对大多数来新加坡学习工作的中国移民来说，在本地买到属于自己的房子，和成功申请到新加坡的绿卡，都是正式移民的标志。然而，房子往往是一个人一辈子最大的投资。大多数人，都不能一次过给清房钱，而必须贷款20-30年，才能还清房子的款项。
这篇文章提供在新加坡申请住房房屋贷款的信息，不管是买新房 (New purchase)，还是房贷再融资 (Re-finance)。
当你去一家银行，咨询房贷事宜时，银行需要提供你当前房贷的基本信息 (Fact Sheet)。Fact Sheet包括房贷的基本条款，强调了一些注意事项，如利息的可能升高，以及如果中途中止房贷可能发生的损失或惩罚。
提供房贷银行选择：
基本信息
房贷款时长 Loan Tenure
房贷时长，就是银行给你还完贷款的期限，比如30年。这个时长是根据你的年龄，最长贷款时长，以及最迟贷款年龄共同决定的。当然，你也可以决定在更短的时间内还完贷款，比如说你最多可以贷款30年，但你决定10年还清，也是可以。
如果是多过一人贷款，如夫妻，银行会根据夫妻双方的收入，来计算收入权重的共同年龄，来决定房贷时长。
如：丈夫40岁，薪水6000，老婆35岁，薪水4000。那共同年龄就是
(6000/10000) * 40 + (4000/10000) * 35 = 38岁
房贷利息类型
两大类房贷利息类型为
固定利息配套 Fixed Rate Loans。举例：
浮动利息配套 Variable Rate Loans
固定利息配套
浮动利息配套
利息固定若干年数。也就是每月还款额在这几年是固定的。
如果你预估未来市场利息会上涨，那固定利息配套是好的选择。但是，如果未来市场利息其实是下降的，那配套就陷入了让你吃亏的境地。
过了利息固定的几年，利息就开始跟着市场浮动了。配套又变成浮动利息，除非你房贷再融资（Refinance）
利息浮动，利息走势是跟着一个基准利息而变化的。比如新加坡是跟着SIBOR（新加坡银行间拆借利息），或银行内部定期利息（比如DBS的FHR18个月定期利息）
如果基准利息上升，你的房贷利息也会上升，也就是你的每月还款额会上升。同理运用于基准利息下降时。
银行一般会收多过基准利息的利息额度。比如如果基本利息是3个月SIBOR （3M SIBOR). 那银行可能收，比如 3M SIBOR + 0.7%。银行加多少，是银行的利润，以及银行配套的市场竞争力，之间的平衡。
因为房贷配套好坏直接影响你的财务状况，所以有必要多去几家银行，询问比较配套的：
利息
锁定年限和费用，如果提前终止，或提前还款，有什么惩罚？
取消费用。指在你签了配套后，反悔违约人惩罚款项。
不同银行，不同房贷配套的不同要求（比如更高的贷款额度有不同的房贷利息）
银行是否对房产估值，律师费，火险等费用有补贴？
如果你打算房贷再融资（去另一家银行），要算好另一家银行的利息是否更优惠，去除掉各种费用后，如房产估值费，律师费，等等。
购买意向（Option to Purchase，简称OTP）
OTP是指如果你想买一个新房产，看准了一套房产，你需要下定金1%，然后会拿到一个OTP。银行需要看到你的OTP，并相关需要的文件，才能开始帮你申请贷款。拿到OTP14天内，你需要准备好款项，或者你自己还完所有的钱，或者你带去银行的房贷合同，来买房子。
如果你已有房贷，想再融资Re-finance，则没有OTP。
应该问银行什么？
现在你知道了房贷的基本信息，以下是你进入一家银行问房屋贷款时，你需要搞清楚的问题。
资格标准
1a. 我的条件可以申请房屋贷款吗？
银行对贷款者的资格条件要求主要有：
最低收入
最低和最高年龄
最少贷款额
在新加坡的身份
满足新加坡金管局MAS的房贷条例，以及银行内部的信用要求
1b. 如果我是自雇人士，没有定期收入呢？
你必须证明你每月还款的能力。每个银行都有大同小异的标准，来审核你的还款能力。比如，需要你的资产证明，等等
负担能力
2a. 什么是总偿债率框架（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)
TDSR要求银行考虑申请房贷者的所有贷款。TDSR确保新加坡居民的房贷负担不至于让他们陷入财务困难。TDSR也鼓励居民减少贷款负担，不至于在经济下行，或利息升高时，陷入财务困难。
截止2017年7月10号，TDSR设置在60%最多，即每月债务负担不可以超过总收入的60%。
2b. TDSR是怎样计算的？
TDSR算法：
(每月总债务负担 / 月收入) * 100%
你所有的债务，如无抵押贷款，信用卡债，车贷学生贷款等，都需要考虑进来
月收入指你每月的税前所有收入，包括你的每月固定收复，非固定收复如奖金、津贴、和提成，房租收入
非固定收入，一般只拿70%算进月收入
月收入不算你雇主给你公积金的贡献额度
2c. 需要提交什么文件来计算TDSR？
