2,121元不等。
ERA的Chu表示：「憑藉極具吸引力的價格和深思熟慮的功能，The Arden成為OCR最實惠的新推出選項之一。」
上周末，開發商青建地產售出了位於蔡厝港路附近Phoenix路The Arden 105套公寓中的27套（26%）。 所售單位的平均價格為每平方英尺1,750元。
青建總經理Ouyang Jing表示，兩房最受購房者歡迎，其次是三房和四房，因為許多買家都是自住業主。
The Arden兩房單位示範單位（照片：青建地產）
The Arden是對擁有99年地契的Phoenix Heights的重建，於2019年7月以4260萬元的價格整體購買。
「我們的首要目標是加快這些單位的銷售，以簡化我們的運營，並專注於尋求和獲得新項目，」青建地產副總經理Yen Chong表示。 「這是我們極具競爭力的定價策略背後的驅動力。」
就在上周末[8月5日至6日]，青建和合資夥伴Santarli Realty在Altura售出了220個單位，這是位於武吉巴督西大道8號的360個單位的行政公寓（EC），平均價格為每平方英尺1,475元，這是EC價格的新高。
Orchard Sophia周末售出了19個單位，平均價格為每平方英尺2,800元（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
Orchard Sophia以每平方英尺2,800元的價格售出 24% 的單位
在Orchard Sophia，開發商DB2在周末以每平方英尺2,800元的平均價格出售了78個單位中的19個單位（24.4%）。 PropNex的Gafoor表示，Orchard Sophia的價格「對買家很有吸引力」。 他指出，2023年上半年，RCR的新永久地契項目的售價中位價接近每平方英尺2,700元； 根據URA Realis的數據，CCR的新建永久地契非有地住宅每平方英尺售價超過2,900元。
永久地契的Orchard Sophia位於CCR黃金地段第9區的Sophia路頂部。這是對Fairhaven和Sophia Ville兩棟相鄰公寓的重建，DB2於2020年以6200萬元的價格整體購買了這兩棟公寓。
DB2創始人兼執行長Dennis Leong表示，周末的買家中既有自住業主，也有投資者。 「他們中的許多人喜歡城市生活的前景，」他說： 「雖然該項目位於山頂，但交通便利，附近有多美歌地鐵站、烏節路購物中心和學校。」
Orchard Sophia擁有78套單位的兩房高級單位樣板間（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
附近的高等院校包括新加坡管理大學（Singapore Management University）、拉薩爾藝術學院（LaSalle College of the Arts）、南洋藝術學院（Nanyang Academy of Fine Arts）和藝術學院（School of the Arts）。 Leong 補充道，另一個吸引力是Orchard Sophia毗鄰總統府公園擴建部分和艾米麗山公園（Mount Emily Park）。
ERA的Chu表示：「St Margaret's小學就在附近，英華學校（Anglo-Chinese Junior）也在 1 公里範圍內，只有一到兩個學齡兒童的年輕家庭會發現Orchard Sophia的兩房和三房單位是理想的選擇。」
TMW Maxwell的比例模型，其中7個單位的售價為每平方英尺3,310元（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
TMW Maxwell售出7套，創下每平方英尺3,739元的高位
TMW Maxwell擁有324個單位，其中7個的售價在150萬元至247萬元之間，即每平方英尺3,143元至3,739元之間。 該開發商表示，第一階段僅推出了80套單位。 因此，已售出的7個單位占已推出單位的9%。 然而，占該項目總數的 2.2%。
由Chip Eng Seng、SingHaiyi Group和Chuan Investments組成的開發商財團表示，其餘單位將在後續階段發售。
據ERA的Chu稱，Midtown Bay和Midtown Modern最近的成交為每平方英尺3,275元至3,841元。Midtown Bay和Midtown Modern是位於第7區美芝路/武吉士地區的Guoco Midtown綜合開發項目的一部分，也是CCR的一部分。
「TMW Maxwell 的價格從每平方英尺3,100元起非常合理，」他說。
在售出的七個單位中，四個是工作室單位，兩個是一房單位，另一個是兩房單位。 工作室的價格從150萬元起。「這個項目採用了低總價銷售策略，因為它有更多的小單位，」PropNex的Gafoor說： 「大約 85% 的單位價格在150萬至200萬元之間，這對許多買家來說是一個最佳選擇。」
Flip/Switch工作室單位占TMW Maxwell單位的 62%。 Edmund Tie執行長Desmond Sim表示：「我們希望這一概念能夠被新房主廣泛接受。」（照片：Albert Chua/EdgeProp 新加坡）
擁有324套的TMW Maxwell是Tras街綜合用發項目的一部分，位於第2區丹戎巴葛店屋保護區內，靠近牛車水。TMW Maxwell的地契為99年，是前Maxwell House的重建項目，該財團於2021年以2.768億元的價格整體購買了該物業。
由於原址屬於「商業」分區，開發商不受ABSD的約束，也沒有壓力在五年內出售所有住宅單元才有資格獲得ABSD減免。
ERA的Chu表示：「TMW Maxwell是新加坡中央商務區推出的四個住宅項目中的第一個。」 其他正在籌備中的項目包括Perennial Holdings和阿里巴巴的215單位的Skywaters Residences（位於珊頓道（Shenton Way） 8 號的前AXA大廈重建項目）、City Developments的246單位的Newport Residences（位於Anson路的前FujiXerox Towers）以及IOI Properties的748個單位的公寓 - Marina View Residences。
Knight Frank主管Alice Tan表示：「我預計，在新加坡南部未來增長計劃的支持下，對TMW住宅和零售空間的需求將會加快，同時人們對中部地區房產的興趣也會有所回升。」
Orchard Sophia的預覽人群（照片：EdgeProp 新加坡）
「周末發售銷售遇到阻力」
Gafoor預計，從現在開始，「周末發售銷售會出現一些阻力」，因為買家並不急於鎖定購買，而是更願意貨比三家，尋找能夠為他們提供最佳價值、同時仍能滿足所有需求的單位。
Gafoor補充道，周末推出的銷售會因項目而異，具體取決於附近是否有充足的未售出單位供應。 「在達到規定的五年ABSD期限之前，開發商仍然有相當長的時間來出售新項目中的所有單位。」
Huttons的Yip表示：「在正常的銷售過程中，開發商可能會不時推出促銷活動。他們可能會為選定的單位提供折扣或一次性價格促銷。開發商可以使用這些不同的策略來增加銷量。」
