2025年8月，国家发展部长徐芳达正式宣布：新加坡将不再新增组屋SERS(选择性整体重建计划)项目，取而代之的VERS(自愿提早重建计划)将于2030年启动试点。与SERS不同，获选加入VERS的组屋屋龄更高，因此财务回报较低，赔偿配套也没那么优厚。这一政策转向标志新加坡组屋重建进入全新阶段。
那么，你是否了解新加坡的房产产权年限到底有多久？产权到期后会发生什么？永久地契就一定更好吗？带着这些问题，本期小编就与大家分享一下新加坡产权年限的相关知识！
01 产权年限
99年 vs 999年
新加坡目前的主流地契主要分为两种：99年地契(Leasehold)和永久地契(Freehold)。
新加坡正式建国前政局动荡，地契种类繁杂，有60年、99年、103年、999年或永久地契等不同类型的地契。由于999年十分漫长，一般也被归类为永久地契。而从1965年建国后，新加坡政府就只发放99年以内的土地产权了。
因此，组屋都是99年以内的，只有公寓和有地住宅分为99年和永久地契。现在市面上永久地契的公寓新楼盘，都是收购了之前有永久地契的老房子后重新修建出售的。
政府回收 vs 集体出售 vs 延长租约
如果房屋老旧，或是地契即将到期，住户将何去何从？有三种可能出现的情况：
01 政府回收
政府会回收地契到期的土地并用作新的土地发展规划。对于住户来说，也就是房子的价值直接“归零”，2020年芽笼排屋的新闻就是典型例子。
图片源自新加坡联合早报新闻
02 集体出售
集体出售也就是我们熟悉的“拆迁”，即开发商看中土地价值并且出资购买该土地上所有的房屋，成功后重建为新楼盘再出售。组屋对应的也有SERS/VERS政策，即重建计划，对于70年以上的老组屋，政府会提供资金帮助重建。
新加坡的“拆迁”款根据土地现有价值估算也是相当可观的，2017-2018年就曾经有一波赌拆迁的潮流，不少人买了非常老旧的房屋，想碰运气等拆迁。但新加坡政府曾再三强调，不是所有房子都能等到“拆迁”的，千万不要为了赌拆迁而买老房，否则可能会竹篮打水一场空。
03 延长租约
对于比较老旧的土地，住户也可以自己付钱补上土地溢价款，向新加坡土地局(Singapore Land Authority)申请将租约再次延长至99年。但这笔钱不是小数目，而且政府也不一定会批准。
02 优劣对比
购房成本
永久地契比99年地契的的公寓价格高15-25%左右，有地住宅则高出20-40%左右。
投资回报
房产作为投资产品主要有两种回报：租金收益和资本利得。由于永久地契公寓成本高，但两者在租赁市场的租金是相近的，因此永久地契公寓的租售比较低。
而在资本利得方面，PropNex的研究数据表明在过去的十年里，永久地契公寓的平均增值为46.46%，但99年地契公寓的平均增值高达86.94%。
新加坡公寓售价对比(图片源自PropNex)
99年房产地契的平均资本增值超过了永久地契，主要原因有两点：一方面，永久地契的房产成本价较高，所以增值涨幅小。另一方面，由于永久地契的土地都是早期发放的，很多房屋并不处于经济重点发展的区域，因此在地理位置和交通便利等方面不如99年产权的公寓，自然增值幅度较小。
保值传承
如果说永久地契的短期投资回报可能比99年低，那么在资产保值和传承方面，永久地契无疑是完胜于99年产权。99年产权的房产通常只有十年的“黄金期”，之后越老越难卖。银行对于地契年限少的房子也会限制贷款，进一步的冲击了老房子的市场。而永久地契的房子就不用担心这个问题了！此外，政府不再发放新的永久地契，也就意味着永久地契会慢慢变得更稀有，长久来看可能对其价格也有正面影响。
除了保值，永久地契的房产在传承性方面也更让人安心。如果想把好的房产留给后代，99年房产在自住几十年后，交到后代手中时一般只剩下了三四十年。而永久地契的房产，如果家族有意愿保留，则是可以世世代代传承的。
在传承性方面，有地住宅又优于公寓许多，这也是不同地契有地住宅的差价比公寓更高的原因。公寓可能因为太过老旧而被“拆迁”，翻新也不是单个户主能决定的。而有地住宅的户主可以随时翻新，也能确保房产不会被迫拆迁。
房屋条件
一般来说，永久地契的公寓小区住户少，人口密度低。小项目的优势是私密环境好，公共设施使用方便，但劣势是物业费较高。
同时，由于永久地契土地发放时间早，在交通便利方面永久地契落后于99年地契公寓。在公寓市场中，仅有13%的永久地契公寓靠近地铁站。而21%的99年公寓都享有交通便利的优势。
03 购房策略
面对复杂的市场环境，不同背景的买家需采取不同的策略。
自住型买家
对于自住型买家，购房决策应优先考虑生活便利性、长期居住舒适度和财务可持续性。
关注剩余年限与未来规划
购买99年地契房产时，务必确保剩余年限不少于60年，以避免未来转售和贷款困难。同时，密切关注政府的发展总蓝图草案，这些信息能帮助你把握未来的区域红利。
地段优先
"地段永远是王道"仍是铁律。优先选择靠近地铁站(2025年目标80%家庭10分钟内步行可达)、优质学校、公园和商业中心的项目。这些配套不仅能提升生活品质，也是房产保值增值的关键。
把握税务优惠
2025年的税收政策对自住买家友好：
自住组屋：一房和二房式继续免税；三房及以上仅对年值超过12,000新元的部分按4%征税，并可享受20%一次性回扣。
自住私宅：可享受15%的一次性回扣(上限1,000新元)，年值区间上调也使约90%的自住业主税负下降。
理性看待市场供应
2025年下半年市场将有大量新盘上市(预计超13,000套单位)，这增加了选择空间，也可能带来更从容的决策时间和潜在的定价优惠。但热门地段的稀缺性依然存在，遇到心仪且配套成熟的楼盘不应过分犹豫。
投资型买家
对于投资型买家，核心是计算投资回报率、把握市场周期并管理好风险。
计算回报率
由于购买成本较低，99年地契项目通常能提供更高的租金收益率。选择靠近CBD、大学或科技园区的项目，租赁需求通常更旺盛。
计算持有成本
2025年7月起，卖方印花税(SSD)全面上调4%，持有期延长至4年。这意味着：
短期投机(持有4年内)成本急剧增加
投资策略必须转向中长期持有(至少4年以上)
需仔细评估资金压力和现金流
持有周期
若计划15年内转售，99年地契增值潜力不逊于永久地契。
顺应政策与市场趋势
供应高峰下的机会：2025年大量新盘涌入市场，开发商可能推出更具竞争力的定价，为投资者提供更好的入场机会。
关注租赁热点：投资型买家应优先选择位置好、租赁潜力强的项目。
绿色与可持续发展：政府推动绿色建筑计划，节能环保的住宅成为新趋势，这类房产未来可能更受租客和买家欢迎。
结 语
买房子要根据自己的需求提早规划，每个人的情况不同，房源也是瞬息万变。
