沉寂多年的新加坡集體出售（En Bloc）市場，或將迎來新一輪變局！
8月4日，新加坡律政部向國會提交《土地權屬（分層地契）（修正）法案》，正式提出下調老舊樓盤集體出售的業主同意門檻。這也是近年新加坡針對老舊住宅更新、城市煥新推出的重磅政策調整，直接打破了很多高齡樓盤整體出售難的僵局。
如果法案順利通過國會審議，一大批40年以上的老牌公寓、商住綜合體，將重新擁有推倒重建、升級煥新的機會，樓市格局或將悄然改寫。
01 核心調整：樓齡越老，門檻越低！新舊標準一目了然
本次新政最大的亮點，就是按樓盤樓齡差異化下調同意門檻，重點傾斜高齡老舊小區，而較新樓盤的規則保持不變，兼顧樓市穩定與城市更新需求。
✅ 維持不變（次新/新樓盤）
樓齡10年以內：需90%業主同意
樓齡10–39年：需80%業主同意
✅ 重磅下調（老舊樓盤新政）
樓齡40–59年：同意門檻從80% 降至70%
樓齡60年及以上：同意門檻直接 降至65%
簡單來說：房子越老、越難維護，政府越鼓勵推倒重建，大幅降低了集體出售的表決難度，避免因少數業主反對，耽誤整個小區的更新升級。
目前該法案尚未正式立法，需經過國會辯論、投票通過後才會落地生效。
02 為什麼要改？新加坡老小區早已「積重難返」
新加坡集體出售制度自1999年實施至今，已有二十餘年。隨著時間推移，大量早期住宅樓齡老化，城市土地資源稀缺，舊制度的弊端逐漸凸顯。
據政府數據統計：新加坡現有約2萬套私人非有地住宅樓齡超40年，這類老舊樓盤普遍面臨兩大核心難題：
1. 維護成本飆升，設施老化嚴重
多數高齡小區存在電梯故障、牆體滲水、電路老化、公共設施破損等問題，常年需要業主分攤高額維修費、翻新費，居住體驗持續下降，持有成本不斷增加。
2. 土地價值被嚴重低估
很多40年以上的老樓盤，有些坐落於地鐵沿線、成熟商圈核心地段，但老舊建築容積率低、業態落後，完全沒有發揮核心地段的土地價值。
正如博納產業（PropNex）總裁Kelvin Fong所言：新政不僅能推動城市更新，更能通過土地集售再開發，盤活新加坡稀缺的土地資源，讓核心地段地塊發揮最大價值。
03 誰將直接受益？一大批網紅老樓盤迎來重生
業內機構合登亞洲（Huttons Asia）數據顯示：新加坡現有約150個私人樓盤樓齡在40–59年，樓齡超60年的樓盤近10個。其中近四成優質老樓盤，集中在第9、10、11黃金地段，是開發商重點關注的優質標的。
此前經多輪整售失敗的知名樓盤，如今迎來翻盤機會：
🏘️ Braddell View（1978年建成，918戶）
老牌大型住宅社區，此前整售計劃夭折。重建後可從原有918戶，升級為約2600套全新住宅，土地利用率大幅提升。
🏘️ Laguna Park（1981年建成，516戶）
老牌優質住宅，重建後預計可產出1700套全新房源，社區品質、配套規劃將全面升級。
🏘️ Pine Grove（1984年建成，660戶）
老舊成熟社區，重建後有望打造為超2000戶的大型新式住宅項目。
🏘️ Pandan Valley（1978年建成，605戶）
21區永久產權公寓，今年樓齡48年，是極具潛力的集售標的。
🏙️ 烏節路遠東購物中心
1974年建成、999年超長租期的核心商圈商業綜合體。2023年曾以9.28億新元底價啟動整售，成交後最終交易作廢。新政落地後，業主可再次發起集體出售，重塑烏節路商圈面貌。
🏙️ 牛車水珍珠坊 People's Park Complex
1972年建成的經典商住綜合體，樓齡54年。2018年曾嘗試13億新元整售，因未達標80%同意門檻失敗。作為市中心標誌性現代主義建築，這裡或將迎來「整售+保護性改造」的全新發展模式。
04 不止降門檻！多項細則完善，保障業主權益
本次新政並非單純放寬政策，同時收緊規則、平衡多方權益，既推動舊改，也杜絕惡意操作、強制出售，保護反對業主的利益。
1. 提高籌備發起門檻
發起業主大會、成立集售委員會的支持門檻，從原20%產權/25%戶數，上調至35%，避免少數業主隨意發起集售，打擾多數業主居住權益。
2. 縮短簽約周期，提高效率
集售委員會收集業主簽名的時限，從12個月縮短至6個月，加快老舊樓盤更新節奏，避免項目長期懸而不決。
3. 延長失敗冷卻期
集售失敗後的冷靜期，從2年延長至3年，杜絕短期內反覆發起無效集售，減少對反對業主的困擾。
4. 提高反對業主補償
拒絕出售的業主，額外補償金上限從「成交價0.25%或2000新元」，提升至0.5%或2000新元（取高值），充分保障小眾業主權益。
5. 拓寬政策適用範圍
將部分「非分層產權、住戶僅持有房屋租契、無土地產權」的私人住宅，納入集體出售機制，告別以往需全員+地主一致同意的嚴苛規則。
05 配套政策加持！開發商意願大幅提升
本次集售門檻下調，並非單一政策，而是新加坡樓市更新的組合拳。早在7月28日，政府已出台兩項配套新政，為老舊樓盤重建鋪路：
1. 延長開發商印花稅豁免期限
重建後700–1399套房源的項目：完工銷售周期從5.5年延長至6年
重建後1400套以上大型項目：最長可享7年銷售周期
2. 放寬私人業主換房限制
取消私人住宅業主購買非補貼組屋的15個月等待期，為置換業主提供更靈活的退出渠道。
多重政策疊加，大幅降低了開發商的風險與成本，也讓老舊樓盤集售、重建的可行性大幅提升。
06 市場預判：不會瘋狂炒作，但集售浪潮開啟
上一輪新加坡集售熱潮出現在2017–2018年，兩年累計成交66筆交易，總金額超19億新元，後續因政府降溫政策落幕。
對於本次新政，業內普遍保持理性預判：
✅ 不會出現全民集售的狂熱行情：開發商投資更加理性，定價、市場行情依舊是交易成敗的核心。
✅ 老舊樓盤迎來穩定煥新周期：大量此前卡在表決門檻的優質老樓盤，將重啟集售計劃，新加坡城市更新將進入常態化階段。
✅ 核心地段老房產價值凸顯：9/10/11黃金地段、地鐵沿線、商圈旁的高齡樓盤，稀缺性和重建價值將持續提升。
此次集體出售門檻下調，是新加坡針對性解決老舊小區痛點、盤活核心土地資源、升級城市面貌的關鍵舉措。
對業主而言：高齡老房不再只能被動承擔高昂維修費，多了集售賺錢、置換新房的新出路；
對樓市而言：低效老舊資產加速更新，核心地段土地價值重估，樓市結構持續優化；
對城市而言：老舊社區、老牌商圈持續煥新，持續鞏固新加坡核心商業區的競爭力與活力。
