2007年8月，在印尼背景的先锋医疗产业信托（FIRST REIT）新加坡上市后不到一年，新加坡本土背景、更富盛名的百汇生命产业信托（PLifeREIT）在新加坡上市了。
PLife REIT的发起人和依托是新加坡乃至东南亚都知名的百汇控股。PLife REIT上市之时，百汇控股本身已是一个跨国医疗集团。虽然PLife REIT上市之初底层医疗物业都位于新加坡，但百汇控股的跨国医疗布局，无疑给PLifeREIT带来巨大的想像空间。
而讲述PLifeREIT故事过程中，更精彩、更值得期待的，则超出了PLife REIT和百汇本身，是围绕和依托百汇而诞生的一个横跨亚欧的医疗帝国——IHH Healthcare。以PLife REIT入题，借机全面了解IHH的跨国医疗产业图景和发展历程，应是本文更重要意义所在。
一、螳螂捕蝉：百汇地产转型医疗并跨国扩张
百汇医疗是新加坡、东南亚乃至更广大地区的知名医疗品牌。但很有趣，特别是让国内地产转型医疗的朋友有兴趣的是：百汇控股最早是一家地产公司，最终成功转型医疗！
百汇控股是1975年即在新加坡主板上市的地产公司。在将旗下房产租给一些私人诊所的过程中，百汇控股的经营者对医疗行业产生了浓厚的兴趣。
1987年，百汇控股以4600万新元收购了鹰阁医院。这是百汇控股真正进入医疗产业的标志性事件，鹰阁医院也由此成为百汇旗下知名医院品牌。
新加坡鹰阁医院
收购鹰阁医院后，百汇控股发挥其地产商的投资和运营能力、以及产业想像力，将原来的中等医院鹰阁改造成为一个现代医院。除了表面装修改善之外，还扩大了医院的服务范围，包括医院管理和咨询服务，以此走上了高端私人医疗保健服务提供商的路。
继表面的硬件改造和增加服务范围，百汇控股后续之所以成为“百汇医疗”，更是因为其在制度上进行了产业嫁接、调适和创新，把地产商的商业基因与医疗产业既重资产更重人才的产业特点有机结合起来。一定程度上，可以说：“私人诊所+酒店式管理”是百汇医疗集团的成功基因。私人诊所成功地平衡了医院与医生之间的利益分配，酒店式管理及投资能力有效保证了集团医院扩张的可复制性、提高高端医疗患者的服务体验，并从根本上阐明了大投资商作为产业平台底座的合理性和必要性。
鹰阁医院和百汇由此取得成功。当时全新加坡拥有3000多名医生，而百汇医疗则吸引和拥有1500多名医学专家，且基本上所有在百汇执业医生都曾经在公立医院有10年以上的从业经验，有英美进修经验，甚至许多医生在加入百汇之前已经是该行业亚洲最优秀医生了。鹰阁医院和百汇声名鹊起。《李文正自传》中提到鹰阁医院在东南亚富有盛名，成为印尼富裕阶层海外就医首选，力宝集团切入医疗领域最早也是基于此引入鹰阁医院进行合作。除了李文正和他的力宝集团，下文也可以看到百汇以“鹰阁/Gleneagles”品牌在新加坡以外的其他扩张。
鹰阁医院之后，百汇控股继续扩张，特别是1995年，百汇在新加坡相继收购了伊丽莎白医院、东海岸医院以及基础医疗诊所连锁集团ShentonMedical Group，一举成为东南亚最大私人医疗机构。
上为伊丽莎白医院；下为东海岸医院
新加坡是个岛国，本身是东南亚的国际贸易、航运与金融中心，百汇在新加坡有了医疗产业根基之后，很自然将产业发展视野投向东南亚及更辽阔的国际空间。
新加坡脱胎于马来西亚，与马来西亚有着天然的亲近关系，马来西亚自然成为百汇的产业拓展首选方向。其实，早在1989年，百汇即进入马来西亚槟城（Penang），70%收购控股了当地诊所，并将其重新命名为“鹰阁医疗中心（槟城）”。
而对百汇而言最重要的战略举动，是2005年9月14日，百汇控股以8280万美元收购了马来西亚上市公司班台集团31%股权，成为马来西亚领先的私人医疗保健服务提供商的第一大股东。班台集团当时旗下有7家医院，百汇由此在马来西亚资本市场与医疗市场产生重要影响力。但这只是一个产业大整合的开始和序曲。
吉隆坡班台医院
2006-2007年，百汇与班台进行了一系列重要的重组整合：2006年，百汇以其所持班台集团31%股权作为出资，以40:60比例与马来西亚国资国库公司（Khazanah）设立合资公司；2007年，百汇国库合资公司全面要约收购班台集团，班台集团退市；同在2007年，应该是2006年百汇国库合资与2007年班台私有化的统一安排，百汇签署医院管理协议（HMA），统一管理班台旗下7家医院。
整个交易，看起来是在百汇并没有做重大投资的情况下，私有化并管理控制了班台集团。马来西亚国库公司为何要与百汇之间进行如此大、且利益和资源上向百汇倾斜的重组动作？国库不会做亏本的买卖，班台集团重组背后，其实有更大的交易在筹划，待本文第三部分“黄雀在后”我们再继续介绍。
