EC政策大调整：10年MOP、取消延迟付款计划、首购族配额提高
新加坡政府于5月8日宣布，对执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）市场实施一系列重大新措施。这也是自2013年以来，EC市场最大规模的一次政策收紧。
新措施包括：EC最低居住年限（MOP）从5年延长至10年、取消Deferred Payment Scheme（DPS，延期付款计划），以及首次购房者（First-timer）配额从70%提高至90%。
这些新规将适用于5月8日或之后截止招标的EC地段。
政府表示，此次调整主要目的是减少“彩票效应”（Lottery Effect）、抑制短期套利行为，并让EC重新回归“自住导向”。
MOP正式延长至10年
最受市场关注的变化，无疑是EC最低居住年限从原本的5年延长至10年。
这意味着，未来购买新EC的业主，必须持有并自住满10年后，才可在公开市场出售单位。而且在这10年期间，买家只能出售给新加坡公民与永久居民（PR）。
与此同时，EC全面“私宅化”的时间，也从原本的10年延长至15年。换句话说，外国买家必须等到项目满15年后，才能购买该EC。
业内人士指出，这项政策与政府此前针对Prime与Plus组屋实施的10年MOP逻辑一致，目的都是为了降低短期暴利效应。
根据数据，从2021年至2025年期间，大约75%的EC转售交易，都是在刚满5年MOP后不久出售，远高于更早五年的45%。
越来越多EC业主在出售时获得超过100万新元利润。仅2025年，就录得162宗“百万盈利”EC交易，平均持有时间约9.6年。
其中，最高盈利案例来自The Tampines Trilliant，一套四房单位在2026年4月出售时，盈利超过200万新元。
EC价格这些年涨得有多快？
数据显示，EC价格过去十年涨幅惊人。
根据URA数据，新EC中位数尺价已从2016年的$782 psf，上升至2026年前四个月的$1,836 psf，涨幅高达134.8%。
相比之下，同期新非有地私宅涨幅约92.2%，明显低于EC。
甚至无论是RCR、OCR还是CCR，EC涨幅都跑赢了同期私宅市场。这也是政府决定出手的重要原因之一。
新政策下，哪些EC可能最受欢迎？
由于新规只适用于5月8日之后截止招标的EC地块，因此目前已成功售出的EC地段，反而可能受益。包括：Senja Close、Woodlands Drive 17、Sembawang Road、Miltonia Close，这些预计将在2027年推出的新EC项目，目前仍沿用旧规则，即5年MOP。
业内认为，这些“最后一批5年MOP EC”未来吸引力可能进一步提升。
类似情况曾发生在Prime与Plus组屋政策推出后，买家明显更偏向购买不受新限制影响、已经达到5年MOP的普通组屋。
因此，未来短期内，这类EC可能出现更强价格支撑。
部分买家或转向私宅市场
随着MOP延长至10年，部分买家可能重新考虑是否购买EC。
相比之下，私宅虽然有Seller Stamp Duty（SSD），但只限制前4年出售，灵活度明显更高。因此，业内预计：部分原本考虑EC的买家，未来可能转向：新私宅、转售私宅或者转售EC。
尤其是对投资导向较强的买家而言，10年锁定期无疑大幅降低了EC的“短中期套利”吸引力。
不过，也有分析认为，即便MOP延长，EC相比周边私宅仍便宜约20%至30%，长期升值潜力依然存在，因此自住买家仍会持续关注。
DPS正式取消，对升级买家影响最大
另一项重大变化，是政府正式取消Deferred Payment Scheme（延期付款计划）。过去，超过75%的EC买家会选择DPS，尤其是第二次购房者（Second-timers）。
DPS最大的优势，在于买家可等现有组屋出售后，再开始偿还EC贷款，大幅减轻现金流压力。
如今DPS取消后，很多HDB升级者将需要同时承担两套房贷。这意味着升级门槛提高，买家现金流压力增加，还有部分买家购买能力下降。
业内认为，这将直接影响部分HDB升级买家的入场意愿。
同时，由于EC采用MSR（Mortgage Servicing Ratio）限制，即房贷供款不能超过家庭月收入30%，而且如今MOP延长至10年，买家将长期受此限制。
相比私宅采用的55% TDSR，EC融资规则其实更严格。这也意味着，未来买家在购买EC时，可能会变得更加谨慎。
首次购房者配额提高至90%
政府此次也明显加强对首次购房者的倾斜。未来新EC项目中将有90%单位将优先分配给首次购房者。
第二次购房者配额从30%减少至10%
此外，过去第二轮Second-timer Ballot通常在一个月后开放，如今则延长至两年后。这意味着首次购房者将拥有更长时间慢慢选择单位。
第二次购房者将更难抢到热门EC项目
这将明显降低首购族在热门EC项目中的竞争压力。尤其是：靠近MRT、学校和成熟区域的EC项目，过去二次买家群体竞争一直非常激烈。
为什么Second-timer需求这么强？
实际上，过去几年EC热销，很大程度就是由升级买家推动。
2026年第一季度：Coastal Cabana卖出593个单位、Rivelle Tampines卖出530个单位，占92.7%。其中，Rivelle Tampines甚至在第二轮Second-timer Ballot时迅速售罄。
与此同时，EC价格也持续创新高。
Aurelle of Tampines中位数尺价已达$2,052 psf，创下历史新高。
市场数据显示：2026年第一季度EC销量达到1168个单位，需求依然非常强劲。
EC市场未来会发生什么变化？
业内普遍认为，新政策将明显改变EC市场结构。
未来可能出现几个趋势：EC项目销售速度放缓、开发商投地更保守、EC地价逐步稳定、部分需求流向私宅市场、转售组屋供应可能增加。
专家甚至预计，未来EC地块投标价可能下降最多10%。开发商可能不再像过去几年那样激进抢地。这也意味着，未来EC价格上涨速度可能放缓。
但另一方面，对于真正以自住为目的的家庭而言，EC仍然具备较高吸引力。
尤其在私宅价格持续高企的背景下，EC依然是很多家庭进入私宅市场最现实的路径。
总结：EC正式进入“长线自住时代”
整体来看，这次EC政策调整，核心方向非常明确：减少短期套利、降低“彩票效应”、优先照顾首次购房者、强化自住属性。
过去几年，EC已经逐渐从“可负担私宅”变成“高回报资产”。而如今，政府显然希望把EC重新拉回“以居住为核心”的定位。对于买家而言，未来购买EC，可能需要从过去“5年套利”的逻辑，转向真正长期持有与自住规划。
