位于宏茂桥的Central Weave@AMK 预购组屋项目。（建屋局构想图）
作者 许耀泉
本地组屋价格向来是个牵动许多人神经的敏感课题。
今年前9个月277栋组屋以超过100万元的价格转手，加上近年来政府售地标价不断上升，更让不少人认为，自己都拿不出100万元买这些组屋，将来轮到孩子们买房的时候该怎么办？
国家发展部和建屋发展局就在12月7日回复媒体询问，首次公开预购组屋总开发成本，并解释新组屋售价是按可负担水平（affordability）而定，不与开发成本挂钩。
土地成本占总成本六成
建屋局透露，2021／2022财年交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万元，各项成本占比如下：
土地成本31亿6700万元（59％）；
建筑成本20亿7700万元；以及
其他成本1亿零200万元，如建屋局基于特殊原因向屋主回购单位的费用。
建屋局上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位，也就是说，每个单位平均开发成本为39万6000元。
兴建中的组屋区。（档案照）
建屋局为新组屋定价的程序是：
先参考附近类似转售组屋的售价；
考虑个别单位的特点和当前市场情况；
给予大幅津贴，确保新组屋售价是买家负担得起的。
根据建屋局年报计算，上财年交付的单位，每个平均售价约36万5700元，在扣除建屋局提供的公积金购屋津贴后，平均单位售价进一步降低至约34万7000元。
建屋局也指出，在今年上半年领取钥匙的购屋者当中，购买非成熟区新组屋的买家有90%只需动用月薪的25%或更少来偿还房贷。这个占比在购买成熟区组屋的购屋者当中，则是80%。
换言之，这些买家只需动用小额现金，或者可以完全通过每月公积金缴交额偿还房贷。
时代进步或是推高房价的因素之一
榜鹅一间阁楼单位以将近120万的高价卖出。（海峡时报）
那是什么因素让组屋被贴上“负担不起”的标签？ ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《海峡时报》时表示，人们谈到政府组屋是否负担得起时，一般会把预购组屋和转售组屋价格视为一体，而如果仅仅从价格来看，预购组屋的价格肯定比20年前的新组屋来得高。
转售组屋价格也是建屋局为预购组屋定价的一个考量因素。至于转售组屋价格为什么到目前为止整体呈上升趋势，一大原因是卖家想在售卖组屋时赚取利润，只要买家觉得价格合理，并有能力支付，即可成交。
另一方面，供需向来是决定价格的铁律，今年三轮预购组屋销售活动的申购率当中，最低的还是5月的3.2，也就是说，每间组屋有超过3个人申请。
供不应求的情况或许是因为时代进步了，大家都希望拥有更宽敞、更理想的生活空间。
经过一番精心布置，这间组屋的屋主就能在居家办公的同时，享受无敌海景。（Home & Decor）
过了不惑之年的蚁粉如果在组屋度过童年时光，可能记得在70、80年代，一间3或4房式组屋住着4、5人也算相当平常。
但那毕竟是好几十年前的事情了，时至今日，本地每户家庭平均是3.15人，再加上生活方式上的改变，例如居家办公盛行，都增加了国人对预购组屋的需求。
种种因素推高组屋价格，因此建屋局为新组屋定价的时候，必须按可负担水平定价，跟以盈利为目标的私人发展商不同。
