對於大多數新加坡人來說，購買組屋意味著要承擔一項將持續幾十年的住房貸款。購房者面臨的首批決定之一，就是選擇用建屋局優惠貸款利率還是銀行貸款來為他們的組屋融資。
在2025年至2026年初，新加坡銀行的房屋貸款利率從前些年的較高水平有所回落。隨著基準利率走軟以及銀行之間競爭加劇，2025年初普遍報價在3%低位的固定利率房貸配套，到2025年末至2026年期間，報價已接近1.4%至1.8%的區間。
這種轉變促使更多購房者——包括組屋購房者重新審視：與歷來穩定的建屋局優惠貸款相比，銀行貸款是否也值得考慮。
首先，這兩種選擇都可以用來購買同一套組屋，但它們的運作方式截然不同。它們的利率結構不同，前期成本不同，資格規則、還款靈活性以及你可輕鬆借貸的額度也不同。
椰子將詳細解析2026年建屋局貸款和銀行貸款的運作方式，帶你清楚地了解兩種貸款的利弊權衡。
購買新加坡組屋的兩種主要住房貸款選項
1）什麼是建屋局優惠貸款？
建屋局優惠貸款HDB Loan由建屋發展局直接提供。僅適用於符合建屋局資格標準的購房者，包括公民身份、收入上限和房產擁有權規定。
建屋局貸款的利率遵循一個固定公式：它與公積金普通帳戶利率掛鉤，再加上一個很小的差額。由於公積金普通帳戶利率相對穩定，建屋局貸款的還款額長期來看往往是可預測的，從去年開始，它一直維持在2.6%的基準。
2）什麼是銀行房屋貸款？
銀行房屋貸款由星展銀行、華僑銀行、大華銀行等私人金融機構提供。這些貸款通常與新加坡隔夜利率平均率等市場基準利率掛鉤，或者在一個初始階段提供固定利率，之後轉為浮動利率。
銀行貸款讓借款人更多地暴露於市場波動之中。當利率下降時，還款額可能會減少。當利率上升時，還款額就會增加。這種可變性是銀行貸款與建屋局貸款相比的一個重要區別。
最新的新加坡各大銀行房貸利率維持在1.5%到2%之間，可參考下文：美聯儲，降息大消息！新加坡全島11家銀行房貸利率再次波動！跌至...
建屋局貸款 vs 銀行貸款的主要區別
對比這兩種貸款，最大的最與買房者切身相關的就是利率不同，正如前文所說，HDB貸款與公積金普通帳戶利率掛鉤，而的銀行貸款則與市場掛鉤，因此波動性度較高。
此外，選擇不同的貸款模式也將影響買房時所交的首付。向HDB貸款需交至少25%首付（可用公積金和/或現金完全繳納），而向銀行貸款雖然一樣需要交至少25%首付，但至少5%必須為現金，因此對於買房者的財務狀況要求更高。
此外，兩種貸款模式還將影響最長貸款期限，向HDB貸款期限通常最長只有25年，而向銀行貸款則最長有30年。
此後如果使用公積金還貸款，向HDB貸款允許全額使用公積金普通帳戶支付，相比之下，向銀行貸款雖然同樣允許使用公積金普通帳戶支付，但有額度限制。
最後一個差別則是鎖定期規定。向銀行貸款不受鎖定期限制，這意味著你可以隨時轉換到其他房貸配套（比如從HDB貸款轉向銀行貸款），而向銀行貸款常見鎖定期要求，這就意味著這段期間即使房貸利率更低了，你也不能再換其他更優惠的套餐了~
除了上述規定外，基於收入的限制：房貸償付比率和總債務償付比率也將影響到房貸的最終結果。
房貸償付比率MSR限制了你的月總收入中有多少可以用於支付住房貸款分期付款。一般向建屋局貸款將只關注這個項目。
對於銀行貸款，貸款機構還會評估總債務償付比率TDSR，它考察的是你所有債務義務的總和——包括車貸、信用卡和其他債務——而不僅僅是你的房貸。
實際上，這意味著：銀行貸款表面上可能看起來更便宜，但你現有的債務可能會減少你被允許借貸的額度。
對於某些購房者來說，貸款與估值比是主要限制因素。而對於另一些人來說，則是基於收入的規則決定了他們的實際貸款額度。
兩種貸款不同的申請要求
①誰有資格獲得建屋局貸款？
建屋局貸款受特定的資格規則約束，包括：
至少一名購房者必須是新加坡公民
購房者的月收入不得超過14000新元
購房者不得擁有任何私人住宅物業（無論是在新加坡或海外）
購房者之前申請建屋局貸款的次數不得超過兩次
購房者在申請貸款前的30個月內沒有處理過私人住宅物業
對於根據單身新加坡公民計劃購買五房式或更小轉售組屋，或非成熟市鎮的二房式新組屋的單身人士，其月收入不得超過7000新元.
因此，並非所有購房者都符合資格，即使他們經濟上有能力償還貸款。
②銀行貸款如何評估
銀行根據收入穩定性、現有債務、信用記錄和整體財務狀況來評估借款人。沒有收入上限，但批准與否取決於是否滿足負擔能力規則和銀行的具體標準。
對於具體要求，你需要向房產中介或者銀行財務顧問團隊溝通，最終確定你能夠負擔的、最適合的房貸配套。
總的來說，建屋局貸款通常沒有鎖定期。借款人可以根據建屋局的規定進行部分還款或提前贖回貸款，且無需支付罰金。
然而，銀行貸款通常設有鎖定期，通常在一到三年之間。在此期間進行再融資或贖回貸款可能會產生費用，具體取決於銀行配套。
在建屋局貸款和銀行貸款之間做選擇是一個長期的決定。與其只關注表面利率，更有幫助的是了解每種貸款的運作方式——還款額如何變化、你有多大的靈活性、以及這筆貸款如何融入你更廣泛的財務圖景中。
在做出決定前，請查看建屋局、公積金局和銀行等官方來源的最新信息。最重要的是，選擇一個你長期能夠舒適地接受的貸款結構。
