99年和永久，我到底选哪一个？这是永远不会过时的话题，可能有一半以上的朋友会选永久，财富传承，觉得这个房子永远都是我的。
但真实的情况是，在过去10年，99年地契平均上涨87%, 而永久地契只有61%。
以下“租赁”均是指“99年地契”
主要原因有以下几点
99年地契价格上比永久平均便宜15%，但是租金不受影响
99年地段一般更好，因为地铁站旁很少有永久地契
综合体项目一般都是99，生活更便利
当然这是以10年为期，如果时间更久，那么永久地契的优势会不会更突出呢？
随着年龄的增长，永久产权和租赁产权的整体平均价格差距越来越大。
以下表格1显示了在2021年不同年龄的永久产权和租赁产权的平均价格。我们还将旧公寓的平均价格与类似的新公寓进行了比较，并汇总了差异。
（表格1）
新旧公寓之间的平均价格差异在前20年大致相同，但之后租赁公寓的差异更大。这是因为99年有一个到期日，因此随着年龄的增长被认为价值降低。
然而，永久业权并不总是意味着财产永远属于所有者及其后代。如果该物业通过整体出售成功，业主将获得利润，但会以他们认为永远属于他们的物业为代价。
此外，新加坡政府有权根据《土地征用法》为公共目的征用任何土地，无论土地使用权如何。政府已援引该法案收购了几处用于修建道路、地铁站和其他公共用途的场地。
集体出售计划推动了旧公寓的发展？
当公寓房龄达到 31 至 40 年时，价格就会上涨。这可能归因于旧公寓的整体潜力更大。
此类物业的业主更愿意考虑整体机会以避免支付公共区域的必要维修和更换费用，因为如果公寓的管理费用不足，这可能意味着大量的自付费用。此外，通过整体出售将使业主获得更高的收益。
有趣的是，从表格1中可以看出，2021 年 21 至 30 年的永久产权开发项目的平均价格为每平方英尺 1,380，但 31 至 40 年的类似房产的平均价格高出每平方英尺6.6%。
99年租赁物业的平均价格显示出类似的趋势，但涨幅较小，为每平方英尺5.5%；清楚地表明较旧的永久业权房产具有更强的整体潜力。
黄金地段比年龄更重要吗？
位置对房产来说至关重要（参考下表格2），全岛永久业权房产的平均价格差异表明前 20 年逐渐下降，然后急剧下降。然而，当房产在 21 至 30 年之间时，优质永久业权房产的急剧下降开始出现，然后趋于平缓。
（表格2）
全岛41至50岁的永久业权房产的平均价格比类似的新房产低42.4%。例如，44岁的Pandan Valley以平均每平方英尺1,220的价格成交，而位于 Bukit Timah的未完工Forett则以每平方英尺2,027的价格成交。
Pandan Valley 在比较黄金地段的房产时，发现差异较小，为41.9%，这清楚地表明黄金地段的旧房产仍然享有需求和价值。
而租赁物业的情况略有不同，尽管前 10 年优质房产的价格差异更为严重，但两种类型的房产在 11 年时的变化率是相当的（详情请参阅下表格 3）
（表格3）
但是，请注意，由于供应有限，旧公寓的样本量会随着年龄的增长而下降。
尽管价格不同，但两种类型的房产在 31 岁时的平均价格大致相同。此类优质和全岛租赁物业的平均价格分别为每平方英尺 1,049和每平方英尺 1,051；证明租赁衰减对黄金地段的租赁财产的影响与其他地点的财产一样大。
东部与西部有什么不一样的反应吗？
东部新的永久产权公寓在2021年以每平方英尺2,157的平均价格出售，而西部同行的售价为每平方英尺2,030。
Jalan Eunos沿线的Urban Treasures和Jalan Remaja沿线的Mont Botanik Residence均价分别为每平方英尺 $1,917 和 $1,746。东部较高的平均价格可能是由于更成熟和受欢迎的住宅区，如巴耶利峇、加东、马林百列和东海岸。
Mont Botanik Residence 东部的永久产权公寓似乎比西部的受租约衰减的影响更大。东部10年或以下房产的平均价格比同一地区的新房产低33.5%，但西部仅下降19.4%。（请参阅下表格4）
（表格4）
西部的永久产权公寓似乎提供了更好的价值主张，因为它们不仅更便宜，而且能更好地经受住租赁衰减的影响。
西部的新租赁物业在2021年的平均售价为每平方英尺1,778，而东部的租赁物业为每平方英尺1,733。
Clementi Avenue1沿线的Clavon和 Tampines Lane沿线的Treasure at Tampines的平均价格分别为每平方英尺1,634和每平方英尺1,414。
Clavon 不幸的是，当我们检查这两个地区的旧房产的价格时，情况就变得不太清楚了（参考下表格5），东区10年或以下的物业比西区的物业受租约衰减的影响更大。
（表格5）
然而，租赁衰减对两个地区的房产在11至20年期间的影响相同。此后，租约衰退对西部的公寓造成了更大的打击。
因此，只有在打算持有该物业至少10年的情况下，才会建议租赁公寓的买家在东部购买，而投资时间较短的买家应该考虑西部。
关键要点
01 无论使用期限如何，房产的年龄都会影响价格，尤其是在房产超过20年之后。
02 然而，31至40年的公寓被认为具有更强的整体潜力，从而推高了其价格。
03 永久业权物业比租赁物业更能经受租赁衰减，因为它们被认为拥有更长的期限。
04 第9区、第10区和第11区的房产仍然受到租约衰减的影响。虽然黄金地段并不能消除影响，但它有助于缓解价格下跌，尤其是对于永久业权房产。
05 西部的永久产权公寓比东部的同类公寓更便宜，并且更能经受住租赁衰减的影响。然而，东部可能更适合寻找租赁物业并计划持有该物业超过 10 年的买家。
总而言之，99还是永久并不是买房的首个考量因素，更不是唯一的重点，而应该是一个综合所有因素做的决定。而且每个人对每一个因素的权衡以及优先都不一样。没有最完美的，只有最适合的。
