新加坡“摩天工厂”以“REITs+PE”双基金模式运作。新加坡作为亚太地区第二大的REITs市场，REITs产品发展较为成熟，截至2022年6月，新加坡42支REITs占新交所总市值15%以上。作为亚洲最大的多元化房地产集团之一的凯德集团采取“REITs+PE”双基金模式对“工业上楼”项目进行运作，培育期项目采取私募基金PE运作，待私募基金将项目培育成熟后，可以优先进入REITs以此完成退出。凯德旗下共管理6支上市REITs，其中凯德腾飞房产投资信托基金（CLAR）作为新加坡最大的工业S-REIT，年复合年均增长率约为17%。新加坡对REITs监管制定了严格细则，对负债、资产、分红、投资和投资者各方面进行规制。
工业REITs项目中上楼项目占比七成，轻工业上楼成趋势。凯德腾飞房产投资信托基金布局商业空间和生命科学园区、物流工业园区、工业和数据中心三大重点领域，有95项资产坐落于新加坡。其中工业和数据中心包含的工业物业，提供从清洁工业和轻工业到一般工业和特殊工业的广泛工业业务，以堆叠厂房形态作为工业制造空间。从物业类型维度上分析，工业和数据中心REITs市场水平相较于商业和科技园区，处于弱势地位。仅从工业项目的维度分析，2022年相关报告显示的42个工业REITs项目中，工业上楼项目数量占比69%，大部分是轻工业上楼，产品形态多为4至7层工业建筑，平均出租率高达90.3%，总市值共计106.5亿元。
