位於宏茂橋的Central Weave@AMK 預購組屋項目。（建屋局構想圖）
作者 許耀泉
本地組屋價格向來是個牽動許多人神經的敏感課題。
今年前9個月277棟組屋以超過100萬元的價格轉手，加上近年來政府售地標價不斷上升，更讓不少人認為，自己都拿不出100萬元買這些組屋，將來輪到孩子們買房的時候該怎麼辦？
國家發展部和建屋發展局就在12月7日回復媒體詢問，首次公開預購組屋總開發成本，並解釋新組屋售價是按可負擔水平（affordability）而定，不與開發成本掛鉤。
土地成本占總成本六成
建屋局透露，2021／2022財年交付的預購組屋總開發成本達53億4600萬元，各項成本占比如下：
土地成本31億6700萬元（59％）；
建築成本20億7700萬元；以及
其他成本1億零200萬元，如建屋局基於特殊原因向屋主回購單位的費用。
建屋局上一財政年交付的1萬3506個預購組屋單位，也就是說，每個單位平均開發成本為39萬6000元。
興建中的組屋區。（檔案照）
建屋局為新組屋定價的程序是：
先參考附近類似轉售組屋的售價；
考慮個別單位的特點和當前市場情況；
給予大幅津貼，確保新組屋售價是買家負擔得起的。
根據建屋局年報計算，上財年交付的單位，每個平均售價約36萬5700元，在扣除建屋局提供的公積金購屋津貼後，平均單位售價進一步降低至約34萬7000元。
建屋局也指出，在今年上半年領取鑰匙的購屋者當中，購買非成熟區新組屋的買家有90%只需動用月薪的25%或更少來償還房貸。這個占比在購買成熟區組屋的購屋者當中，則是80%。
換言之，這些買家只需動用小額現金，或者可以完全通過每月公積金繳交額償還房貸。
時代進步或是推高房價的因素之一
榜鵝一間閣樓單位以將近120萬的高價賣出。（海峽時報）
那是什麼因素讓組屋被貼上「負擔不起」的標籤？ ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮接受《海峽時報》時表示，人們談到政府組屋是否負擔得起時，一般會把預購組屋和轉售組屋價格視為一體，而如果僅僅從價格來看，預購組屋的價格肯定比20年前的新組屋來得高。
轉售組屋價格也是建屋局為預購組屋定價的一個考量因素。至於轉售組屋價格為什麼到目前為止整體呈上升趨勢，一大原因是賣家想在售賣組屋時賺取利潤，只要買家覺得價格合理，並有能力支付，即可成交。
另一方面，供需向來是決定價格的鐵律，今年三輪預購組屋銷售活動的申購率當中，最低的還是5月的3.2，也就是說，每間組屋有超過3個人申請。
供不應求的情況或許是因為時代進步了，大家都希望擁有更寬敞、更理想的生活空間。
經過一番精心布置，這間組屋的屋主就能在居家辦公的同時，享受無敵海景。（Home & Decor）
過了不惑之年的蟻粉如果在組屋度過童年時光，可能記得在70、80年代，一間3或4房式組屋住著4、5人也算相當平常。
但那畢竟是好幾十年前的事情了，時至今日，本地每戶家庭平均是3.15人，再加上生活方式上的改變，例如居家辦公盛行，都增加了國人對預購組屋的需求。
種種因素推高組屋價格，因此建屋局為新組屋定價的時候，必須按可負擔水平定價，跟以盈利為目標的私人發展商不同。
