最近的新加坡房地产市场，有两项与En-Bloc密切相关的政策变化值得关注：一边是老旧私宅的集体出售同意门槛拟调整，另一边是政府进一步放宽大型En Bloc项目的开发及销售期限。
这两项变化放在一起看，老公寓的城市更新机会，值得重新研究。
一、第一项变化：老公寓En Bloc门槛拟降低
8月4日，律政部向国会提出《Land Titles (Strata) (Amendment) Bill 2026》。
其中一个重要变化，是针对不同楼龄的私宅，拟采用分级的集体出售同意门槛。
目前：
楼龄10年或以下：90%
楼龄超过10年：80%
拟议调整后：
40–59年：70%
60年及以上：65%
这意味着，如果法案最终通过，部分高楼龄私宅未来进行En-Bloc时，业主需要达到的同意比例会明显降低。
但这里一定要强调：
65%目前是拟议门槛，并不是已经生效的新法律。
所以，对于现在考虑购买老公寓的买家来说，更准确的理解不是“买了就一定有En-Bloc”，而是：
未来集体出售的可行性，可能比过去更高。
二、第二项变化：大型En-Bloc项目，开发商获得更多时间
7月28日，财政部和国家发展部宣布调整开发商ABSD机制，为大型En- Bloc重建项目提供更长的开发及销售时间。
新规则适用于2026年7月29日及之后购买的符合条件的En Bloc地块。
简单来看：
700–1,399套
属于Large Site。
原本的5.5年期限：
→ 延长至6年
1,400套以上
属于Mega Site。
原本的5.5年期限：
→ 延长至7年
而且Mega Site还有一个重要要求：
第6年结束时，至少要卖出50%的住宅单位。
如果达不到要求，开发商可能面临相关ABSD remission的追回，并附带利息。
所以，这并不是简单的“政府给开发商多一年半慢慢卖”。
而是：
项目规模越大，政府允许的时间窗口越长，但销售考核依然存在。
三、为什么这两项政策放在一起看，很值得关注？
因为En-Bloc本质上是两端的生意。
一端是：
业主愿不愿意卖？
另一端是：
开发商敢不敢买？
过去，一个老公寓即使位置很好，也可能卡在两个问题：
业主难以达到出售门槛。
以及：
项目太大，开发商担心开发和销售时间不够。
现在，政策分别在这两个环节出现变化。
一方面，老旧项目未来拟采用更低的分级同意门槛；
另一方面，大型En Bloc项目的开发及销售时间得到延长。
这并不意味着所有老公寓都会出现En Bloc。
但至少意味着：
一些过去很难算得过来的项目，现在值得重新拿计算器算一遍。
而开发商真正关注的，也不是“楼龄高不高”。
他们看的是：
土地值多少钱？
可以建多少套？
未来能卖多少钱？
扣掉ABSD、建筑、融资和其他成本后，还有没有利润？
这才是En-Bloc真正的底层逻辑。
开发商目前购买住宅土地需要承担40%的ABSD，其中5%为不可退部分，35%属于符合条件时可申请remission的部分；如果没有满足相关开发、完工及销售条件，可退部分会被追回并附带利息。
所以：
En-Bloc不是抽奖，而是一道数学题。
四、那么，普通买家应该怎么看老公寓？
如果你现在考虑购买一套楼龄较高的私宅，我建议不要只看：
❌ “这套房会不会En-Bloc？”
而是先看四件事情：
① 地段
交通、商业、学校和周边成熟度，是未来住宅产品有没有市场的基础。
② 土地规模
土地越大，重新规划和增容的可能性通常越值得研究。
③ 增容潜力
大型En-Bloc项目要获得新的时间安排，还需要满足至少1.5倍住宅单位增容等条件。
所以，现有单位数量和未来可能开发的住宅单位数量，非常重要。
④ 土地价格
这是最关键的一环。
即使一个项目位置非常好，如果业主希望的集体出售价格已经高到让开发商没有合理利润，En-Bloc依然很难成功。
写在最后
2026年的En-Bloc市场，确实出现了一些值得关注的新变化。
业主端：
老旧私宅的集体出售门槛拟进一步分级调整。
开发商端：
大型En-Bloc项目的ABSD开发及销售期限进一步延长。
这两个变化，一个影响：
“能不能更容易卖出去？”
另一个影响：
“开发商敢不敢接这么大的项目？”
所以，如果你手上有一套老公寓，或者正在考虑购买一套楼龄较高、但地段不错的私宅，我认为现在值得重新做一次评估。
但不要把En-Bloc当成买房的唯一理由。
真正值得研究的，永远是：
地段 + 土地规模 + 增容潜力 + 收购价格 + 开发商利润空间。
如果你想知道自己关注的项目有没有En-Bloc潜力，可以把项目名称、预算或者所在区域发给我。
我可以从土地面积、楼龄、规划、单位数量以及周边市场等角度，帮你一起拆解。
买房不是买彩票。
看懂政策，更要看懂背后的账本。
