海軍部徑EC地塊正式推出招標，預計可建約450個單位
建屋發展局（HDB）正式推出位於海軍部徑（Admiralty Walk）的一幅執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地段公開招標。
該地塊預計可興建約450個住宅單位，也是政府於今年5月宣布調整EC政策後，推出的第二幅EC住宅用地。
不過，多位市場分析人士認為，由於項目距離地鐵站相對較遠，加上北部未來幾年EC供應持續增加，發展商在競標時或將採取更謹慎的策略。
地塊位於三巴旺，預計可發展約450個單位
根據建屋發展局於6月30日發布的公告，這幅海軍部徑地段位於三巴旺一帶，為99年地契，占地約12,893平方米，預計可發展約450個EC住宅單位。
這是繼5月推出的Canberra Drive EC地塊之後，第二幅適用於最新EC政策調整措施的住宅地段。
按照招標時間表，項目將於2026年12月17日中午12時截止投標。
新EC政策正式實施，買家結構或出現變化
政府於今年5月8日宣布調整執行共管公寓（EC）政策，希望進一步強化EC作為自住住房的定位，並減少短期投資及投機行為。
新政策主要包括三項調整：
最低居住年限（MOP）由5年延長至10年；
取消延遲付款計劃（Deferred Payment Scheme，DPS）；
首次購房者配額由70%提高至90%。
所有於5月8日後推出招標及截標的EC地塊，都必須遵循上述新政策。
因此，海軍部徑項目也將成為市場觀察新政策實施後的重要參考案例。
與Canberra Drive相比，海軍部徑位置稍遜一籌
多位市場人士認為，發展商最終的投標策略，很大程度上將參考目前正在招標中的Canberra Drive EC地塊。
雖然兩個項目同樣位於新加坡北部，但Canberra Drive擁有更明顯的區位優勢。
其中最大的分別，在於Canberra Drive距離Canberra MRT站更近，居民可更方便使用公共運輸。
此外，項目周邊亦擁有較完善的生活配套，包括：
Bukit Canberra綜合體育及社區中心
Sembawang Shopping Centre
Canberra Plaza
因此，無論是自住吸引力還是未來銷售表現，市場普遍認為Canberra Drive將擁有更強競爭力。
相較之下，海軍部徑項目距離最近的MRT站相對較遠，因此發展商在評估項目定位、售價及市場需求時，預計會更加保守。
部分單位或面向工業區，市場關注項目景觀條件
除了交通因素外，項目周邊環境也是市場關注重點之一。
海軍部徑距離Sembawang MRT站超過1公里，周邊商業及生活設施相對有限。
不過，項目一側沿著Sembawang River而建，未來部分住宅可享有濱水景觀，為項目增加一定特色。
另一方面，部分單位未來可能面向位於Sungei Kadut及Woodlands一帶的工業區，因此或會影響部分買家的購買意願。
綜合考慮項目整體條件，預計該地塊將吸引約三至四家發展商競標，最高投標價介於每平方英尺容積率（psf ppr）590至640新元之間。
多家機構預計，最高地價或低於Canberra Drive
市場普遍認為，海軍部徑地塊最終成交價格，很可能低於Canberra Drive EC地塊。
由於Canberra Drive擁有更好的交通及生活配套，加上具備先發優勢，因此更有機會獲得較高地價。
預計，海軍部徑地塊最高投標價約介於600至680新元psf ppr之間，並預計可吸引約三至五家發展商參與競標。
整體來看，市場對於海軍部徑項目的競標氣氛仍保持謹慎樂觀。
北部未來EC供應增加，發展商競標或趨保守
除了項目本身條件外，未來北部EC供應增加，也是影響發展商投標意願的重要因素。
今年第四季度，北部預計還有兩個EC項目陸續推出，分別位於：
Woodlands Avenue 17
Sembawang Road
兩個項目預計共提供約685個新單位。
此外，根據政府售地計劃（GLS），未來數年北部還有多幅EC住宅地塊，包括：
Woodlands Avenue 17
Miltonia Close
Canberra Drive
Admiralty Walk
預計未來還將增加約1,625個EC住宅單位。
隨著供應逐步增加，未來各項目之間將面臨更大的競爭，也意味著發展商在土地競標時，可能會更加重視項目定位、售價策略及未來銷售節奏。
市場關注新EC政策下的發展商策略
海軍部徑EC地塊不僅是今年北部市場的重要住宅供應，同時也是新EC政策實施後的第二幅招標地塊。
在最低居住年限延長、取消延遲付款計劃及提高首次購房者配額等新措施下，未來EC市場將逐步回歸以自住需求為主。
對於發展商而言，在供應增加、市場競爭加劇以及政策調整的背景下，如何控制土地成本及產品定位，將成為未來EC項目成敗的重要關鍵。
隨著Canberra Drive及Admiralty Walk兩幅地塊陸續完成招標，市場也將更清楚看到，新政策下的發展商信心，以及未來EC市場的發展方向。