马来西亚之外，百汇把目光也投向其他东南亚国家，以及中国和印度。截至2007年，百汇的这些跨国动作有：2002年，百汇进入文莱，在当地合作开办“鹰阁”心脏病中心；2003年，印度阿波罗鹰阁医院开业，而在2007年，百汇又签约拟在孟买新建一家医院，计划2012年开业；2005年，百汇以设立合资公司方式进入中国，并于2007年签约收购连锁诊所World Link Group，并在上海开业运营鹰阁医疗手术中心。
上海鹰阁医疗手术中心
医疗服务相对而言是重资产投资，需要较长的投资回收期。百汇虽然是上市公司，虽然有地产商背景，但如此大手笔的跨国扩张，既有并购、也有新建，百汇应该会有自身的资金压力。百汇该如何解决自己的资金困境？
二、PLife REIT：2007年IPO
2007年是百汇医疗产业发展的重要一年。这一年百汇不仅在产业角度上与班台和国库进行资产重组、并在中国和印度扩张，而资本市场上，百汇则作为发起人在新加坡推出了百汇生命产业信托（PLife REIT）。
PLife REIT是适合百汇作为上市公司、地产商及连锁医院集团的创新金融产品。重要意义在于，REITs产品可以帮助百汇把沉重的医疗物业投资盘活，是百汇解决自己资金需求的一个重要手段。
2007年8月，距先锋医疗产业信托（FIRST REIT）新加坡上市不到一年，百汇控股作为发起人的百汇生命产业信托（PLife REIT）在新加坡主板上市。与FIRST REIT所依托的力宝集团和西罗亚医院属于医疗产业新兵不同，百汇医疗和鹰阁医院在新加坡及东南亚已赫赫有名，具备广阔的区域知名度和影响力，PLife REIT上市得到了资本市场追捧。与FIRST REIT折价发行形成对比，PLife REIT溢价发行，发行价为每基金单位1.28新元。PLife REIT IPO时市值约8亿新元，募得现金合计约4.7亿新元（包括公开募集和基石投资），所募现金支付给百汇控股后，对百汇控股建设扩张医院起到支持作用。
亚洲领先私人医院集团（2006）
PLife REIT上市之初就如此受追捧，既有百汇本身的医疗声誉支持（根据上表，百汇控股在亚洲私立医院中，从营收角度鹤立鸡群，再加上班台，领先更多），更重要在于其以百汇在新加坡的三家知名医院物业作为底层资产。作为PLife REIT地产资产的三家医院就是上文已提到的：新加坡鹰阁医院、伊丽莎白医院和东海岸医院。从下表可知，这三家医院物业上市时合计物业面积近12万平、核准床位1039张，而伊丽莎白医院物业价值占比最高。
针对上述物业，百汇方面与PLife REIT签有15年长租约（可到期再续15年），并按如下两个算式中高者确认每年租金：
（1） 3000万新元基本年租+按医院每年收入的3.8%计可变租金；
（2） 【1+（CPI+1.0%）】*上一年已付总租金。
PLife REIT预测其2008年可得租金收入4590万新元、NPI为4329.4万新元，扣除管理费、托管费等相关费用，PLife REIT 2008年最终可分配的净利润为3633万新元。从PLife REIT角度，其上市时市值为8.08亿新元，租金/市值比率为5.68%；而从上述公式和租金预测可推得三家医院2008年预测年营收为4.18亿新元，从医院和百汇角度，租金付出/医院年营收比率为10.98%。
虽然百汇通过PLife REIT发行能回收4.7亿新元，但其医疗产业扩张姿态继续，资金情况持续承压。仅2008年，百汇在新加坡以拿地新建模式兴建Mount Elizabeth NovenaHospital，就需要大量投资。百汇通过医疗REITs方式融通资金，应该还是不能满足自身的长期资金需要。百汇还有哪些重要融资和发展手段？
Mount Elizabeth Novena Hospital
三、黄雀在后：横跨亚欧的IHH医疗帝国
REITs产品虽然能帮医疗集团从沉重的物业投资中盘活现金，但这种金融产品对物业要求比较高，一般需要相对成熟的医疗物业纳入资产包。这也是为什么百汇2007年发起PLife REIT时，虽拥有15家医院，却只拿出3家医院物业作为REITs底层资产。这三家医院数量上只占百汇全部医院数量20%。显然，REITs产品发行募资仅能补足百汇快速发展计划的部分需要。
百汇如何根本解决自己做长医疗的大资本局？通过资本市场募资，是想当然的基本手段。百汇1975年上市，至2007年，上市已有30多年。因为医疗产业长时间的持续投入，百汇需要从资本市场持续融资，其股权早已高度分散化。至2007年，百汇大股东已非传统的产业投资方或创始人，而是中国投资界较为熟悉的美国私募基金TPG（持有百汇约23.9%股权）。
百汇股东故事的另一边，则是上文谈到的马来西亚国库公司。
没有无缘无故的爱！2006-2007年，在班台案例上，马来西亚国库公司之所以几乎一边倒地支持百汇，其当时应该对百汇已有觊觎。2008年4月，国库公司动手，以5亿8100万元买入18.3％百汇股权，成为百汇第二大股东，之后不断增持百汇股权至约23％，已接近TPG第一大股东地位。