你应该提交给银行的文件有：
IRAS和CPF Board的最新流水单，税单，等等。
如果你有月房租收入，提供合格的房租契约的复印件
你的所有未还清债务文件，何种债务？债务数额？每月还款？利息？债务时长？
过去12个月的所有的收入证明文件，如薪水单，等等。
2d. 什么是房贷偿债率 (Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR）限制？
和总偿债率不一样的是，MSR只考虑每月房贷负担（而不是总债务负担）占总月收入的份额。MSR只适用于执行共管公寓EC，和政府组屋HDB。
也就是说，EC和HDB，要同时受TDSR, MSR的限制。而私宅，如公寓和排屋，只受TDSR的限制。
截止到2017年7月10号，MSR还是30%。也就是说，每月房贷负担不能超过月总收入的30%。
利息
3a. 固定利率配套的利息：利息会固定多久？过了固定利息年限，利息是根据什么基准利率浮动？
现行新加坡的房贷利率，固定利率配套一般固定利息2-3年。之后，利息会按照基准利息浮动，如新加坡银行间拆借利息SIBOR。
固定利息阶段可以看做是银行的促销阶段。
3b. 浮动利率配套的利息？利息是根据什么基准利率浮动？
浮动利息算法一般包括两部分
基准利息 (reference rate)
价差利息 (spread)
基准利息可能是：
市场公用基准利息，如新加坡银行间拆解利息SIBOR。
银行定期利息 （如DBS/POSB的FHR利息）
价差利息可能是：
基准利息基础上的折扣利息，如 SIBOR - 0.7%
基准利息基础上的叠加利息，如 SIBOR + 0.7%
还款
4. 房贷的每月还款，按月递减利息算法，是什么意思？
房贷一般都是按月还，每个月的还款额里有两部分组成：1）本金还款数额，和 2）利息数额
每月还款额的多少取决于：
贷款本金
贷款期限
利率
利息的计算方法
利息的计算方法，一般是根据每月递减利息算法：
本金余额是上月本金余额，减去当月本金还款数额
利息数额，月初本金数额，乘利率
每月利息数额，就是房贷当月的贷款成本
5. 在房贷开始后，可以改变每月还款额度吗？需要支付什么费用或惩罚吗？
有的房贷提供灵活性，在房贷开始后，也可以改变每月还款额。但是要注意：
如果做更改？有什么费用？
有没有不可以做任何更改的一个初始年限？比如最初2年不可以做更改？
有没有最少还款额的限制？
6. 配套有没有其他的优惠？
房贷可能有的优惠有：
律师费补助
房产估值费补助
有限制的免费火险（比如第1年免费）
注意，如果提前终止或更改房贷，可能以上补助会被召回（即需要你自己付）
提前还款Prepayments
7. 锁定期限有多长？提前还款的服务费是多少？如果想提前还款，需要提前多久告诉银行？
很多有房贷的人，如果储蓄积累到一定程度，为了尽量减少房贷要还的利息，会想用储蓄，部分或完全地还掉房贷。你需要提前告诉银行，你有此意向。
银行可能对特定条件下的提前还款，有惩罚或服务费：
提前还款，但不预先告知银行。
在锁定期限内提前还款，全额或部分
举例：在锁定期限（如2年）提前还款的服务费或惩罚，可能是还款额的1.5%。
你需要在接受一个房贷配套之前，也了解提前还款的条例，确保你能接受这些条例。
再融资 Re-Financing
8. 什么是再融资？再融资的程序和费用？
再融资，就是你已经有一个房屋贷款配套，但想换去另一个房屋贷款配套。这个新配套可能来自同一银行，也可能来自另一银行。
比如你的房屋贷款可能有3年锁定期，3年后，你可以再查看各银行的最新贷款配套，如果新的配套在去除各种收费后，还是更具吸引力，那你可以考虑再融资去新配套，前提是，你现在的经济情况，还是满足总偿债率TDSR。
违约
9. 如果我没有履行每月还款的规定，会发生什么？
如果你违约，即未按时每月还款，银行可以
申明“违约事件发生”，并召回贷款
让你付更高的利息
投诉你，卖你的房产来补回你欠的房贷和未还的利息。如果卖房产的所得比房贷数额少（比如在房屋贬值时，或紧急售卖得不到好价格时），你很可能房子被拍卖后，还欠银行一屁股债
给你申请破产。
为避免这样的事情发生，你应该：
不要拿超过你负担力的贷款配套
如果你面临突然不利的经济情况，如失业，觉得自己不能按时还款时，立即联络你的银行寻求解决方案。不要拖。
时间流程（从打算买房，到敲定一切买房事宜）：
大概的流程，就是：开始研究买房，看好房子——>去银行了解自己能贷到的贷款数额——> 给定金，即OTP （1%的房屋价值）——>选择敲定要拿的房贷配套，申请房贷——>银行审批，做好房贷合同，签房贷——> OTP 14天内履行合约，买房，付印花税——>律师楼做好所有买卖协议——>Yey, 完成贷款买房！
总结
可见，申请房贷学问多多。最好是先做好研究，了解房贷的方方面面，再申请贷款，才不至于吃一些不必要的亏。
