最近，國會裡出現了一個與南洋理工大學（NTU）有關的大膽構想。
工人黨阿裕尼集選區議員張文傑（Kenneth Tiong）提議，以NTU為核心，在周邊設立一個結合居住、創業和研發空間的特殊區域，專門測試一種不同的土地定價模式。
與一般按照市場價值計算土地成本的方式不同，他建議區內的國有土地按照建設、融資、維護和更新等實際成本定價，為年輕人、本地企業及科研人員提供較低成本的發展空間。
需要注意的是，這並不是NTU校方公布的新項目，也不是已經獲得政府批准的政策。目前，它仍是張文傑在國會經濟動議辯論中提出的一項建議。
NTU成了「試驗田」？
張文傑提出的並不是一個單純的住宅區，而是一個圍繞大學建立的「生活、工作與研發」綜合區域。
工人黨議員張文傑（左）與Jamus Lim介紹經濟動議。 圖源：Workers』 Party／CNA
按照他的設想，特區內可以設置共居住房、本地企業辦公空間和科研設施。區內國有土地不再完全按照市場稀缺價值收費，而是採用「成本回收」的方式計算價格。
換句話說，政府主要收回建築、融資、基礎設施、維護和更新等實際成本，而不是把周邊土地的市場價格全部反映在租金中。與此同時，特區管理機構還可以投資區內成長起來的企業，通過持股或收入分成獲得回報。
這項實驗真正想測試的是：新加坡現有的土地定價方式，是否在無形中增加了年輕人、初創企業和科研項目的成本，進而限制本地創業與創新。
CNA也把這項構想形容為一場「可控實驗」，用於觀察土地定價制度是否抑制企業聚集、創業活動和本土資本的形成。
為什麼選擇NTU？
張文傑給出的理由是，NTU本身已經擁有大量實驗室和研究設施，可以成為整個區域的核心。與土地空間較為緊張的肯特崗和緯壹科技城相比，NTU周邊仍有進一步擴展的可能。
同時，NTU鄰近Bahar地段、CleanTech Park和裕廊創新區，裕廊區域線也正在延伸至校園，旁邊還有持續建設中的登加新鎮。這些現有規劃，使NTU周邊具備把居住、科研和企業集中在同一區域的條件。
因此，NTU在這個提議中的角色，更像是創新特區的「核心支點」，而不是被改造成住宅政策試驗場。
對NTU師生意味著什麼？
這項提議中最受關注的部分，是一種「只租不售」的住房模式。
張文傑建議，特區住房不能被購買、轉售或當作投資資產。符合資格的人在區內學習、工作、創業或提供服務期間，可以繼續享有較低的租金。
如果申請人數超過房間數量，可以通過抽籤分配。企業則可以獲得固定租期，發展成功後逐步遷出；如果住戶失業或創業失敗，也可以獲得一年的緩衝期，之後租金才重新調整。
張文傑還根據建築成本和現有大學宿舍收費作出估算，認為在成本回收模式下，每個房間的月租可能控制在約350至550新元。不過，這只是他在國會講話中提出的估算，並不是已經確定的官方租金。
如果這項提議未來真的落實，對部分NTU學生、年輕研究人員、畢業生和創業者來說，最大的吸引力可能不是「更容易買房」，而是能夠以較低租金住在學習和工作地點附近。
這也意味著，學生可能更容易接觸區內的實驗室、本地企業和創業項目，企業則可以更方便地尋找大學人才，讓居住、研究和創業形成更緊密的聯繫。
但現階段還不能確定哪些人可以申請、國際學生是否符合資格、能夠提供多少房間，也不能據此判斷NTU周邊的整體租金是否會下降。
它更不是增加新組屋供應或降低購房首付的方案。按照原提議，這些住房只用於出租，不會成為可以買賣和升值的私人資產。
一次大膽的政策想像
這項提議的重點，並不是單獨解決NTU學生的住宿問題，而是借NTU周邊的現有科研與發展條件，重新思考土地、住房和創業成本之間的關係。
長期以來，新加坡的土地不僅承擔居住和商業功能，也與國家儲備及居民資產價值緊密相連。因此，土地應不應該統一按照市場價值計算，一直是非常敏感的問題。
張文傑的想法，是先劃出一個範圍有限、可以恢復原有規劃的區域，在不改變全島土地定價制度的情況下進行實驗。
如果實驗效果不理想，區域可以重新按照原有總體規劃發展；如果效果理想，則可以觀察較低的土地和租金成本，是否真的能夠吸引更多年輕人參與創業、科研和本地企業發展。
他還建議設立獨立的特區管理機構，負責空間分配、住房資格、企業投資及日常運營，並讓在區內生活和工作的居民參與部分管理決定。
不過，從現有公開報道來看，這仍然只是議員在國會辯論中提出的政策構想，並不代表政府已經決定在NTU周邊建設特區，也不代表NTU校方已經參與或支持具體計劃。
因此，現在討論它會不會直接改變NTU周邊房價、私人租金或商業配套，還為時過早。
真正值得關注的，是這項提議提出了一個新的問題：大學周邊的土地，除了建設傳統校園、工業園和住宅區，是否還能用於創造一種讓年輕人低成本居住、工作和嘗試創業的新模式？
無論最終是否落地，這場由NTU周邊發展引出的討論，都不只是關於房租和住房。
它更關乎新加坡願不願意為了年輕人、本地企業和科研創新，嘗試一套不同的土地使用邏輯。
📌 要點總結
✦ 工人黨阿裕尼集選區議員張文傑提議，以NTU為核心設立結合共居住房、本地企業與研發設施的創新特區。
✦ 特區國有土地擬按照實際成本而非市場稀缺價值定價，住房只租不售，不能成為可交易的投資資產。
✦ 該構想目前仍是國會辯論中的議員建議，尚未成為政府政策，其對NTU師生及周邊租金的實際影響仍無法確定。
NTU周邊會不會成為新加坡土地與創新政策的「試驗區」，現在還沒有答案。
但關於年輕人應該如何居住、工作和創造未來的討論，已經開始了。
