2025年8月，國家發展部長徐芳達正式宣布：新加坡將不再新增組屋SERS(選擇性整體重建計劃)項目，取而代之的VERS(自願提早重建計劃)將於2030年啟動試點。與SERS不同，獲選加入VERS的組屋屋齡更高，因此財務回報較低，賠償配套也沒那麼優厚。這一政策轉向標誌新加坡組屋重建進入全新階段。
那麼，你是否了解新加坡的房產產權年限到底有多久？產權到期後會發生什麼？永久地契就一定更好嗎？帶著這些問題，本期小編就與大家分享一下新加坡產權年限的相關知識！
01 產權年限
99年 vs 999年
新加坡目前的主流地契主要分為兩種：99年地契(Leasehold)和永久地契(Freehold)。
新加坡正式建國前政局動盪，地契種類繁雜，有60年、99年、103年、999年或永久地契等不同類型的地契。由於999年十分漫長，一般也被歸類為永久地契。而從1965年建國後，新加坡政府就只發放99年以內的土地產權了。
因此，組屋都是99年以內的，只有公寓和有地住宅分為99年和永久地契。現在市面上永久地契的公寓新樓盤，都是收購了之前有永久地契的老房子後重新修建出售的。
政府回收 vs 集體出售 vs 延長租約
如果房屋老舊，或是地契即將到期，住戶將何去何從？有三種可能出現的情況：
01 政府回收
政府會回收地契到期的土地並用作新的土地發展規劃。對於住戶來說，也就是房子的價值直接「歸零」，2020年芽籠排屋的新聞就是典型例子。
圖片源自新加坡聯合早報新聞
02 集體出售
集體出售也就是我們熟悉的「拆遷」，即開發商看中土地價值並且出資購買該土地上所有的房屋，成功後重建為新樓盤再出售。組屋對應的也有SERS/VERS政策，即重建計劃，對於70年以上的老組屋，政府會提供資金幫助重建。
新加坡的「拆遷」款根據土地現有價值估算也是相當可觀的，2017-2018年就曾經有一波賭拆遷的潮流，不少人買了非常老舊的房屋，想碰運氣等拆遷。但新加坡政府曾再三強調，不是所有房子都能等到「拆遷」的，千萬不要為了賭拆遷而買老房，否則可能會竹籃打水一場空。
03 延長租約
對於比較老舊的土地，住戶也可以自己付錢補上土地溢價款，向新加坡土地局(Singapore Land Authority)申請將租約再次延長至99年。但這筆錢不是小數目，而且政府也不一定會批准。
02 優劣對比
購房成本
永久地契比99年地契的的公寓價格高15-25%左右，有地住宅則高出20-40%左右。
投資回報
房產作為投資產品主要有兩種回報：租金收益和資本利得。由於永久地契公寓成本高，但兩者在租賃市場的租金是相近的，因此永久地契公寓的租售比較低。
而在資本利得方面，PropNex的研究數據表明在過去的十年里，永久地契公寓的平均增值為46.46%，但99年地契公寓的平均增值高達86.94%。
新加坡公寓售價對比(圖片源自PropNex)
99年房產地契的平均資本增值超過了永久地契，主要原因有兩點：一方面，永久地契的房產成本價較高，所以增值漲幅小。另一方面，由於永久地契的土地都是早期發放的，很多房屋並不處於經濟重點發展的區域，因此在地理位置和交通便利等方面不如99年產權的公寓，自然增值幅度較小。
保值傳承
如果說永久地契的短期投資回報可能比99年低，那麼在資產保值和傳承方面，永久地契無疑是完勝於99年產權。99年產權的房產通常只有十年的「黃金期」，之後越老越難賣。銀行對於地契年限少的房子也會限制貸款，進一步的衝擊了老房子的市場。而永久地契的房子就不用擔心這個問題了！此外，政府不再發放新的永久地契，也就意味著永久地契會慢慢變得更稀有，長久來看可能對其價格也有正面影響。
除了保值，永久地契的房產在傳承性方面也更讓人安心。如果想把好的房產留給後代，99年房產在自住幾十年後，交到後代手中時一般只剩下了三四十年。而永久地契的房產，如果家族有意願保留，則是可以世世代代傳承的。
在傳承性方面，有地住宅又優於公寓許多，這也是不同地契有地住宅的差價比公寓更高的原因。公寓可能因為太過老舊而被「拆遷」，翻新也不是單個戶主能決定的。而有地住宅的戶主可以隨時翻新，也能確保房產不會被迫拆遷。
房屋條件
一般來說，永久地契的公寓小區住戶少，人口密度低。小項目的優勢是私密環境好，公共設施使用方便，但劣勢是物業費較高。
同時，由於永久地契土地發放時間早，在交通便利方面永久地契落後於99年地契公寓。在公寓市場中，僅有13%的永久地契公寓靠近地鐵站。而21%的99年公寓都享有交通便利的優勢。
03 購房策略
面對複雜的市場環境，不同背景的買家需採取不同的策略。
自住型買家
對於自住型買家，購房決策應優先考慮生活便利性、長期居住舒適度和財務可持續性。
關注剩餘年限與未來規劃
購買99年地契房產時，務必確保剩餘年限不少於60年，以避免未來轉售和貸款困難。同時，密切關注政府的發展總藍圖草案，這些信息能幫助你把握未來的區域紅利。
地段優先
"地段永遠是王道"仍是鐵律。優先選擇靠近地鐵站(2025年目標80%家庭10分鐘內步行可達)、優質學校、公園和商業中心的項目。這些配套不僅能提升生活品質，也是房產保值增值的關鍵。
把握稅務優惠
2025年的稅收政策對自住買家友好：
自住組屋：一房和二房式繼續免稅；三房及以上僅對年值超過12,000新元的部分按4%徵稅，並可享受20%一次性回扣。
自住私宅：可享受15%的一次性回扣(上限1,000新元)，年值區間上調也使約90%的自住業主稅負下降。
理性看待市場供應
2025年下半年市場將有大量新盤上市(預計超13,000套單位)，這增加了選擇空間，也可能帶來更從容的決策時間和潛在的定價優惠。但熱門地段的稀缺性依然存在，遇到心儀且配套成熟的樓盤不應過分猶豫。
投資型買家
對於投資型買家，核心是計算投資回報率、把握市場周期並管理好風險。
計算回報率
由於購買成本較低，99年地契項目通常能提供更高的租金收益率。選擇靠近CBD、大學或科技園區的項目，租賃需求通常更旺盛。
計算持有成本
2025年7月起，賣方印花稅(SSD)全面上調4%，持有期延長至4年。這意味著：
短期投機(持有4年內)成本急劇增加
投資策略必須轉向中長期持有(至少4年以上)
需仔細評估資金壓力和現金流
持有周期
若計劃15年內轉售，99年地契增值潛力不遜於永久地契。
順應政策與市場趨勢
供應高峰下的機會：2025年大量新盤湧入市場，開發商可能推出更具競爭力的定價，為投資者提供更好的入場機會。
關注租賃熱點：投資型買家應優先選擇位置好、租賃潛力強的項目。
綠色與可持續發展：政府推動綠色建築計劃，節能環保的住宅成為新趨勢，這類房產未來可能更受租客和買家歡迎。
結 語
買房子要根據自己的需求提早規劃，每個人的情況不同，房源也是瞬息萬變。
