最近有不少人問我新加坡碧山（Bishan）附近私宅市場，我就稍做了下研究看下投資思路和大家分享
當然首先投資的基本理念要鞏固
1. 你應該不會想去投資HDB
我們來看傳統風水寶地 碧山（Bishan）地區 的樓盤
先注意到這個地點是因為2019新加坡政府的Master Plan，已經把Bishan Junction 8 前面的兩塊空地從Residential改去Commercial，也就是從住宅改去商業用途了，並注意看細節——那個plot ratio。
並且把碧山歸類為sub regional centre，字面上理解就是副區域中心，請看URA的官網
那麼我們發現地圖上看，除了地鐵站附近的兩塊空地，碧山附近能夠建住宅的地幾乎沒有了
那麼目前碧山附近的新私宅就是唯一的2017年shunfu vile enbloc而來的Jadsecape，當時的新聞可以參考
https://www.straitstimes.com/business/property/shunfu-ville-sold-for-below-reserve-price-of-638m-to-qingjian-each-owner-to-pocket
下一個新私宅在哪裡？ 顯然不可能是 Braddell View
看下我的分（吐）析（槽）
那麼最近推出的Bishan Park會不會enbloc成功？
我覺得這幾年希望不大
這個項目至今才25年（1994建成）還算 年輕，通常新加坡enbloc十年一個大周期的話，上個周期已經在2018結束了（前一個是2007左右，本地史上最大宗的enbloc就在2007發生），那麼再過一個周期比較有希望也就是5-10年後。
另外政府在2018新推出的政策也大大減少了Enbloc的機率，請看我的分析
由此我的思考方向如下
1. 青建拿下Jadescape的地價是多少？是屋齡多大才Enbloc成功的？
2. 那麼如果Bishan Park能夠成功Enbloc的話，和Jadescape差別在哪裡?
3. 除了地價，最大的差別在哪裡？
4. 那麼開發商的賺錢的動力來自何處？
5. Jadescape的成本價在哪裡？有沒有降價空間?
6. Jadescape目前的價格是否合理？
7. 如果Bishan park enbloc成功的話，對Jadescape有什麼影響
如果以上問題都有答案的話，那麼你就和我在同一頁了：）
那麼Jadescape作為碧山地區未來幾年唯一的私宅供應來源，目前15xx起的尺價是什麼水平呢？
我們來看Bishan附近上一次（2013）的私宅項目Sky Vue目前的表現吧：
似乎沒有受2013-2017的熊市影響，尺價一路走高到17xx
從表現來看足以說明碧山地區的受歡迎程度和價格堅挺程度。
那麼你要問為什麼了？
我們會發現，通常除了地點優越、生活方便以外，兩大重要因素會帶來房價大幅提升
雙地鐵：研究表明雙地鐵能給周圍房價帶來8.8%的提升。
2. 當然學區房的作用也不可小覷，研究表明名校也可以帶來>8.5%的私宅增值
那麼碧山作為雙地鐵和學區房地區，其房價堅挺也能解釋了。
