海军部径EC地块正式推出招标，预计可建约450个单位
建屋发展局（HDB）正式推出位于海军部径（Admiralty Walk）的一幅执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）地段公开招标。
该地块预计可兴建约450个住宅单位，也是政府于今年5月宣布调整EC政策后，推出的第二幅EC住宅用地。
不过，多位市场分析人士认为，由于项目距离地铁站相对较远，加上北部未来几年EC供应持续增加，发展商在竞标时或将采取更谨慎的策略。
地块位于三巴旺，预计可发展约450个单位
根据建屋发展局于6月30日发布的公告，这幅海军部径地段位于三巴旺一带，为99年地契，占地约12,893平方米，预计可发展约450个EC住宅单位。
这是继5月推出的Canberra Drive EC地块之后，第二幅适用于最新EC政策调整措施的住宅地段。
按照招标时间表，项目将于2026年12月17日中午12时截止投标。
新EC政策正式实施，买家结构或出现变化
政府于今年5月8日宣布调整执行共管公寓（EC）政策，希望进一步强化EC作为自住住房的定位，并减少短期投资及投机行为。
新政策主要包括三项调整：
最低居住年限（MOP）由5年延长至10年；
取消延迟付款计划（Deferred Payment Scheme，DPS）；
首次购房者配额由70%提高至90%。
所有于5月8日后推出招标及截标的EC地块，都必须遵循上述新政策。
因此，海军部径项目也将成为市场观察新政策实施后的重要参考案例。
与Canberra Drive相比，海军部径位置稍逊一筹
多位市场人士认为，发展商最终的投标策略，很大程度上将参考目前正在招标中的Canberra Drive EC地块。
虽然两个项目同样位于新加坡北部，但Canberra Drive拥有更明显的区位优势。
其中最大的分别，在于Canberra Drive距离Canberra MRT站更近，居民可更方便使用公共交通。
此外，项目周边亦拥有较完善的生活配套，包括：
Bukit Canberra综合体育及社区中心
Sembawang Shopping Centre
Canberra Plaza
因此，无论是自住吸引力还是未来销售表现，市场普遍认为Canberra Drive将拥有更强竞争力。
相较之下，海军部径项目距离最近的MRT站相对较远，因此发展商在评估项目定位、售价及市场需求时，预计会更加保守。
部分单位或面向工业区，市场关注项目景观条件
除了交通因素外，项目周边环境也是市场关注重点之一。
海军部径距离Sembawang MRT站超过1公里，周边商业及生活设施相对有限。
不过，项目一侧沿着Sembawang River而建，未来部分住宅可享有滨水景观，为项目增加一定特色。
另一方面，部分单位未来可能面向位于Sungei Kadut及Woodlands一带的工业区，因此或会影响部分买家的购买意愿。
综合考虑项目整体条件，预计该地块将吸引约三至四家发展商竞标，最高投标价介于每平方英尺容积率（psf ppr）590至640新元之间。
多家机构预计，最高地价或低于Canberra Drive
市场普遍认为，海军部径地块最终成交价格，很可能低于Canberra Drive EC地块。
由于Canberra Drive拥有更好的交通及生活配套，加上具备先发优势，因此更有机会获得较高地价。
预计，海军部径地块最高投标价约介于600至680新元psf ppr之间，并预计可吸引约三至五家发展商参与竞标。
整体来看，市场对于海军部径项目的竞标气氛仍保持谨慎乐观。
北部未来EC供应增加，发展商竞标或趋保守
除了项目本身条件外，未来北部EC供应增加，也是影响发展商投标意愿的重要因素。
今年第四季度，北部预计还有两个EC项目陆续推出，分别位于：
Woodlands Avenue 17
Sembawang Road
两个项目预计共提供约685个新单位。
此外，根据政府售地计划（GLS），未来数年北部还有多幅EC住宅地块，包括：
Woodlands Avenue 17
Miltonia Close
Canberra Drive
Admiralty Walk
预计未来还将增加约1,625个EC住宅单位。
随着供应逐步增加，未来各项目之间将面临更大的竞争，也意味着发展商在土地竞标时，可能会更加重视项目定位、售价策略及未来销售节奏。
市场关注新EC政策下的发展商策略
海军部径EC地块不仅是今年北部市场的重要住宅供应，同时也是新EC政策实施后的第二幅招标地块。
在最低居住年限延长、取消延迟付款计划及提高首次购房者配额等新措施下，未来EC市场将逐步回归以自住需求为主。
对于发展商而言，在供应增加、市场竞争加剧以及政策调整的背景下，如何控制土地成本及产品定位，将成为未来EC项目成败的重要关键。
随着Canberra Drive及Admiralty Walk两幅地块陆续完成招标，市场也将更清楚看到，新政策下的发展商信心，以及未来EC市场的发展方向。
