最近的新加坡房地產市場，有兩項與En-Bloc密切相關的政策變化值得關註：一邊是老舊私宅的集體出售同意門檻擬調整，另一邊是政府進一步放寬大型En Bloc項目的開發及銷售期限。
這兩項變化放在一起看，老公寓的城市更新機會，值得重新研究。
一、第一項變化：老公寓En Bloc門檻擬降低
8月4日，律政部向國會提出《Land Titles (Strata) (Amendment) Bill 2026》。
其中一個重要變化，是針對不同樓齡的私宅，擬採用分級的集體出售同意門檻。
目前：
樓齡10年或以下：90%
樓齡超過10年：80%
擬議調整後：
40–59年：70%
60年及以上：65%
這意味著，如果法案最終通過，部分高樓齡私宅未來進行En-Bloc時，業主需要達到的同意比例會明顯降低。
但這裡一定要強調：
65%目前是擬議門檻，並不是已經生效的新法律。
所以，對於現在考慮購買老公寓的買家來說，更準確的理解不是「買了就一定有En-Bloc」，而是：
未來集體出售的可行性，可能比過去更高。
二、第二項變化：大型En-Bloc項目，開發商獲得更多時間
7月28日，財政部和國家發展部宣布調整開發商ABSD機制，為大型En- Bloc重建項目提供更長的開發及銷售時間。
新規則適用於2026年7月29日及之後購買的符合條件的En Bloc地塊。
簡單來看：
700–1,399套
屬於Large Site。
原本的5.5年期限：
→ 延長至6年
1,400套以上
屬於Mega Site。
原本的5.5年期限：
→ 延長至7年
而且Mega Site還有一個重要要求：
第6年結束時，至少要賣出50%的住宅單位。
如果達不到要求，開發商可能面臨相關ABSD remission的追回，並附帶利息。
所以，這並不是簡單的「政府給開發商多一年半慢慢賣」。
而是：
項目規模越大，政府允許的時間窗口越長，但銷售考核依然存在。
三、為什麼這兩項政策放在一起看，很值得關注？
因為En-Bloc本質上是兩端的生意。
一端是：
業主願不願意賣？
另一端是：
開發商敢不敢買？
過去，一個老公寓即使位置很好，也可能卡在兩個問題：
業主難以達到出售門檻。
以及：
項目太大，開發商擔心開發和銷售時間不夠。
現在，政策分別在這兩個環節出現變化。
一方面，老舊項目未來擬採用更低的分級同意門檻；
另一方面，大型En Bloc項目的開發及銷售時間得到延長。
這並不意味著所有老公寓都會出現En Bloc。
但至少意味著：
一些過去很難算得過來的項目，現在值得重新拿計算器算一遍。
而開發商真正關注的，也不是「樓齡高不高」。
他們看的是：
土地值多少錢？
可以建多少套？
未來能賣多少錢？
扣掉ABSD、建築、融資和其他成本後，還有沒有利潤？
這才是En-Bloc真正的底層邏輯。
開發商目前購買住宅土地需要承擔40%的ABSD，其中5%為不可退部分，35%屬於符合條件時可申請remission的部分；如果沒有滿足相關開發、完工及銷售條件，可退部分會被追回並附帶利息。
所以：
En-Bloc不是抽獎，而是一道數學題。
四、那麼，普通買家應該怎麼看老公寓？
如果你現在考慮購買一套樓齡較高的私宅，我建議不要只看：
❌ 「這套房會不會En-Bloc？」
而是先看四件事情：
① 地段
交通、商業、學校和周邊成熟度，是未來住宅產品有沒有市場的基礎。
② 土地規模
土地越大，重新規劃和增容的可能性通常越值得研究。
③ 增容潛力
大型En-Bloc項目要獲得新的時間安排，還需要滿足至少1.5倍住宅單位增容等條件。
所以，現有單位數量和未來可能開發的住宅單位數量，非常重要。
④ 土地價格
這是最關鍵的一環。
即使一個項目位置非常好，如果業主希望的集體出售價格已經高到讓開發商沒有合理利潤，En-Bloc依然很難成功。
寫在最後
2026年的En-Bloc市場，確實出現了一些值得關注的新變化。
業主端：
老舊私宅的集體出售門檻擬進一步分級調整。
開發商端：
大型En-Bloc項目的ABSD開發及銷售期限進一步延長。
這兩個變化，一個影響：
「能不能更容易賣出去？」
另一個影響：
「開發商敢不敢接這麼大的項目？」
所以，如果你手上有一套老公寓，或者正在考慮購買一套樓齡較高、但地段不錯的私宅，我認為現在值得重新做一次評估。
但不要把En-Bloc當成買房的唯一理由。
真正值得研究的，永遠是：
地段 + 土地規模 + 增容潛力 + 收購價格 + 開發商利潤空間。
如果你想知道自己關注的項目有沒有En-Bloc潛力，可以把項目名稱、預算或者所在區域發給我。
我可以從土地面積、樓齡、規劃、單位數量以及周邊市場等角度，幫你一起拆解。
買房不是買彩票。
看懂政策，更要看懂背後的帳本。
